叫停民宅商用推倒樓市多米諾

　　——生存還是死亡 春天還是寒冬

　　把眾多骨牌一字排開，只要推倒其中一塊，其他都會依次倒下，發生連鎖反應。所以每張牌倒下的時候，具有的能量都比前一塊牌大，速度也一個比一個快——這就是“多米諾骨牌效應”。

　　上月，北京市工商局出臺第14號文件，規定從6月19日起暫停為登記地址是民用住宅的企業辦照。據悉，這是北京第一次對民宅辦企業叫停。這個看似簡單的文件產生的震蕩和能量卻是巨大的；中小企業、個人投資者、開發商、商住樓、寫字樓以及住宅市場，未來遭遇的波動和影響，就像一塊塊相臨而立的骨牌，被輕輕地撞了一下，依次倒下，蔚為壯觀……

　　骨牌NO.1生存還是死亡？中小企業拉響生存警報

　　同南方城市相比，北京的寫字樓市場發展得較晚，而寫字樓租金又高得驚人，使那些有心在大商圈發展，而無力租住高檔寫字樓的中小公司將目光更多地關注于區域內既能滿足其辦公需求，又不至造成太大租金壓力的場所；說“被擠壓”進住宅或商住兩用樓還更合適些。

　　王女士的公司就是一個例子。這家代理MP3、eBOOK等電子產品的公司，主要業務集中在中關村一帶，本打算在鼎好電子城租用一個十平方米左右的鋪面，同時在附近的住宅區里租一地下室辦公兼倉庫。新出臺的文件讓王女士的壓力突然大了很多，她把附近的寫字樓都轉了個遍，發現租金實在不低；按100平方米算，一間辦公室每月就得花9000元，但這樣面積的辦公室也很難租到，實在沒辦法就只能“傾家蕩產”租間大的。至于能否收支平衡，王女士實在樂觀不起來。

　　一直從事寫字樓代理的理想陽光經紀公司認為，像這類主要業務集中在中關村、CBD和金融街等商圈的中小公司，目前市面上為他們量身定做的產品并不多，所以建議這些公司應盡早著手選址工作，在選址過程中要慎重細心，還要有耐心，選址中要注意查驗樓盤的項目規劃中立項審批文件，看是否是寫字樓項目；還要參考樓盤的區位、交通、周邊環境、功能、服務、建筑格局等綜合因素，統一考察其性價比。

　　思源經紀策劃副總監李昕煒指出，對于這類企業選址不妨跳出商圈核心區，可以考慮在商圈輻射區選擇一些價格適中有滿足企業發展需要的寫字樓產品，這樣能最大限度降低成本。

　　紫金數碼大廈總經理助理張小姐認為，新政的出臺將會導致中小企業逐步遷往商圈周邊的寫字樓，盡管此舉將會改變寫字樓目前招租空缺的尷尬，但也會使得一些中小企業的經營背上更沉重的包袱，一段時間后，一部分競爭力差的中小企業將會舉步維艱，逐步消亡。

　　骨牌NO.2“跳水”還是空置？商住投資客唯恐血本無歸

　　新政策讓中小企業“心有戚戚”的同時，對那些希望通過把物業出租給企業而獲得高額收益的投資者而言，無疑也是一記“重錘”。

　　現在叫我租給誰？

　　正如前面所說，民宅商用不僅僅是對中小企業有利，對于廣大出租房屋的投資者而言，將住宅出租給公司也確實有利可圖，同樣的房屋，租給企業的價格比租給普通住戶要高出不少。記者采訪中了解到，像金港·國際這樣靠近CBD商圈的住宅項目里，就有不少業主是為了出租收益才購買的。在這里一套140平方米左右的住宅，租給公司辦公大約要6000元/月左右，但租給個人居住僅僅在3600元/月。而業主在租給公司的同時，還省去了提供家具、家電等必需品的費用。記者觀察到，在大望路附近不少小區臨街的窗戶上都打著各式各樣的公司廣告。因為商住房吸引了大量企業入住，投資買家也很踴躍。但是工商局的新規定，將使大量商用租戶從住宅物業中遷出，很多持有商住樓的業主不僅面臨著迅速萎縮的租賃市場，即使脫手也將無利可圖，甚至虧本。

　　北京·國際銷售經理宋俐波認為新政策的出臺，在規范住宅市場的同時，另一方面也是在打壓商住樓的投資者，因為一些公寓產品的購買者很大一部分是出租給這些中小企業做辦公用途。所以一旦這部分需求被抑制，對這些投資者而言將是一個不小的打擊。

　　鏈家機構預測，該政策的實施，在一定程度上擠出了部分租住民宅來創業的需求者，使得民宅租賃市場的實際需求減少，從而會影響民宅租賃市場的成交量；同時，隨著民宅租賃市場供求關系的緩和，對民宅的租賃價格可能會起到一定的平抑作用。

　　住宅“變性”談何容易

　　思源經紀營銷策劃中心策劃總監范延女士向記者介紹，新政策對商住樓也算留了道口子，規定如果已經變更房屋用途，將住宅變更為商業，可以允許登記。這意味著投資者若繼續將住宅出租給公司，可以改變房產用途，申請變更補辦相關手續。但相比之下，追繳土地出讓金相對簡單，關鍵是建筑標準需要嚴格驗收，建筑安全隱患是最可怕的。

　　不過，記者在采訪中發現，在追繳土地出讓金問題上，業主和開發商之間存在爭端。業主認為自己是用高于住宅的價格買商業用途的房子，這筆錢被開發商省了，自然應由開發商補交。開發商則認為，交易已經完成，讓房屋“變質”是業主個人的事，當然是業主自己承擔相關費用。看來要改變房屋用途也不是一朝一夕就能“搞定”的事。

　　中原地產機構提醒廣大商住樓投資者，從工商部門此次文件的整體表現來看，所形成的影響對目前現有商住樓可能不大。不過預計新增商住項目的銷售會受到影響，這主要是由于該文件給商住樓投資帶來的風險加大，同時目前商住樓的投資回報并沒有上升，風險的加大帶來投資回報的相對降低，因此投資客戶會更加謹慎。

　　骨牌NO.3機遇還是“幻像”?中低端寫字樓迎來春天

　　工商部門禁止民宅辦公司后，對寫字樓市場將會產生怎樣的影響呢？據工商登記機構反映，目前公司注冊非常踴躍，且超過半數的注冊地點在居民樓中。今年前三個月，僅朝陽區注冊的公司就有60%以上辦公地點在居民樓。禁止民宅商用之后，大量的辦公需求有望帶熱寫字樓的租務市場。

　　中關村第三極的開發商中關村文化發展股份有限公司總裁歐陽旭認為：“從目前的市場發展和房產走勢來看，越來越多的小型公司的起步選擇在住宅內，這一現象更多的是給居民帶來不便，嚴重影響了居民的生活質量，也同時體現了此類公司較低的專業水準和不合理的發展規劃。這對于寫字樓市場來說影響不大，因為高檔寫字樓的定位不可能是這些小公司，例如第三極寫字樓瞄準的是大型的企業集團，或者是具有創新意識的高科技及文化企業。但是從寫字樓的發展趨勢來說，工商部門的此次舉措還是積極的。”

　　北京·國際銷售經理宋俐波認為，住宅禁商政策的出現對于寫字樓來說無疑是一個利好消息。但是政府叫停“民宅商用”辦公必將使一大批小公司、創業型公司失去低成本的辦公場所，如各種“腦力公司、網絡商貿公司、保險公司、律所”等。而這部分公司由于受行業特點、資金實力等方面的限制，一般不需要大面積的辦公場所，很難支付甲、乙級寫字樓高額的租金和物業費，同時更需要與寫字樓相似的辦公環境和配套服務，寫字樓市場結構急待調整。

　　位于CBD區域的通用國際中心寫字樓開發商的有關負責人也認為，工商部門的這一舉措對高檔寫字樓來說影響不大，如果相關措施確實能使一些小公司走出住宅，走進寫字樓，那將會增加對中低檔寫字樓的需求。

　　由原來的奧林匹克酒店改成的針對中小企業的寫字樓北京moffice，前一陣的招租狀況似乎不是很理想。此次政策出臺之后對于這種定位的寫字樓的招租工作應該會有一定的促進。記者在走訪該項目時發現北京moffice有一部分又改回了酒店，留有一部分的寫字樓面積。銷售人員對于住宅禁商政策出臺之后寫字樓的招租工作表示樂觀。

　　骨牌NO.4“罷黜”還是“扶正”？商住樓面臨滅頂之災

　　由于SOHO現代城的示范作用，近幾年，北京出現了大量在住宅用地上，以住宅立項但開發商業寫字樓及商住樓的項目，如萬達廣場、SOHO尚都、第三置業等許多項目莫不如此。由于以住宅項目立項的寫字樓，既可以比寫字樓立項的項目少交近一半土地出讓金，又可以比寫字樓立項的物業多享有20年的土地使用權，同時，以住宅立項的房貸貸款成數及年限比寫字樓要寬松得多，其入住后的辦公成本也比正經寫字樓要低許多，因此商住樓令許多開發商“愛不釋手”。但新規定的出臺，讓商住樓流失了主要客戶，新開發的商住樓項目極有可能面臨“空置危機”，令不少希望借此“掘一桶金”的開發商感受到了壓力。

　　新政策發布后，一些購買者開始擔心，擔心項目的住宅屬性會影響今后的出租。對此，思源經紀策劃副總監李昕煒認為，此前一些比較老的商住樓項目不但是住宅立項，整體建筑格局和水電等配套設施也都采用住宅標準。但經過多年發展，現在的一些商住樓項目，除立項仍是“住宅”外，其規劃設計和產品配套基本按照純寫字樓規格建設，而且購買者中也鮮有要在其中居住的人。針對現在的市場狀況，李昕煒認為政府不能為了保證居民舒適，就簡單地采用“一刀切”標準，而是否可以考慮組織專家組對在建、在售的商住樓項目進行考核，對于符合寫字樓產品規劃設計要求的商住樓，準許經營者繼續登記注冊，以區分于那些在純住宅樓里辦公的企業。

　　中原地產機構也認為，商住樓面臨多重挑戰，商住樓的業主、開發商、投資客戶都需要尋求多種途徑應對。第一對于在售商住項目，工商局下發的這一文件將會使部分準備投資商住樓的客戶產生持幣代購的心理，推遲購房時間或轉戰其他投資領域。這一舉動對于正在銷售的商住樓打擊最為嚴重，為了應對這一現象，開發商肯定要推出各種優惠措施，采用更多的營銷渠道進行項目推廣。第二對于已經銷售完畢甚至投入使用的商住樓來說，有兩個途徑應對。一個途徑是棄商從住，回歸住宅的本質，這一途徑適合早期的商住混用項目，項目規劃設計全部按照住宅的標準打造，棄商之后仍然適合居住；另一個途徑就是通過與行政管理部門的協調，更改土地性質，補交土地出讓金，這類項目一般在建設過程全部按照寫字樓建筑標準打造，其消防、智能化等配套完善，樓體為框架結構，無私家衛生間，無廚房等，該類項目不適宜居住，甚至無法居住，所以應該允許這類項目注冊。

　　骨牌NO.5凈化還是“回歸”？住宅品質得到“洗滌”

　　“從長遠看，該政策對住宅，特別是高檔住宅將是一種利好。”北京華高萊斯副總經理公衍奎預測。“許多業主將住宅出租做公司使用，從短期經濟利益判斷可能出租者受益更多，但從長遠看，一方面，商務人流對于社區內環境、私密性都帶來不利的影響；另一方面，住宅社區的硬件配備顯然不可能按照商務辦公的需求進行設計，自然會進一步對居住業主的生活造成不便。由此加速降低社區居住品質，從而影響業主的長期利益。”

　　記者了解到，以高檔公寓著稱的陽光上東、棕櫚泉國際公寓、富力城等項目，均將拒絕商住作為保障社區品質的一項重要措施。陽光上東銷售總監袁奇告訴記者，目前項目已入住的一期租金保持在13.6美金/平方米/月，大量的外籍人士成為租務需求的主力。“外籍租客對社區居住氛圍及管理要求很高，因此只有保障社區居住的凈化，才有可能吸引更多高端租客的青睞。”

　　其實，早在該政策出臺之前，已經有不少項目如陽光上東、富力城、華貿中心等，對社區商住現象開始關注并付諸于實際行動。畢竟，住宅社區的居住品質是由其純粹性決定的，而高檔居住社區的賣點也恰恰在此。故此，住宅禁商對于高檔住宅的居住品質的保證與進一步提升，都有著相當大的利好意義。

　　此外，也有專業人士指出，禁止民宅商用可以對抑制房價起到積極作用。因為在很多區域的住宅價格都是被這類項目給“硬扯”上去的，開發商常常這樣“忽悠”購房者：“你看旁邊的項目房價都漲到一萬了，我們才賣8000元，你看有多大的升值潛力啊！”而這些“榜樣”項目往往是商住公寓。一旦新政策被徹底實施，這些項目就再沒有叫囂的理由！禁止住宅商用，也會讓更多的商住樓回歸住宅市場，不再占用住宅用地的“名額”，這將給購房者以更大的選擇空間。

　　骨牌NO.6“回流”還是“分流”？商業地產“撿了”便宜

　　張先生兩年前在朝陽區高碑店某小區租了間120平方米住宅，經營一家兒童用品商店。由于小區以年輕家庭為主，他的生意很是紅火。這段時間張先生正準備在附近小區再開一家分店，房子都已經找好了，但工商局14號文一發，完全打亂了他的經營計劃。“在小區里租套住宅，一個月租金大概只要四千塊，如果要換成底商或者門面房，這成本可不止兩三倍！現在我還不知道原來的店能不能過年檢呢！”張先生顯得很無奈。記者發現，像張先生這樣在社區里開店辦公，依靠社區消費能力的小企業并不在少數，一旦要求在商用物業辦公經營，之前辛苦多年的積累，可能就完全花在租用辦公地點上；而且要不了多久，很多社區底商的租售價格也肯定會隨著政策的推進而增長。

　　“這項政策將對商業地產是個利好刺激，”中國城市商業網點建設管理聯合會荀培路在接受記者采訪時認為，“目前北京商業地產開發總量較大，部分商業特別是社區商業出現空置現象。民宅禁商政策的出臺，將使商業地產的有效需求加大，從而刺激商業地產的投資與購買。”

　　記者在富力城某

　　其實對于經營性的商業而言，純粹的商業面積對其也是最有利的。一位長期從事商業地產研究的人士對記者說，因為無論在硬件上，還是在商業氛圍的形成上，純粹的商業面積無疑將比住宅當中的商業經營要有保障得多，而這些，無疑是商業經營成功的基礎所在。