萬科集團（000002，SZ）董事長王石曾說過，萬科將在2009年真正發力，而未來五到十年，萬科將占有全國市場銷售份額的5％。該公司剛剛公布的2007年中報顯示，繼去年銷售額超過200億元之后，今年上半年萬科銷售面積達到213.2萬平方米，銷售金額達到174.7億元，以下半年房地產銷售通常更紅火的慣例而言，今年萬科完成銷售額400億元預計不成問題。

　　王石所說的真正發力，其底氣應該來自集團的住宅產業化加速。萬科住宅產業化發軔于上海，近日，記者就有關話題走訪了主抓此項業務的萬科集團副總經理、上海萬科董事長劉愛明。

　　《中國經營報》：住宅產業化給萬科和中國房地產行業到底帶來什么？

　　劉愛明：萬科住宅產業化的第一個項目是位于浦東的萬科新里程，用PC（混凝土預制技術）方式再加上裝修房的理念來做的。現在樓宇結構已通過政府驗收，正在進行裝修，總建面積1.44萬平方米。

　　與傳統住宅建筑相比，PC建造方式能夠最大程度地改善結構精度、解決墻體開裂等問題。我們有一些數據，如混凝土表面平整度偏差小于0.1％，外墻瓷片拉拔高度提高9倍，外墻維護體系耐久性從傳統材料的20年，提高到70年甚至是更長時間——以前我們國家不少房子20年、30年就不得不拆掉，新的技術最終能讓客戶和社會受益，當然開發企業也一定會受益。

　　《中國經營報》：原來都說萬科人見面談營銷談管理，最近王石董事長說，萬科人現在見面總是談技術。

　　劉愛明：是的。因為萬科住宅產業化有較高的技術要求，而原來在開發企業里這些技術僅限于工程部門懂，現在搞產業化了，整個公司上下都需要學習、了解。近期萬科制定了PC戰略，如今年上海萬科新開工公寓采用PC的比例是35％，2008年將達到60％，到2009年達到80％。之所以只是80％，只是因為還有20％的房子技術上不合適采用PC方式。為了實現這個宏大的目標，我日常工作除了投資戰略外，全部精力都會放在住宅產業化上面。

　　《中國經營報》：萬科的住宅產業化為什么選擇在上海？

　　劉愛明：這是多種因素造成的，首先要感謝上海市政府的支持，萬科在提出這個計劃后，和一些城市政府都有過溝通，上海市最為重視，主動找到萬科；第二，住宅產業化必須要有PC廠，萬科到處找，結果發現上海有現成的；第三，還需要找上規模的建筑公司承建，但當時其他大公司對這個項目興趣不大，只有上海建工非常積極，所以決定落戶上海。至于首個項目選擇浦東萬科新里程，是因為萬科在浦東項目非常集中，便于產業化，今后還會在浦東繼續增持土地。

　　《中國經營報》：外界有人在質疑萬科囤地，你怎么看？近年你們也一改慣例開始頻頻高價拿地，為什么會發生這種變化？

　　劉愛明：萬科不會囤地。2004年我們確定了一個“均好中加速”戰略，要求拿地后快速開發，加快項目快速周轉率。盡管囤地可能會獲得更高利潤，但財務報表一定很難看。另外，該戰略也是為了避免風險，因為提高資金周轉率，會提高抗風險能力，使企業更健康地發展。萬科的拿地原則是，沒有哪塊土地是不惜代價志在必得的，所有拿下地塊的價格都在計劃以內。

　　《中國經營報》：有傳言說，國內某家正在高速擴張的知名房企邀請你過去當總裁？

　　劉愛明：說實在的，有很多獵頭公司找我，但我相信萬科是職業經理人最好的歸宿，是職業經理人的不二選擇。我在萬科有很多挑戰性的目標，比如2009年上海公司80％新開工公寓實現PC方式建筑，就是其中一個。