商業地產注定成為地產商頭疼的事情。

　　之前，人們對商業地產的認識有一個定勢：商業地產的投資回報高于住宅和寫字樓等其他物業的回報，然而高期望值與現實中商業地產的尷尬處境形成鮮明的對照。據不完全統計，全國商業地產的空置率在30%以上，同時，即便已經經營和招商的，其經營效益也遠遠低于正常的回報，甚至能守候在盈虧平衡點上的也寥寥無幾，商業地產成為開發商的心病。

　　為什么在地產市場陽氣上升的今天，而唯獨商業地產市場卻顯得陰陽不調，詬病纏身呢？

　　開發商對商業地產認識不足

　　固有的做法是用傳統的開發住宅的思維開發商業地產，并以住宅的投資回報視角來理解商業地產的投資回報，這使商業地產的運作偏離了商業地產自身的規律。

　　事實上，商業地產是一種與住宅地產截然不同地產類別。

　　住宅和

寫字樓開發是直接通過銷售或租賃地產產品而實現利潤回報，相反，商業地產必須把地產價值轉移成經營價值，并在經營獲利中體現，決定商業經營成功的因素很多，除了地產因素（地段、產品設計、品質和物業管理等）外，商業業態規劃、商品類別、經營管理、競爭環境以及城市及區域的消費能力、消費習慣等等都將影響商業地產營運的成功，因此，地產本身不是商業經營成功的全部要素，地段和產品都將成為商業營運的籌碼之一，地段不再是簡單地產意義上的地段，而建筑也不再是簡單地產意義上的建筑了，商業地產的內涵遠遠超越了地產自身的內涵，對習慣開發住宅的開發商而言，商業地產有著許多我們難以破譯的專業語匯和營運奧秘，比如，看似市區的黃金地段，然而，一街之隔，卻是水火兩重天——一邊是風風火火，人流如織，一邊是冷冷清清，門可羅雀。

　　面對商業地產運作的復雜性和看似高回報背后的操作艱難性，在認識不足帶來的戰略準備不充分以及面對資金壓力的情況下，許多開發商無心在經營上下功夫，不愿長期持有，因此經常急功近利，打散產權銷售，最終使商業物業違背了商業運作的規律，難以成活。

　　商業地產自身發育不全

　　商業地產的成功嚴重依賴于商業業態的合理規劃與經營方式以及管理的得當，這又依賴于另外的專業：商業策劃與商業管理。目前國內稱得上專業的商業運作公司寥寥無幾，多為外來菩薩，往往由于缺乏對中國城市和地域文化以及消費文化、經濟環境的了解而水土不服，參與的多，成功的少。市場上商業顧問服務的滯后，使得市場為開發商提供的專業支持十分有限。

　　在發達國家，商業地產的投資和發展是由分別的公司進行，投資建設常常有專業的投資機構，或者地產商，或是投資公司，也有是大型的商業管理機構，但無一例外的是，商業的經營和規劃都是交給專業機構來運作的，并且它們在投資的決策階段就積極參與，從地段考察、消費論證、業態規劃，無不謹慎務實，科學嚴謹。由于商業地產的領域差異問題，理論層面上看，傳統的地產開發商大可不必招此麻煩，回避商業地產的開發，或交給那些專業機構來投資和開發，而中國目前的現狀是

房地產市場在業態領域上沒有細分專業和市場，商業地產常常不是獨立的業態，而是伴隨新城區開發、老城區改造過程中住宅社區或綜合體開發捆綁出現，這使在住宅需求旺盛的市場背景下開發商難以自主選擇，于是囫圇吞棗，在消化了住宅的同時，卻消化不了商業。

　　城市開發超前引發商業過度開發

　　在城市化的幌子下，由于對固定資產投資政策偏向以及對地產財政的嚴重依賴，促使中國的城市處在超速發展和過度開發之中，城市不僅成為商人的名利場，也成為地方的政績表，這一方面刺激了住宅市場的非理性需求，諸如投資需求、生活方式需求、有錢人對優質房產占有或炫耀性收藏的偏好需求等等，這就造成買的多，住的少，這使許多新區建筑密度雖大，但人口密度很小，人流不足，商業消費支持跟不上，“造城運動”下催生的商業街或購物中心，門可羅雀，商家要么招不上來，要么退場，要么遲遲開不了業，或茍延殘喘，艱難度日。另一方面，以推動城市國際化名義或重塑城市形象為出發點的老城區的商業改造和拓展，不僅使原來滿足舊城區市普通市民消費需求的商業生態被破壞，同時使消費

零售業成本提高，競爭加劇，生意難做。

　　伴隨新城運動引發的商業地產供應過渡，也使中外零售業界更趨謹慎，面對開發商的百般拉攏獻媚，更多了份牛氣，要么愛理不理，要么狠命殺價，使開發商束手無策，背負沉重的投資壓力，或干脆自我做主，收拾殘局，最后事與愿違。

　　消費需求增長緩慢難以支撐新增商業

　　與商業地產遍地開花形成鮮明對照的是，中國的消費增長不足。直接的官方數字（2006年底）顯示，我國最終消費占GDP的比重已從上世紀80年代超過62%下降到2005年的52.1%，排除政府消費，居民消費率從1991年的48.8%下降到2005年的38.2%，均達歷史最低水平。我國最終消費占GDP的比重和居民消費率雙雙創下歷史新低，而同期世界平均消費率則達到78%－79%。

　　消費不振的更直觀的佐證是來自于零售業的報告。據英國《金融時報》介紹，中國現有零售市場的規模遠比大多數人料想的要小得多，中國的零售總額在5000億美元左右，而其中的一半來自農村和小城鎮的生活必需品開支，而另外一半—來自城市的零售開支也只不過是美國除車輛行業零售額的1/10。中國是全世界人口最多的國家，可在全球消費中所占的比例僅不到5%。

　　而一直呼聲很高的奢侈品的在華銷售，也不象預期的那樣。最近的美國《商業周刊》甚至提醒被譽為“第三大奢侈品消費大國”的奢侈品市場景象充滿“陷阱”。因為更多的奢侈品消費者選擇更實惠的國外消費。

　　與這些數字和報道相對應的是中國人的消費習慣遠非老外們評估的那樣，憑貧富差異的拉大、傳統觀念和社會保障體系的缺失使中低階層消費者趨于謹慎和不足，瞄準中產階層和年輕白領的各類商業場所，由于這個群體的規模和房貸壓力而難以活躍。商業消費，更多的還只是停留在滿足生活必需品方面，而關于生活方式以及各類體驗式消費則市場份額更小，當前的消費現狀給商業帶來結果是以滿足生活必需品的低層次零售競爭愈演愈烈，而高級消費則少人過問。

　　消費不足，是商業地產生存問題的根本所在。

中國經營報記者：佚名

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