岳富濤

　　在爆出銀監會調查綠城信托資金的傳聞后，綠城董事長宋衛平否認傳聞的同時拋出了“三段論”：首先努力賣房子；還是不見效就賣項目；“如果前面的手段都不奏效，那我就直接把價格降到底，所有的房子都賣完，以后就不再做房地產了。”

　　一時“人心大快”，調控了這么久，政府和消費者不就期待著開發商這么干嗎？

　　當然房地產業界不會把宋衛平的說法當真，相信這只是宋老板壓力之下的激憤之語。即便到了宏觀經濟狀況惡化、綠城現金流斷裂萬不得已真降價的時候，這個幅度也不會如消費者期望的“降到底”——以一個綠城老客戶的身份預測，只需下降20%~30%，品質高有口碑的綠城產品也會被“綠粉”們一搶而空。

　　以高杠桿為基因的綠城已經是第三次遇到類似危機了，每次宋衛平都以“死扛”為應對方式，甚至將降價稱為“不負責任的行為”，寧可低價向同行讓利轉手項目，也不愿向消費者讓利降價，以免影響綠城“高質高價”的品牌形象。其實在2008年危機之后，綠城已經悄悄開始轉型“輕資產運營”，也就是只投入少量資金，為合作伙伴代建項目，用品牌獲取遠超股份比例的利潤。

　　2008年的危機同樣警醒了中國其他的大開發商，2009、2010年的高利潤和提前融資又為他們準備了厚厚的過冬棉襖。今年調控至今，開發貸基本停滯，資本市場融資基本沒戲，銷售受阻回款困難，現在連非主流渠道的信托也要被查，大型開發商依然既無真正降價，也未出現資金鏈危機。

　　按目前宏觀形勢和管理層的口徑，調控即便不收緊但也不會松勁，資金的冬天將會持續到2012年。除非歐債危機繼續演化到不可收拾的地步，變成類似2008年的全球危機，中國國內政策才會轉向。當然目前來看，這還是小概率事件。

　　在這種情況下，2012年中期以后可能會出現全國性的商品房降價潮，但在股市和實體經濟都有損失的消費者，屆時還有實力和勇氣去抄底嗎？

　　在中國，除了少數“陽光”的地產企業，開發商作為一個群體的確不值得尊敬：以遠低于其他競爭性行業的管理運作水平，憑借權錢勾連和囤積居奇，利潤主體不是來自創造附加值，而是來自輕松獲取的高額土地升值收益。

　　但他們就是中國畸形房地產市場的罪魁禍首嗎？讓他們破產拋貨就能解決多數人的住房問題嗎？對于有原罪的開發商，不少普通消費者心中難免有一些“打土豪分田地”的“革命情懷”，甚至希望房地產市場完全回到計劃經濟時代，比如讓保障房解決大多人的住房問題。一些專家和官員也把責任完全歸于開發商和炒房者，這也部分影響到了房地產調控政策，如大幅壓縮了商品房土地供應，大幅增加交易成本。

　　但改革開放以來的主要矛盾一直是“人民日益增長的物質文化需求和落后的社會生產之間的矛盾”，簡而言之就是需求與供應之間的矛盾。

　　需求來自經濟增長和城市化，這個趨勢在持續30年后依然強勁；供應方的房屋建造數量始終落后于需求，關鍵瓶頸就在土地供應不足。一方面是因為中國人多地少的現實，國土部每年有嚴格的限額；另一方面是只有唯一的供應方——地方政府，自然控制節奏，推高地價。

　　這種短缺導致了房價上漲，2005年之后全民都能預見到這種短缺和房價上漲之間的簡單邏輯，又刺激了全民投資意識，加劇了這種短缺。

　　中國同時又進入了資產金融化的加速階段，貨幣超發讓所有資產都在通貨膨脹，房產自然又成為保值增值的首選。

　　不考慮解決這個根本供需矛盾，反而把調控的重點放在調控供應上，這種南轅北轍、回避矛盾的方式，正是2003年以來多輪調控多輪失敗的根本原因，并且帶來一輪輪的房價報復性反彈，更加激發了全民購買欲。當前的限購等政策一段時間內可以抑制需求，但無法消滅需求。

　　靠保障房來解決多數人的住房問題也是不現實的，中國內地不是香港和新加坡這樣的單個城市經濟體，政府沒有如此的財力、人力和管理水平來全面操盤房地產市場，也會帶來更多的社會問題和腐敗問題。當前保障房領域已經開始出現開工不足完工更不足、官員倒賣保障房、保障房質量堪憂、入住人群不交水電費等個案。