陳穎
——美澳住房保障制度掠影
房地產熱潮席卷全球,房價屢創新高,房地產市場的興旺支撐了各國經濟的高速發展,成就了一些人的發財夢。但與此同時,高昂的房價也破碎了另一部分人的安居夢,房子在
他們眼中成了遙不可及的奢侈品。在此背景下,如何保證不同收入層次人群的基本居住需求都得到滿足,成為了各國政府不得不面對的問題。
在國內,加大中低價位住宅、經濟適用房和廉租房建設力度的呼聲日漸強烈。而在很多發達國家,住房負擔能力(housing affordability)問題也得到了越來越多的關注。
解讀住房負擔能力
國內房地產行業中,經常用于衡量居民購房能力的是房價收入比這個概念,而國外則常用住房負擔能力指數(housing affordability index)的說法。雖然房價收入比和住房負擔能力指數的計算方法并不相同,各國住房負擔能力指數的計算也并沒有統一的公式,但是它們反映的問題卻都大致相同,那就是中等收入的家庭在充分滿足其他方面基本需求的同時,是否還有能力購買中等價位的住房。
從現有的統計數據來看,住房負擔能力下降已經成為了全球性的問題。隨著房價飆升,各國的住房負擔能力水平都已經降到歷史低位,開始成為突出的社會問題。
根據05年一項對美國、英國、加拿大、澳大利亞、新西蘭和愛爾蘭等國家共100個大中城市的調查,僅有24個城市的住房被認為是可負擔的,而被認為嚴重不可負擔的城市個數則達到了42個。
住房保障的主要對象:初次購房者和低收入家庭
盡管住房負擔能力下降會影響社會中幾乎所有的人群,但是對于已經擁有住房,以追求住房水平提高為目的的購房者來說,這可能僅僅意味著需要推遲生活品質的提高,而對于尚未擁有住房的人來說,這個影響就更為巨大。
尚未擁有住房的人又可以分為兩類:一部分是目前積累有限,尚未購房,但未來有打算的初次購房者;另一部分則是收入非常有限,目前和未來都不具備購房條件,甚至租房都有困難的人。
初次購房者對房價的敏感程度遠遠大于改善住房需求的購房者。很多國家都發現,在此輪房地產高漲期間,初次購房者的數量出現了明顯的下降。在英國,2004年初次購房者的數量降到了過去20年來的最低點;在澳大利亞,初次購房者的數量也從2001年開始持續下滑。
而對于低收入人群來說,房價提升帶來的租金上漲也是需要面對的問題。
由于“安居樂業”始終是保持社會穩定發展的核心要素,各國政府一致認為,住房擁有率和居住環境與社會治安、兒童教育等問題都有緊密聯系,因此如何支持初次購房者購買自己的住房,如何為低收入人群解決基本的居住問題就成為了各國政府住房保障體系著重要解決的問題。
圓初次購房者一個購房夢
澳大利亞某研究機構對初次購房者有這樣的描述:年齡在二三十歲左右,平均約為33歲;多數是夫婦;收入水平大多高于社會平均值;非常依賴外部經濟支持。借款和貸款占總房價的比例高達將近90%。
這與我國初次購房人群的特征在很大程度上是類似的。該人群主要的問題是積累不夠,受制于首次付款的條件和貸款的可獲得性及其成本。因此要解決他們的問題,關鍵就是降低首次付款的門檻,并提供有效的貸款支持。
澳大利亞政府從2000年7月開始實施初次購房者資助計劃(First Home Owner Scheme),為初次購房者提供最高為7000美元的資助。考慮到房價快速增長的影響,從2001年3月開始,政府對購買新房的初次購房者還額外提供7000美元(這個數額在2002年6月后降低為3000美元)的聯邦附加資助。截至2004年1月,澳大利亞政府已經向50萬初次購房者提供了近43億美元的資助,在房價飆升的背景下支持了這些初次購房者實現自己的購房夢想。
美國政府所采取的手段則更為市場化。一方面通過按揭保險鼓勵金融業者向初次購房者放貸,另一方面則通過讓購房者掌握更多正確的購房知識來降低交易成本。
美國政府早在1934年就成立了聯邦住房管理局(FHA),負責向金融業者提供按揭貸款保險服務,以此降低他們的貸款風險,促使他們向可能還不符合一般貸款條件的初次購房者放貸。自成立至今,FHA已經為3300萬購房者提供了按揭保險,保險金額達到了1.6萬億美元。
為了讓初次購房者掌握相關知識,最大限度地降低購房成本,政府在各地資助了住房咨詢機構,由他們協助購房者做出風險最小、成本最低的購房決策,使消費者避免因專業知識缺陷而在購房過程中遭受損失。
還低收入家庭一個安居愿
實現居者有其屋,讓大家擁有自己的住房自然是最理想,但是由于住房本身屬于價值非常高的商品,因此對一些基本生活都有困難的低收入人群來說,即使有政府補貼,購房仍然是一個無法企及的夢想。租房成為他們實現“居者有其屋”的另一選擇。
美國將收入低于居住地中位數80%的人群稱為低收入人群,將收入低于居住地中位數50%的人群稱為極低收入人群。據估計,美國有超過500萬極低收入人群受到租金負擔困擾,特別是在城市中心地區,這個問題隨著房地產市場的繁榮更趨嚴重。
面對這一問題,美國政府采取了一系列措施。
最直接的方法就是向低收入者提供租金補貼。由美國住房與城市發展部(HUD)發起和管理的住房選擇保障計劃(Housing Choice Voucher Program)就通過為中低收入家庭提供租金資金,使他們能夠選擇適宜的住所。通過資格審核的家庭每月拿出自己收入的30%-40%支付租金,差額則由政府補足。該計劃目前已經為180萬家庭提供了約150億美元的資助。
其次是提供廉租房。HUD每年通過住宅投資伙伴計劃(Home Investment Partnership Program)為各地方政府提供大約18億美元的住房資助,用于廉租房的建設。目前大約有130萬戶美國家庭住在政府公屋中。
此外,FHA還通過提供長期貸款擔保等手段鼓勵私人投資者建設和持有廉租房。
對癥下藥,解決中國公民住房保障問題
近期來自不同研究機構的幾份報告中都不約而同地提到了根據目前的房價收入對比情況,中國有7成居民買不起房的說法。隨著國內房價的一再攀升,如何完善住房保障制度,如何解決中低收入人群居住問題的討論似乎也進入了白熱化階段。
從福利分房到住房商品化,再到中低收入人群住房保障制度建設,我國的住房分配模式仍在逐步發展和完善的過程之中。政府可以用于解決居住問題的預算是有限的,指望通過政府補貼的方式來解決所有中低收入人群的住房問題顯然是不現實的。我們必須以更靈活的態度來對待這個問題。
美國和澳大利亞的做法中,最核心的一點恐怕就是對癥下藥,找準需要保障的人群,以多樣化的方式給予保障。
雖然同屬于中低收入人群,但是這個人群中也還有更細的分層,有的人只是暫時缺乏積累,達不到借貸的條件,政府只要提供一定的資金補貼,或是提供貸款擔保,他們就可以進入商品住宅市場,購買合適的住所;有的人沒有能力購買商品住宅,但有能力購買價格較低的住房,對這部分人政府提供價格和品質都相對適宜的經濟適用房;有的人根本不具備購房的條件,甚至租房都成問題,政府就應該為他們提供租房協助。
此外,美國在解決住房保障問題時充分調動市場力量的做法也值得關注。政府機構可以直接用于住房保障的財力、人力是有限的,但是政府還有其他手段可以影響企業行為。為購房者提供信用擔保、對建設中低價位住宅給以稅收優惠等等手段,都有助于鼓勵企業向中低收入階層提供住房服務。
中國住房保障制度的建設和完善任重而道遠,然而這是政府和社會無法忽視的責任。相信在各方的共同努力下,居者有其屋的理想終究會實現。
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