文/佟紹偉 國土資源部不動產登記中心副主任

　　在官員和公眾的意識中，不動產登記要實現由‘權力’向‘權利’的過渡，將是一個漫長的過程。

　　《不動產登記暫行條例》于3月1日正式實施。事物的發展都有一個從發生到成熟的過程，作為新生事物，不動產統一登記也是如此，要想真正實現，它還須跨越多重關口。

　　眼下最難的莫過于，各級官員和社會公眾仍把不動產登記當作行政權力。實際上在市場經濟體制下，不動產登記的主要職能是保護有關不動產的民事權利，而絕非是一種行政權力。

　　中國的不動產登記發端于計劃經濟時期，其職責分散在有關部門，且主要是為了滿足各部門的管理需要。不可否認，其對當時經濟社會發展起到了積極的推動作用。但隨著中國經濟體制轉向市場經濟，不動產登記的主要職能也逐漸變為保護不動產權利，而有關部門卻仍然將其當作行政權力的附屬品，讓不動產登記承擔了大量不應該承擔的責任。因此，在官員和公眾的意識中，不動產登記要實現由"權力"向"權利"的過渡，將是一個漫長的過程。

　　不動產登記機構的組建涉及多個部門，各部門原登記機構的級別不同，人員身份也五花八門，有的是行政編制，有的是全額撥款的事業編制，有的是差額撥款的事業編制，有的是自收自支的事業編制，還有的是工勤編制。如今，中國政府對機構編制的管理異常嚴格，如何整合將是個非常棘手的問題。

　　不動產是人民群眾最重要的財產，不動產登記的責任極其重大，它屬于準司法行為，因此，必須建立一支與之相匹配的不動產登記官隊伍，依法明確登記官的職責，讓登記官既有獨立辦案的權力，還要承擔相應的法律責任。而現有的登記隊伍還難以滿足不動產登記的要求，要逐步達到準司法官的水平，還需很長一段時間，而且越是在基層難度可能越大。

　　分散登記遺留問題的處理也很難辦。長期以來，不動產登記分散在多個部門，有關部門之間鮮有溝通，這就可能導致以下極端問題的出現：同樣一塊不動產，國土部門為其頒發了土地證，農業部門頒發了草原證，林業部門頒發了林權證，海洋部門頒發了海域使用權證，建設部門則發放了房地產權證。要妥善處理好這些遺留問題，需要付出十分艱苦的努力。

　　另外，與不動產登記制度相配套的不動產權利制度，亟須加緊完善。由于不動產登記的對象是不動產權利，因此，只有從法律上清晰準確地界定好各種不動產權利，不動產登記簿才能準確記載各類不動產權利。當前，中國的不動產權利制度還無法滿足不動產登記的需要。盡管物權法已經頒布，但它只對少數不動產權利作了原則性的規定，很多不動產權利仍處于無法可依的狀態。

　　因此，為了以后能真正地實現不動產的統一登記，必須依據憲法、民法通則和物權法的規定，對現存的幾十種不動產權利進行全面的梳理、歸并和規范。而且，要在此基礎上，起草頒布專門的不動產權利法，對各類不動產權利的主體與客體、取得與喪失、內容與限制等，予以全面、系統、明確、具體的規定。