面臨宏觀調控與市場的雙重壓力，地產商的心態已經發生了根本變化，部分明智者正準備戰略轉型，尋找新的發展空間

　　文/本刊記者 王琦

　　“如果一個地產商說房地產調控是權宜之計或者一兩年、兩三年就會結束，這個企業肯定是完了。”大連萬達董事長王健林說；

　　“宏觀調控以后可能會稱之為宏觀經濟治理，因為不再是臨時性措施，而是長期的國家戰略。這可能對原來的房地產模式沖擊比較大。”中坤地產董事長黃怒波說；

　　“金地進入一個城市選擇一個項目都有自己的模型來做支撐，而這種經濟模型已經在長期內加入了宏觀調控的權重。”金地地產總裁張華綱說。

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　　政府對地產的宏觀調控還會持續多久？始自2003年6月的此輪地產調控邁進第四個年頭后，主流地產商的回答正在趨于一致：宏觀調控將成為“常態”，要做好“永遠”都不會停止的打算。

　　14個月前，當本刊記者以《地產新政百日》為題采訪國內房地產領先企業時，開發商對于此輪調控何時停止的期限預測并不一致，對企業開出的應對措施也各不相同，而且多以短期應對措施為主。事實證明，在一年前甚至幾年前，開發商的判斷和選擇，就已經決定了企業的走向，甚至生死。

　　最典型的兩個例子應該是萬科和順馳。一個是業內標桿，因為經歷過房地產泡沫破滅而“做好全線過冬的準備”。一個是行業黑馬，勇往直前毫無畏懼。一年多之后，孫宏斌將順馳控股權拱手他人，萬科則聯合南都、中糧，開始了新的拓展之旅。

　　“如果能夠在一兩年前就已經預測到，宏觀調控將成為一個地產行業必須面對的常態，調控政策將一波接一波，地產企業就應該逐步放棄‘短期應對’的心態，在制定企業長期發展規劃時，為政策寒冬預留空間，做出調整和長期的戰略安排。”一位地產業資深人士這樣對記者說。

　　“長期調控帶來的壓力，讓部分企業認識到，必須從‘紅海戰略’調整到‘藍海戰略’。”中國企業海外發展中心主任孫飛對記者說。

　　在尚未達到充分競爭的房地產行業，更多的地產商正面臨宏觀調控與市場的雙重壓力，現在，究竟有哪些房地產商準備逃離血腥競爭的“紅海”，去拓展新的生存空間，正在或者已經駛入了令同行羨慕的“藍海”呢？

　　新融資管道

　　提高房地產企業自有資金比例，提高房貸首付，二手房交易征收個稅，提高商業銀行存款準備金率，加息直至最近的土地集中放量，房地產新政一輪接一輪。每一項政策產生的沖擊最終落在房地產商身上，都是對資金鏈條的進一步收緊。是運作一個項目就去融一筆錢，還是不惜用更高的成本，獲得一條可以源源不斷為企業輸送資金的管道？

　　上市是一個不錯的選擇，即便是在資本市場蕭條的冬天。7月，在香港本地房地產企業接連遭遇聆訊失敗和終止上市之后，內地開發商世茂(0813.HK)綠城(3900.HK)還是選擇了低價上市，雖然凈資產折讓率高達30-45%，到底分別募集到資金36.25億港元和26.63億港元，有了加速擴張的資金實力。

　　已經上市的輾轉騰挪的空間就更大了，資本市場需要的不過是想象力。

　　“富力計劃將股份拆細，1股變為4股。同時計劃以每股9.55港元配售1.692億股新股，凈所得15.9億港元。” 十一長假之前，富力地產(2777.HK)董事長李思廉向香港媒體做出公開表示。此前，李思廉向內地媒體表示，配股資金的90%將用于收購儲備土地，“富力正在洽談四五個土地項目，年內將有‘好消息’。”

　　自14個月前上市至今，富力在儲備土地方面熱情一直遠超同行。依靠的，正是上市之后股價翻了4倍的底氣。“截至今年6月底，富力擁有總建筑面積約1107.7萬平方米的土地儲備。如果旗下新增土地儲備能夠辦妥手續，公司總土地儲備將達到1451萬平方米，土地儲備足夠日后3-5年之用。”李思廉在公開場合表示。在廣州珠江新城一處，富力地產即拿下15個地塊，珠江新城由此被戲稱為“富力新城”。僅珠江新城中央商務區的兩幅地塊，富力就付出了4.49億元的真金白銀。6月和8月，富力分別在重慶和成都拿到兩塊面積為91.8萬和60余萬平方米的地塊。9月5日，又以2.57億元在天津取得占地面積為10.1354萬平方米的地塊。

　　現在，對于意欲再吞進四五塊土地的李思廉來說，拆股配售是最好的資金通路。9月21日，富力地產與老搭檔JP摩根和摩根斯坦利簽訂配售代理協議，后兩者將以全額包銷方式向投資者配售1.69億富力新股。每股新股為9.55元，相當于分拆前每股38.2元，雖然較前天收盤價折讓5%，卻比沒有逐個項目融資的開發商要輕松的多。

　　殊途同歸的是，9月中旬，香港上市的內地房地產企業北辰實業(0588.HK)也開始了它的第二次大型募集資金：A股發行開始報價。據國內投資機構預測，如能按預期在10月18日之前上市，北辰A股可能一次籌集資金35億元。北辰方面透露，募集資金用于建設奧運媒體村和北辰大廈，利潤和投資回報顯然值得期待。

　　通過資本市場發行債券也是另外一種融資選擇。9月，雅居樂地產(3383.HK)宣布通過摩根斯坦利和匯豐銀行發行的2013年到期、9厘定息優先票據，發行額度由3.5億美元增加至4億美元。

　　“事實證明，那些愿意接受‘高成本’代價成功和海內外資本對接的房地產企業，不僅活下來了，而且在行業的冬天獲得了加速發展的能力。”孫飛分析。2004年，順馳即已通過了香港聯交所聆訊，當時，順馳大股東孫宏斌即向《中國企業家》表示，“市盈率太低，不想上市，反正現在項目資金還能夠應付裕如。”但是，沒有考慮到宏觀調控會持續這么久的孫宏斌，最終在今年不得不將公司55%股權出讓，換到的僅僅是12.8億元，比前面“流血上市”的地產商還要微薄。順馳只是比較顯眼的例子，在房地產行業，沒有及時將短期融資換作長線管道融資的企業、生存被動的不乏其人，即便是“做房地產就賺錢”的北京，爛尾的項目、消失的公司并不在少數。

　　房地產企業獲得長期的資金來源并非只有“上市”華山一條路。2005年年末希望通過和麥格里的合作實現REITS(房地產信托基金)上市的大連萬達，在REITS市場的不景氣下放棄了上市，但是和麥格里的長期合作，還是保證了這家一直加速擴張企業的資金安全。

　　“2005年年底，麥格里萬達基金正式成立。合同保證，麥格里通過參股項目的方式，將全面跟進萬達所有的購物中心項目。僅僅2005年，萬達就拿到了30億元的資金，2006年，金額將超過40億元。”萬達董事長王健林告訴《中國企業家》，萬達現在還可以選擇銀行的經營性物業抵押貸款，以經營性物業產生的現金流作為還款來源融資。“僅僅是北京、上海的項目，拿出去抵押一個項目至少可以拿到20億左右。”

　　作為一個商業地產開發經營商，王健林遇到的資金瓶頸可能要比大多數依靠銷售回款的住宅開發商要更見嚴酷，所以他更早地明白：“房地產商不能僅僅把宏觀調控當作只有一兩年兩三年的事情，企業要做到不受銀行貸款限制，不受國際資本控制，只靠自己的經營收入就能夠過冬，才是安全的。”現在，萬達把宏觀調控當作長期的企業發展背景來考量，在長期戰略規劃和發展速度上，以自己自有資金和各地購物中心能夠產生的租賃收入資金為限，不做過高目標的規劃。”

　　藍海在哪里

　　差異化產品是一種最早被使用也是已經開始顯現效果的方式，商業地產、旅游地產領域都不乏成功者。

　　以大連萬達為例，其購物中心已發展到第三代產品。第一代是獨棟建筑的購物中心；第二代是組合式的商業購物中心；第三代產品為城市綜合體：包括商業、寫字樓、酒店，還有部分公寓。“做綜合體的好處很明顯，有一部分銷售的現金流來降低投資成本；組合元素會提升產品的生命力，創造更多的需求。”王健林說。

　　地產調控的主要目的在于穩定住宅價格，與之相比，商業地產不在政策嚴厲打擊之下，尚存空間，而且長期運營可產生較豐富的現金流，最近幾年，不乏有實力的住宅開發商開始涉足商業地產開發。在金地、綠地相繼宣布進入商業地產之后，9月底，復地也借助揚子基金的資金合作，開發位于天津市和平區的天津中心項目。

　　“在堅持大眾住宅市場的基礎上，復地將有選擇性的增加投資物業比例，預計未來投資物業所占總資產值的比重將從目前的10%提升到20%。”復地總裁范偉表示。

　　商業地產的新人中最為搶眼的應該還是來自廣州的富力和保利地產。

　　富力地產目前共有四個大型投資物業在建，包括位于廣州的兩座五星級酒店和一棟甲級寫字樓，以及位于北京富力城的大型商業綜合項目。今年年內，富力將在北京啟動三個項目，均為寫字樓、商業和公寓的商住綜合體，分別位于南緯路、白家莊和宋家莊。近日，又在廣州珠江新城購入兩幅地塊，也將分別建設為商業辦公綜合項目和金融辦公項目。據富力內部人士透露：富力地產董事長李思廉為富力制定的三年策略是：在營業收入中，75%來自樓盤銷售，25%將來自租金收入。也就是說，要加大對商業地產的開發比例。

　　高盛研究報告也看到富力商業地產的盈利能力：從富力地產的土地儲備逐步向零售及寫字樓傾斜的趨勢看，預計由寫字樓、酒店及零售物業資產帶來的盈利貢獻占富力明年年底預測每股資產凈值的31%。

　　7月31日在上海證券交易所掛牌的保利地產(600048.SH)，雖然現在商業地產項目的比例相對較低，大型商業地產項目僅有廣州琶洲保利國際廣場部分物業以及北京保利大廈、新保利大廈等。不過，公司董事總經理宋廣菊公開表示：2012年，保利商業地產方面的投資要占總投資額的30%。

　　在土地日趨天價的現在，旅游地產給房地產商帶來的好處更加明顯直接。

　　中坤地產董事長黃怒波告訴記者，旅游地產由于沒有土地款，資金壓力不大。中坤的下一個大項目是以前在北京大興的旅游地產的土地。項目第一期投資60億，包括酒店，度假、娛樂產品，國際公寓。此外，做旅游地產還讓中坤獲得了不少土地資源，5-10年內還有土地儲備。

　　中坤和華僑城在旅游地產上的成功吸引著更多的地產商進入。8月底，雅居樂宣布向海南投資130億元開發旅游地產，并在廣東惠州與政府正式簽約開發惠州白鷺湖山水休閑度假區旅游項目。

　　除了產業內部的架構重組，更有一些有背景的開發商開始跳出房地產行業，希望通過產融結合的模式，成為行業的航空母艦。

　　9月初上海新黃浦集團董事長吳明烈被中紀委“雙規”，使得新黃浦(600638.SH)股價連續下跌不止，掩蓋了新黃浦在產融結合上的重要的一步。9月5日，新黃浦以2.12億元收購海南民生燃氣(000793.SZ)、安徽省能源集團、安徽省開發投資分別持有的中泰信托9.99%的股權。收購完成后，新黃浦持有中泰信托29.97%的股權，與上海新華聞投資同時成為中泰信托的大股東。中泰信托在房地產業的項目儲備和豐富的融資手段對于新黃浦提升自己在房地產行業中的地位不容小覷。

　　“信托公司的制度優勢、金融牌照以及‘金融百貨公司’的業務經營范圍，對于房地產上市公司的補益非常明顯。上市公司在地產業務之外再打造一個金融平臺，對于公司的地產業務來說，可以說是如虎添翼。”孫飛說，“如果新黃浦建立‘股票＋信托’的組合融資模式，就很容易跳出傳統房地產行業的競爭紅海。”

　　和諧之道

　　雖然已經過去3年多了，房地產企業回憶起2003年121文件出臺后，地產商聯合向政府上書表態獲得“政策口子”的事情，仍舊眼前一亮。不過，他們也很清楚，這些事情都已經像2003年的時光一樣，一去不返了。

　　“跟市場、政府作對，作為一個微觀企業，注定失敗。”王健林對《中國企業家》說。

　　事實正是如此，在2005年3月“國八條”出臺之后，中城聯盟也曾經上書建設部，提出“開發商的一點意見”，但是2003年地產商聯合發難的“勝利”沒有在2005年重演。倒是建設部反復對持“房價必漲論”的開發商提出警告，讓曾經拋出“為富人蓋房”、“地荒論”的高調地產商逐一安靜。

　　萬科宣布參與中低價房的開發，萬科、金地等聯合發起90平方米戶型設計評選，北京一些小型地產公司聯合舉公益助學活動，都顯示出房地產企業的轉變：以對方(政府、購房者)損失為自己盈利的零和競爭在逐步被一些明智的地產商拋棄，以讓所有人獲利的基礎上自己付出一定成本獲利的帕累托改進正成為越來越多的地產商的選擇。

　　“房地產商正逐漸從‘零和競爭’走向‘帕累托改進’。尤其是領袖企業，發展到一定程度以后，不能再靠以前聯合與政府、市場博弈的狀態生存發展，必須要承擔一定行業責任。”華高萊斯區域戰略部高級項目經理鄧建平說。

　　建設部今年7月公布的165號文件要求90平方米以下戶型占樓盤總體70%的規定令所有中高檔住宅開發商大傷腦筋。如何協調企業發展和政府導向成為開發商的第一要務。雅居樂惠州白鷺湖山水休閑度假區旅游項目正式簽約后，雅居樂將立即拿出1億元給惠城區政府用于建設馬安圍水利基礎設施，以實際行動支持惠州城市建設。也有地產商向政府承諾作一定量的廉租房，在此之外爭取一些土地做企業擅長的產品。以綠地為例，企業新進一些城市時，會做一部分90平方米以下的戶型，同時也會向政府爭取到做別墅、豪宅的土地。一位不愿透露姓名的地產顧問這樣告訴《中國企業家》，“地產商也清楚自己現在的情況，再不和諧不行了。”