文 本刊記者 程桔華

　　當(dāng)全國(guó)各地園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商紛紛“走出去”的時(shí)候，北京經(jīng)開的慎思篤行顯得有點(diǎn)另類。很多同行都在大干快上跑馬圈地，北京經(jīng)開卻停留在自己的一畝三分地上精耕細(xì)作。這是以退為進(jìn)，還是固步自封？從開發(fā)理念上，我們可以窺見一斑。

　　對(duì)于園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商而言，理念就像一個(gè)人的臉面，一眼就能看出它的內(nèi)涵。曾經(jīng)“生態(tài)文明”理念很流行，一時(shí)間以“生態(tài)文明”自居的園區(qū)不勝枚舉；曾經(jīng)國(guó)家倡導(dǎo)“低碳環(huán)保”，一夜之間低碳環(huán)保園區(qū)又甚囂塵上。作為國(guó)家級(jí)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商，北京經(jīng)開的理念自然不會(huì)脫離這些前沿?zé)嵩~，與跟風(fēng)者不同的是，北京經(jīng)開始終引領(lǐng)低碳智能園區(qū)的潮流。

　　北京經(jīng)開的理念經(jīng)歷過(guò)幾次衍變，最早的時(shí)候提出要打造“雙生態(tài)”園區(qū)，即產(chǎn)業(yè)生態(tài)和自然生態(tài)相結(jié)合的園區(qū)，側(cè)重的是產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)要比較齊全，自然環(huán)境也要比較優(yōu)美；到后來(lái)轉(zhuǎn)變成“低碳高端”園區(qū)，強(qiáng)調(diào)要聚集更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)；隨著智慧城市、智慧社區(qū)的興起，2011年，北京經(jīng)開又率先提出了“智慧園區(qū)”的概念。

　　問(wèn)渠那得清如許，為有源頭活水來(lái)。北京經(jīng)開理念的衍變，源自它擁有一支研究型團(tuán)隊(duì)。在這個(gè)團(tuán)隊(duì)中，共有9位博士，其中2位博士后。這在全國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)中實(shí)屬鳳毛麟角。當(dāng)年提出“低碳高端”園區(qū)的時(shí)候，北京經(jīng)開總裁周世義的想法是，從規(guī)劃設(shè)計(jì)到建設(shè)，再到最終的運(yùn)營(yíng)，全生命周期都要是低碳的；在園區(qū)的發(fā)展過(guò)程中，要扶持入駐企業(yè)共同壯大，而不是把園區(qū)建起來(lái)就完事；既要養(yǎng)兒也要育兒，企業(yè)就是園區(qū)的孩子，引進(jìn)來(lái)之后一定要培育大。

　　一個(gè)企業(yè)要想得到發(fā)展，需要很多方面的支撐，比如政府、金融、財(cái)稅、法律及上下游鏈條，甚至科研機(jī)構(gòu)等，如果單純依靠企業(yè)自身的力量，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)里很難獲得這些資源。作為園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商，北京經(jīng)開實(shí)際上可以幫企業(yè)提供這些資源。這就需要搭建一個(gè)智慧化的平臺(tái)來(lái)為園區(qū)企業(yè)提供更好的服務(wù)。當(dāng)“智慧園區(qū)”概念提出后，經(jīng)開電商便應(yīng)運(yùn)而生。

　　“我們希望通過(guò)電商平臺(tái)來(lái)滿足入駐企業(yè)最基本的物業(yè)生活需求，然后再逐步滿足他們更多深層次的需求，最終給他們提供更好的生活和工作環(huán)境，讓他們生活更便利，發(fā)展更快速。這就是‘智慧園區(qū)’要達(dá)到的目標(biāo)。”經(jīng)開電商總經(jīng)理劉若鴻博士這樣說(shuō)。

　　服務(wù)從心開始

　　入駐園區(qū)的企業(yè)究竟需要什么樣的服務(wù)呢？針對(duì)企業(yè)的需求，北京經(jīng)開做過(guò)專業(yè)的研究。通常來(lái)講，企業(yè)的需求是分層級(jí)的，就像人一樣，在滿足了基本物質(zhì)需求之后才會(huì)有精神文化方面的需求。企業(yè)最基本的是物業(yè)生活需求，其次才是商務(wù)需求，然后會(huì)有金融需求，云服務(wù)則是最高級(jí)的需求。

　　北京經(jīng)開的“九園一場(chǎng)”立足北京亦莊輻射周邊。入駐園區(qū)的企業(yè)不管是租樓還是買樓，天生就跟北京經(jīng)開形成一種聯(lián)系，現(xiàn)在這種聯(lián)系被維護(hù)得更加緊密，雙方的信任度也更加牢固。從企業(yè)最基礎(chǔ)的需求開始，北京經(jīng)開通過(guò)數(shù)據(jù)分析，從而知道客戶群體大概是什么層級(jí)，需要對(duì)接什么樣的服務(wù)，比如辦公室需要的硬件，以及小微企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中的融資、財(cái)稅顧問(wèn)、人力資源和機(jī)房設(shè)備需求等。“我們?cè)诤芏喾矫鏉M足了企業(yè)的需求，有些企業(yè)沒(méi)有想到的需求，我們也已經(jīng)提前替他們想到了。”經(jīng)開租賃總經(jīng)理助理羅明靜介紹說(shuō)，“正是基于這樣的信任，我們和企業(yè)之間才會(huì)有更多的互動(dòng)，企業(yè)才愿意把融資之類的深度需求告訴我們。”

　　比如酒仙網(wǎng)入駐園區(qū)以后，基于對(duì)北京經(jīng)開的信任，提出解決員工上班最后一公里的交通需求。北京經(jīng)開經(jīng)過(guò)綜合調(diào)研，克服了很多困難，最終拿出開通接駁車方案，向亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)申請(qǐng)了園區(qū)通勤班車。從2014年6月26日開通到現(xiàn)在，每個(gè)月基本上都有1000多人次乘坐。

　　為了將服務(wù)做得更貼心，北京經(jīng)開還細(xì)分了八大服務(wù)板塊，并配備了專門的管理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)。“園區(qū)的土地是有限的，但是服務(wù)是無(wú)限的，只要把入駐企業(yè)培育好了，他們就不斷會(huì)有新的服務(wù)需求。服務(wù)轉(zhuǎn)型之后，我們就可以把綜合解決方案復(fù)制到其他區(qū)域，這是我們未來(lái)要做的事，也是我們的理想。”劉若鴻說(shuō)。

　　合伙制共贏

　　在經(jīng)開電商成立之前，北京經(jīng)開團(tuán)隊(duì)其實(shí)一直在整合線下的資源，曾和相關(guān)單位共同發(fā)起了數(shù)個(gè)聯(lián)盟，比如在中國(guó)產(chǎn)學(xué)研產(chǎn)業(yè)促進(jìn)會(huì)指導(dǎo)下發(fā)起成立了低碳高端智慧園區(qū)產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新聯(lián)盟，聚合了施耐德、北京工業(yè)大學(xué)、用友、云基地、中建院等36家單位，共同為園區(qū)各類企業(yè)提供服務(wù)。“我們的理念是合作共贏，我們負(fù)責(zé)搭建平臺(tái)，企業(yè)負(fù)責(zé)具體實(shí)施，像樓宇監(jiān)控部分，實(shí)際上是施耐德在做；云平臺(tái)是云基地也再做。”

　　從2013年開始，北京經(jīng)開著重做兩件事情：一是做好基礎(chǔ)服務(wù)，尤其是在金融服務(wù)上投入了很大精力，成立租賃公司，把境外較低成本的資金引進(jìn)來(lái)，服務(wù)園區(qū)的發(fā)展；二是成立電商公司，把一些律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、PE機(jī)構(gòu)以及衣食住行方面的商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)都放到網(wǎng)上來(lái)，為園區(qū)提供更好的服務(wù)。

　　“我們不以盈利為目的，而以促進(jìn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展為主。作為國(guó)有控股企業(yè)，我們有義務(wù)做這些服務(wù)，企業(yè)發(fā)展了，我們也就發(fā)展了。”劉若鴻說(shuō)。

　　在劉若鴻看來(lái)，服務(wù)是無(wú)限的，也是有價(jià)值的。服務(wù)至少會(huì)帶來(lái)四重收益：隱性收益、半隱性收益、顯性收益、半顯性收益。顯性收益或者半顯性收益是最直接的收益，實(shí)際上也是最沒(méi)有價(jià)值的收益，很快會(huì)失去客戶的信任；隱性收益或者半隱性收益才是最終支撐園區(qū)持續(xù)發(fā)展的核心。比如，當(dāng)園區(qū)入股某潛力巨大的企業(yè)之后，隨著企業(yè)的壯大，園區(qū)從中獲得的收益也水漲船高，像孫正義投資阿里巴巴[微博]。

　　O2O閉環(huán)

　　園區(qū)的管理和服務(wù)需要一個(gè)現(xiàn)實(shí)的載體，基于云技術(shù)，經(jīng)開電商想到了經(jīng)彩卡，并提出“一卡一手機(jī)”。“卡雖然比較原始，但是在本地化O2O模式下，卡是最實(shí)用的，大家更容易接受。”劉若鴻所說(shuō)的經(jīng)彩卡集合了很多功能，不僅可以當(dāng)門禁使，也可以用卡號(hào)線上支付，“目前我們正在探討NFC技術(shù)，未來(lái)和手機(jī)綁定，可以直接刷手機(jī)。”

　　隨著技術(shù)的突破，像租車系統(tǒng)和經(jīng)彩卡也能對(duì)接，在北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，用戶拿著手機(jī)和經(jīng)彩卡就可以像租自行車一樣租電動(dòng)車；還有智能樓宇的控制，能效的控制和能源的管理，以及自動(dòng)停車、充電樁等體系的建設(shè)也都在研發(fā)中。目前，經(jīng)彩卡已經(jīng)覆蓋到亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)總公司下各個(gè)園區(qū)的各類服務(wù)，作為媒介，現(xiàn)在推廣的效果很不錯(cuò)，用戶已經(jīng)突破1萬(wàn)張。

　　經(jīng)彩卡推廣到一定程度之后，下一步就是發(fā)展線下商鋪。從2014年6月初開始，發(fā)展到現(xiàn)在有將近30家，業(yè)態(tài)涵蓋了衣、食、住、行的各個(gè)方面，像食堂、接駁車、健身房、電影院、餐飲、美容美發(fā)、咖啡廳、鮮花水果店等。

　　經(jīng)開電商和傳統(tǒng)電商有著很大的區(qū)別。經(jīng)開電商是一個(gè)社區(qū)電商平臺(tái)，賣的是服務(wù)而不是產(chǎn)品。服務(wù)對(duì)象是既定的消費(fèi)群體，也就是入駐園區(qū)的900多家企業(yè)。這些企業(yè)的需求需要通過(guò)大數(shù)據(jù)分析才能了解清楚。另外，企業(yè)跟企業(yè)之間，通過(guò)經(jīng)開電商平臺(tái)，也能更好地實(shí)現(xiàn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)。

　　“我們一直在練內(nèi)功，一旦模式真正成型，走出去是很輕松的事情。如果沒(méi)有把管理流程或者服務(wù)流程做到極致，貿(mào)然走出去的話，會(huì)分散精力，管理和服務(wù)跟不上，就很容易引起斷裂。”劉若鴻說(shuō)。