洛克菲勒沉浮上海灘

　　計(jì)劃耗資10億美元的上海外灘源項(xiàng)目終于重新啟動(dòng)，但強(qiáng)勢地方政府與外資開發(fā)商的矛盾、洛克菲勒新邀來的神秘伙伴，讓這個(gè)項(xiàng)目仍然充滿了變數(shù)

　　文/本刊記者 王琦

　　圣誕節(jié)、元旦直至中國的春節(jié)，美國洛克菲勒國際集團(tuán)總裁喬納森·格林給自己和他

的團(tuán)隊(duì)放一個(gè)長假來休整。11月30日，“上海洛克菲勒集團(tuán)外灘源綜合開發(fā)有限公司”在滬揭牌成立，標(biāo)志著洛克菲勒進(jìn)軍中國的第一個(gè)項(xiàng)目，在與中方達(dá)成框架性協(xié)議長達(dá)一年半之后，歷經(jīng)輾轉(zhuǎn)磨難，終于開始進(jìn)入實(shí)質(zhì)性運(yùn)作階段。

　　2004年5月7日，美國資本巨鱷洛克菲勒國際集團(tuán)與新黃浦集團(tuán)簽署框架合作協(xié)議，共同開發(fā)建設(shè)外灘源項(xiàng)目。其后的一年間，世人以為早已熱火盈天的外灘源工地其實(shí)一直冷冷清清，甚至連動(dòng)拆遷工作都尚未完成。期間甚至不時(shí)傳出消息，政府不排除尋找其他合作伙伴的可能。直到2005年11月30日，洛克菲勒才正式獲得了這個(gè)項(xiàng)目的控制權(quán)。

　　從2003年初第一次來到上海，格林在這座被希望稱作“冒險(xiǎn)家的樂園”的城市幾次三番游走在狂喜與挫敗之間。時(shí)而是“州長級別”的接待，時(shí)而是“這可不是正牌的洛克菲勒”的冷嘲熱諷；半年拿下舉世關(guān)注的外灘源項(xiàng)目而一腳踏進(jìn)天堂，很快又是“框架性協(xié)議不排除和其他國際開發(fā)商的合作”之類的小道消息仿佛一夕置身冰冷的地獄，甚至存在被市政府淘汰出局的可能。而對于上海市政府以及具體項(xiàng)目中方操作公司新黃浦集團(tuán)，同樣心存疑惑：難道歐美開發(fā)商不是最有資金實(shí)力的嗎？洛克菲勒為何一直無法證明這一點(diǎn)？

　　但愿這個(gè)互不信任的糟糕開局不會(huì)影響到最終的喜劇收場。畢竟，外灘源項(xiàng)目是歐美主流開發(fā)商第一次對接國內(nèi)房地產(chǎn)市場。如果從這個(gè)角度來看，洛克菲勒在外灘源的沉浮，幾乎可以被視作一個(gè)標(biāo)本。

　　新伙伴

　　2005年11月30日，洛克菲勒在外灘源柳暗花明的日子。洛克菲勒旗下RGAP公司作為外方主體與中方新黃浦集團(tuán)成立上海洛克菲勒集團(tuán)外灘源綜合開發(fā)有限公司，并持有項(xiàng)目公司91%的股份。合資公司的成立，標(biāo)志著洛克菲勒正式入主外灘源。與此同時(shí)，一家一直藏在水面下的公司與上海洛克菲勒外灘源項(xiàng)目一起出現(xiàn)在公眾面前，主業(yè)聚焦于房地產(chǎn)、燃?xì)夂碗娏υ谙愀凵鲜械膬?nèi)地企業(yè)的百仕達(dá)(1168.HK)成為洛克菲勒集團(tuán)開發(fā)外灘源的合作伙伴。

　　事實(shí)上，此前一年，《福布斯》富豪歐亞平掌控的百仕達(dá)已介入外灘源項(xiàng)目。2004年11月5日，洛克菲勒在英屬維爾京群島注冊成立了一家RockefellerpuorgAsia Pacific,Inc.(以下簡稱 RGAP)公司。其中，洛克菲勒集團(tuán)旗下全資子公司Rock-Shanghai,Inc.(以下簡稱RSI)認(rèn)購510股A類股；百仕達(dá)為此設(shè)立的全資子公司百仕達(dá)上海投資有限公司認(rèn)購490股B類股。百仕達(dá)上海公司提供1.69億美元的股東貸款作為外灘源項(xiàng)目的所有施工前費(fèi)用，包括拆遷和土地批租。

　　合作伙伴當(dāng)然不是憑空產(chǎn)生。2004年與新黃浦集團(tuán)達(dá)成框架合作協(xié)議之后，洛克菲勒的財(cái)務(wù)顧問就開始了在大中華區(qū)的“選秀”。“一方面，洛克菲勒需要有國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的公司，為其操刀外灘源項(xiàng)目的許多具體事宜，參與政府斡旋。一方面，洛克菲勒也需要一個(gè)合作伙伴提供資金，分散風(fēng)險(xiǎn)。”為洛克菲勒提供項(xiàng)目咨詢顧問的上海BMP房地產(chǎn)咨詢管理公司董事總經(jīng)理賀偉時(shí)告訴《中國企業(yè)家》。

　　在香港狹小的金融圈子中，很快，洛克菲勒的財(cái)務(wù)顧問和百仕達(dá)的投資顧問遇到了一起。“專業(yè)機(jī)構(gòu)很容易發(fā)現(xiàn)誰和誰更適合合作，也許當(dāng)事人彼此反而不知道對方適合自己。”香港一位專做投資中介服務(wù)的業(yè)內(nèi)人士告訴《中國企業(yè)家》。

　　在投資中介提供的10多家企業(yè)名單中，為什么百仕達(dá)屏開雀選？“百仕達(dá)不是上海的企業(yè)，但是也許這反而是被洛克菲勒選中的原因。”賀偉時(shí)告訴《中國企業(yè)家》，洛克菲勒考慮到，上海本地企業(yè)固然有一定優(yōu)勢，但是一旦另有目的，洛克菲勒很容易落到被架空甚至出賣的尷尬局面。

　　但百仕達(dá)的老板歐亞平絕非等閑之輩。這個(gè)曾被媒體描述為“天生資本細(xì)胞”的人生于湖南，早年擔(dān)任過湖南一家國營外貿(mào)公司副總經(jīng)理，后辭職以原油貿(mào)易掘得第一桶金。公開資料顯示，歐亞平對地產(chǎn)的涉足始于1996年，盡管當(dāng)時(shí)深圳房地產(chǎn)處于低迷時(shí)期，但他不惜耗資9億元在深圳羅湖拿下一塊32萬平方米的土地并成功運(yùn)作，這也使得歐亞平在港深兩地地產(chǎn)界聲名鵲起，這些年他已陸續(xù)在深圳開發(fā)了百仕達(dá)花園、紅樹西岸等高檔項(xiàng)目。

　　除了地產(chǎn)，燃?xì)夂碗娏σ彩菤W亞平的主要業(yè)務(wù)，其旗下香港上市公司百江燃?xì)飧�是具有李嘉誠背景——持有12.8%百江燃?xì)夤蓹?quán)的和黃是百江燃?xì)獾牡诙�大股東。

　　被數(shù)十家法律財(cái)務(wù)顧問公司擁繞的洛克菲勒很清楚，引進(jìn)百仕達(dá)這樣擁有復(fù)雜關(guān)系的合作伙伴，與資金同時(shí)進(jìn)入項(xiàng)目的，還會(huì)有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。不過，選擇只有資金沒有關(guān)系的人，顯然不是洛克菲勒的初衷。“他需要百仕達(dá)的人脈資源，就有心里準(zhǔn)備要接受這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。”

　　根據(jù)洛克菲勒和百仕達(dá)的《投資協(xié)議》約定，RSI可在土地自交付日起的一年內(nèi)對RGAP最多245股C類股擁有回購權(quán)。這意味著，如果全部行使回購權(quán)，洛克菲勒將擁有RGAP75.5%股權(quán)，百仕達(dá)將擁有RGAP24.5%股權(quán)。洛克菲勒在資金投入最小的情況下，將外灘源項(xiàng)目的控制權(quán)仍舊牢牢地攥在手中。

　　歐亞平出資遠(yuǎn)超過洛克菲勒，卻得不到外灘源項(xiàng)目的最大控制權(quán)。在業(yè)內(nèi)人士眼中，這很正常：“沒有洛克菲勒，外灘源這樣的項(xiàng)目百仕達(dá)根本不可能在政府的視線之內(nèi)。”這樣的說法看似殘酷，但前有敗北的香港恒基地產(chǎn)李兆基、新鴻基地產(chǎn)郭炳湘，百仕達(dá)董事長歐亞平肯定能夠明白這個(gè)道理。這也許就是歐亞平為什么能夠接受在這個(gè)項(xiàng)目中出資與股權(quán)不對稱的“不公平”的原因。另外，賀偉時(shí)告訴《中國企業(yè)家》：“主動(dòng)權(quán)不僅僅表現(xiàn)在表面的股權(quán)上，雙方會(huì)通過其他方式來保證百仕達(dá)在這個(gè)項(xiàng)目上的利益，真正操作這個(gè)項(xiàng)目的會(huì)是百仕達(dá)。”

　　在正式操作這個(gè)項(xiàng)目之前，歐亞平已經(jīng)開始了相關(guān)的資本運(yùn)作，無疑，這也是與洛克菲勒的默契之一。2005年12月4日，外灘源項(xiàng)目公司成立的4天之后，洛克菲勒與百仕達(dá)宣布成立“洛克菲勒·百仕達(dá)大中華基金”，用以投資及發(fā)展中國的房地產(chǎn)項(xiàng)目。基金初期規(guī)模就將達(dá)4-5億美元，首個(gè)投入項(xiàng)目即為外灘源，歐亞平透露，“預(yù)計(jì)將在此項(xiàng)目上的總投資額逾3億美元，投資回報(bào)率將在30%以上。美國地產(chǎn)投資大鱷‘鐵獅門’等其他實(shí)力機(jī)構(gòu)投資者都有可能投資大中華基金，這一專項(xiàng)房地產(chǎn)基金日后將廣泛投資國內(nèi)地產(chǎn)市場。”

　　出席基金成立儀式的喬納森格林只系了一條家常的灰色領(lǐng)帶，而外灘源項(xiàng)目公司成立儀式上，他卻特意挑選了一條在中國象征喜慶的紅色領(lǐng)帶。無論是RGAP復(fù)雜的公司結(jié)構(gòu)，還是被眾人看好的大中華基金，在格林看來，可能其重要之處不過是為外灘源提供資金。

　　畢竟，這個(gè)計(jì)劃耗資10億美元的項(xiàng)目堪稱洛克菲勒在中國最大的賭注。

　　誤會(huì)？

　　外灘源位于上海黃浦江和蘇州河的交匯處，東起黃浦江、西至四川中路、北抵蘇州河、南面滇池路，這一半島狀的明珠是上海標(biāo)志“萬國建筑博覽會(huì)”外灘的源頭。規(guī)劃中的這22.9萬平方米的地塊，現(xiàn)存15幢流派紛呈、歷經(jīng)滄桑的中外經(jīng)典建筑。正因?yàn)槿绱耍瑢⑷绱酥匾�的一個(gè)重建項(xiàng)目交給誰，上海市和黃浦區(qū)政府頗費(fèi)了一番思量。

　　在外灘源正式對外招標(biāo)的2003年之前，上海市政府已經(jīng)跟港臺(tái)、日韓、新馬等多國海外資金打交道超過10年。也正是在與這些海外資金的接觸中，上海市政府感到亞洲資金實(shí)力并不夠雄厚，在1997年的亞洲金融風(fēng)暴之后，上海的爛尾樓更是讓政府不得不在引進(jìn)外資上再三權(quán)衡。

　　可以說，洛克菲勒的喬納森·格林是在最合適的時(shí)間到了最合適的地方。

　　在一次國際交流研討會(huì)上與上海市政府方面結(jié)識后不久，2003年1月，格林第一次來上海享受到了座駕在警車護(hù)送下在上海繁華擁擠的大街上飛奔、市長和市委書記帶領(lǐng)高層官員代表團(tuán)在市政府貴賓樓為他祝酒的待遇。

　　與此同時(shí)，在上海一直呼風(fēng)喚雨的港資開發(fā)商卻感到了政府方面熱情的驟減。雖然香港地產(chǎn)大亨恒基地產(chǎn)的李兆基、新鴻基地產(chǎn)的郭炳湘都參加了多次外灘源項(xiàng)目研討會(huì)，但是早在喬納森·格林第一次來上海時(shí)，上海一政府官員喊出的“歡迎洛克菲勒集團(tuán)來上海投資”可能就已經(jīng)為外灘源的歸屬作出了預(yù)言。

　　“洛克菲勒集團(tuán)是國際著名的、在歷史建筑保護(hù)開發(fā)領(lǐng)域擁有相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商；外灘的很多建筑是國際一流的建筑，我們希望請國際一流的開發(fā)商來開發(fā)；洛克菲勒集團(tuán)是西方現(xiàn)在第一家到大陸投資的開發(fā)商。”作為一級開發(fā)外灘源地區(qū)的國有企業(yè)負(fù)責(zé)人，新黃浦集團(tuán)的董事長兼總裁吳明烈在談到最終選定洛克菲勒集團(tuán)的原因時(shí)，熱情地列舉了以上原因。“對于上海，洛克菲勒是本地在國際、國內(nèi)叫響的又一張‘A’牌。”上海黃浦區(qū)一位官員曾經(jīng)公開對媒體表示。

　　不難看出，整個(gè)上海方面對洛克菲勒的信任有加，而且，盡管沒有明確說出，這種信任在某種程度上是建立在對洛克菲勒財(cái)力的信任上的。畢竟，洛克菲勒一直是與國人熟悉的那個(gè)石油大王、傳奇首富聯(lián)系在一起的，籠罩著黃金色彩的神秘光環(huán)。

　　然而，在2004年5月簽訂框架性合作協(xié)議之后，洛克菲勒的表現(xiàn)與上海市政府的預(yù)期相去甚遠(yuǎn)。雖然洛克菲勒資金不到位一直未得到官方證實(shí)。但事實(shí)是，外灘源項(xiàng)目很快陷入了停滯。規(guī)劃方案遲遲難以確定，動(dòng)拆遷幾乎無法推動(dòng)，所見之處皆是鎖住的一處處廢棄工地。相比之下，同在外灘源地塊由澳大利亞SPG拿下的上海半島酒店，很快通過了規(guī)劃審批，已經(jīng)完成土地平整。

　　事實(shí)上，洛克菲勒集團(tuán)與享有盛譽(yù)的美國石油大王洛克菲勒家族切斷關(guān)聯(lián)已久。1989年，日本三菱地產(chǎn)成為其大股東后，通過數(shù)次的股份收購百分之百控股了該集團(tuán)。當(dāng)?shù)弥�此“洛”非彼“洛”后，上海市政府的懊惱沮喪可想而知�?/p>

　　“上海市政府最大的誤會(huì)不在于洛克菲勒究竟是美國公司還是日本公司，而在于它認(rèn)為歐美房地產(chǎn)商資金雄厚，這種資金雄厚，就得是拿著一箱一箱的美金。” BMP房地產(chǎn)咨詢管理公司董事總經(jīng)理賀偉時(shí)對《中國企業(yè)家》說。

　　與港資房地產(chǎn)商交接熟練的上海市政府，熟悉的房地產(chǎn)開發(fā)模式是典型的香港模式，從拿地、項(xiàng)目開發(fā)、建成銷售，都由開發(fā)商大包大攬。而美國模式并非如是，開發(fā)商往往并不是真正的、主要的資金投入者，開發(fā)商的價(jià)值在于組織項(xiàng)目：它能夠找到合適的項(xiàng)目，取得土地的開發(fā)權(quán)，包裝這個(gè)項(xiàng)目，吸引資金，有合適的客戶群。開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)在前期，主要精力并不是投入在開發(fā)投資上，而是投在尋找和包裝項(xiàng)目上。“用中國的說法，美國模式是典型的‘空手套白狼’。”賀偉時(shí)說。

　　由此可想而知，當(dāng)上海房價(jià)地價(jià)一路高漲，動(dòng)拆遷費(fèi)一再攀升，洛克菲勒卻拿不出地價(jià)款、動(dòng)拆遷費(fèi)用的真金白銀時(shí)，雙方在資金上的矛盾只會(huì)越來越大。

　　此后，一度傳出上海新黃浦集團(tuán)開始尋找其他的投資者與合作伙伴。而雄心勃勃的喬納森·格林并不甘于在中國的第一站即折戟上海灘，吸納資金本是洛克菲勒這種美國模式房地產(chǎn)商的看家本領(lǐng)，于是，就有了與百仕達(dá)的SGAP與大中華基金。

　　資金一朝到位，困擾已久的動(dòng)拆遷勢如破竹。新黃浦集團(tuán)人士聲稱，現(xiàn)在，項(xiàng)目范圍內(nèi)80%的居民戶已拆遷出去，而單位動(dòng)遷面積超過了96%。

　　洛克菲勒集團(tuán)總算沒有讓上海大丟面子。但上海方面是否又一如洛克菲勒所想，處處都有警車開路，一路綠燈呢？

　　妥協(xié)

　　洛克菲勒空降中國的第一站選擇了上海，很大原因在于對上海市政府的期待。在外灘源這個(gè)項(xiàng)目中，2005年3月，黃浦區(qū)區(qū)委書記錢景林、時(shí)任區(qū)長陸曉春實(shí)地察看外灘源，要求全力以赴抓好項(xiàng)目開發(fā)；9月，黃浦區(qū)新任區(qū)長姜亞察看外灘源項(xiàng)目基地，要求新黃浦集團(tuán)排出時(shí)間節(jié)點(diǎn)；外灘源合作項(xiàng)目一期正式啟動(dòng)，副市長胡延照親自出席剪彩……在這些方面，上海市政府姿態(tài)相當(dāng)積極。具體操作上，為了外灘源項(xiàng)目順利進(jìn)行，文匯報(bào)的辦公樓以不到1億元的低價(jià)出售拆除，在上海灘獨(dú)享尊榮的友誼商店也不在例外，至今“居無定所”。

　　但是，格林很快發(fā)現(xiàn)，還有很多領(lǐng)域，上海市政府派出的合作企業(yè)新黃浦集團(tuán)讓步的空間非常小。

　　據(jù)新黃浦集團(tuán)潘逸華介紹，外灘源項(xiàng)目的改造方針是“重現(xiàn)風(fēng)貌、重塑功能”。首先是“保護(hù)”，其次才是“開發(fā)”。洛克菲勒方面主動(dòng)將15幢文物建筑的保留數(shù)量從6幢增加到了8幢，深得新黃浦方面贊許，但是這并不能為洛克菲勒方面其他得規(guī)劃要求增加籌碼。

　　按照黃浦江兩岸開發(fā)辦的要求，黃浦江兩岸將實(shí)行低密度開發(fā)，淘汰原來“毛容積率”的做法，采用“凈容積率”概念，商務(wù)辦公樓的凈容積率不超過4，住宅不超過2.5。而且，近岸50米-80米的土地將全部用于開放空間和公共綠地。以上種種限制，意味著在并不很大的23萬平方米地面上，留給新建房產(chǎn)的土地不會(huì)很多，這直接影響到外灘源項(xiàng)目開發(fā)的投資回報(bào)。對此，坊間傳言洛克菲勒對此相當(dāng)不滿，希望能夠調(diào)整規(guī)劃。

　　據(jù)參與制定上海商業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃的上海大學(xué)教授孫元欣介紹，交通問題將是阻礙外灘改造步伐的最大瓶頸，上海將考慮對外灘所處的中山東一路的部分路段，實(shí)行部分時(shí)段步行街制度。這也成為外灘源項(xiàng)目合作推進(jìn)不利的原因之一。

　　“合作就是雙方的不斷妥協(xié)。”BMP賀偉時(shí)對《中國企業(yè)家》說。“這一年半的時(shí)間，除了積極籌措資金，洛克菲勒的重要工作就是積極爭取最有利的規(guī)劃。”

　　“外灘源項(xiàng)目的規(guī)劃方案正在修訂，目前正在報(bào)有關(guān)部門審批。”據(jù)一位上海市政府人士透露，“其中沿江建筑的高度將可能提高，其中沿江第一排建筑高度不高于45米，第二排不高于57米。比原來的規(guī)劃各高了5米和7米。”

　　而且，更為關(guān)鍵的是，格林為SPAG在外灘源爭取到了91%的股權(quán)。這超出了外界最大膽的猜測。“外灘源只是上海市政府在外灘重建中的一個(gè)區(qū)塊，洛克菲勒的進(jìn)入提升的，是整個(gè)外灘的投資價(jià)值。”賀偉時(shí)說。

　　在2004年簽定框架合作協(xié)議時(shí)，新黃浦集團(tuán)在合資公司中僅占9%股權(quán)就已經(jīng)確定，但是這一信息直至合資公司成立才對外披露。新黃浦集團(tuán)對于僅持有9%股權(quán)的原因未予以回應(yīng)。而洛克菲勒方面則認(rèn)為，9%正是新黃浦能夠?qū)��?xiàng)目產(chǎn)生的協(xié)調(diào)政府關(guān)系能力的體現(xiàn)。雖然新黃浦還將負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期的動(dòng)拆遷工作，但只會(huì)以工程款的方式獲得回報(bào)。

　　為何新黃浦集團(tuán)在合資公司中僅持有9%的股權(quán)？據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析：“新黃浦集團(tuán)可能正逐漸失去其在黃浦區(qū)政府中的重要地位。”2005年2月，上海市黃浦區(qū)政府將新黃浦集團(tuán)75%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中國華聞投資控股公司，新黃浦從此隸屬于華聞投資的大股東——

　　而新黃浦的新東家中國華聞投資控股公司，雖然并不隱藏自己在房地產(chǎn)行業(yè)的野心，但至今并未派駐代表進(jìn)入外灘源，操作方仍舊是原班人馬。

　　上海普陀區(qū)土地發(fā)展中心透露，今年3月洛克菲勒聯(lián)合世界頂級地產(chǎn)商“鐵獅門”和Intel房地產(chǎn)基金共同造訪普陀區(qū)“長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)”，對其中總建筑面積超過36萬平方米的“長風(fēng)一號”綜合地塊整體出讓流露出興趣。看來，洛克菲勒絕不會(huì)因?yàn)橥鉃┰吹囊徊ㄈ�折，而就此止步于中國房地產(chǎn)市場。