農民抵押土地有多難

　　文/佟紹偉 國土資源部不動產登記中心 10月05日

　　流動資金不足一直是困擾農村發展的主要問題之一。放開農民土地資產的抵押，可以有效地解決這一問題。

　　國務院近期印發《關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》，明確了試點的基本原則并提出五項要求。這對放開農民土地資產的抵押，盤活農村土地資產有重要意義。

　　流動資金不足一直是困擾農村發展的主要問題之一，只有放開農民土地資產的抵押，這個問題才能有效解決。可是，也有人擔心一旦放開抵押，萬一貸款人不能償還債務，豈不會流落街頭、生活無著落？

　　實際上，金融機構發放貸款時，不僅看抵押物還要看借款人的信譽、所從事的行業發展前景等，抵押物只是最后不得已的擔保。而且，中國民間一直有“殺人償命，欠賬還錢”的傳統。最有力的例證是，中國當前銀行最優質的資產是個人住房抵押貸款，而非地方政府的融資平臺和國有企業的貸款。

　　正因如此，我們不應該因極少數借款人發生債務違約，就不允許農民抵押土地資產。與大多數借款人創造的財富相比，少數債務違約造成的損失微不足道。一說放開城市戶口，就以為所有農民都會涌向城市。其實，如果在城市無法站穩腳跟，大多數農民還是會選擇留在農村，而那些整天在城市游蕩的人，即使有戶籍制度也無法將他們趕出城市。

　　現在，國務院終于為“兩權”抵押貸款打開了大門。當下重要的莫過于研究“經營權”的法律內涵，因為物權法里還沒有關于承包土地“經營權”的規定。

　　《指導意見》中所說的“經營權”，主要是指農戶對從他人流轉來的土地的權利。按照物權法和土地承包法的有關規定，土地承包經營權流轉的期限不得超過土地承包經營權的剩余期限。當前，第二輪土地承包已過去20年，僅剩下不足10年的時間。這意味著，“經營權人”最多只有10年的土地使用權利。如此短的使用期限，很難稱得上是“財產”。在這么短的期限內，金融機構也不會有多少動力去發放貸款。

　　另外，現在各地只是在開展土地承包經營權登記，沒有專門對“承包土地的經營權”進行登記，經營權的抵押也就無法進行登記。如果不能對抵押進行登記，金融機構就無法正常開展抵押貸款業務。因此，必須盡快修改物權法和土地承包法等有關法律，對土地承包經營權作出新規定：

　　一是將土地承包經營權的期限由30年延長至70年，使承包經營權真正成為接受流轉土地農戶的財產。這樣，既能鼓勵農民增加對土地的長期投入，減少短期行為，保證農業的可持續發展，還可增強金融機構的信心，使其敢于給“經營權人”發放貸款。

　　二是第三輪土地承包怎么辦，是否還要重新分地？事實上，現在農村土地資源的占有已經嚴重失衡，1995年以后出生的人基本無地，而逝去的人和進城落戶的人還占有土地，因此，重新分配土地很有必要。否則，不利于農村的穩定發展，也會影響到“兩權”抵押貸款事業的發展。

　　三是對“經營權”作出明確規定，包括其主體與客體、取得與喪失，內容與限制等都要明晰地界定。