隨著傳統的四大龍頭房企“招保萬金”相繼收購海外上市殼資源，或將昭示國內地產企業融資途徑創新的基本趨勢

　　《環球企業家》記者 江瀟

　　國內房地產行業調控政策尚緊，房地產企業的日子過得凄凄慘慘戚戚，多家房企開始探索新的融資渠道。

　　9月15日，金地集團公告稱其全資子公司輝煌商務有限公司(下稱“輝煌商務”)以總對價約16.54 億港元購買FCLC 持有的星獅地產(0535.HK)38.5 億股，約占星獅地產已發行股本的56.05%(截至9月11日)。輝煌商務成為星獅地產的控股股東，金地集團也因此成為今年以來繼萬科、招商之后又一家赴港買殼的內地房地產企業。至此，傳統的四大龍頭房企“招保萬金”都將擁有海外上市殼資源。

　　“從當前內地房地產企業生存環境來看，很難通過配股或增發的方式在資本市場進行融資，所以許多公司會前往境外市場尋求融資途徑，”莫尼塔投資發展有限公司研究員羅雨告訴《環球企業家》。

　　“金地集團又收獲了一個融資渠道”，第一上海證券投行部李兢介紹，通過收購星獅集團，金地集團搶占了一個港股殼資源，未來可以非常靈活地進行運用，比如將上市公司或者母公司資產注入這個殼公司來實現海外發展戰略，或者利用其進行發債、銀團貸款或者配股融資，方式多種多樣。”

　　另一位券商人士則這樣評價金地集團：“金地集團的發展模式就是金融+地產，這幾年金地集團在金融運作上挺有創新精神的，相較于其他地產公司，融資能力更強。”

　　善用融資平臺

　　作為金地的海外融資平臺，輝煌商務已經不是第一次走入公眾視野。

　　今年7月份，國內地產融資遇冷，金地集團卻率先通過輝煌商務成功在香港發行12億三年期無抵押優先級債券，發行票息9.15%，成為了國內A 股上市房企海外發債的首個成功案例。對于這12億的融資，金地方面表示將用于支持輝煌商務的土地收購及運營資本需要。

　　輝煌商務成立于1995年，最初是香港一家銷售辦事處，向海外客戶銷售金地的房地產項目。2004年金地對其進行收購之后，輝煌商務開始參與負責部分國內房地產項目—目前輝煌商務在6個城市有12個項目，土地儲備的建筑面積約為290萬平方米，年度簽約銷售約為30億元。

　　最重要的是，輝煌商務為金地集團在海外市場所扮演的融資平臺角色。12億無抵押優先級債券的發行在海外債權融資中拔得頭籌，“從香港市場環境來看，9.15%的融資成本在債券類融資中較為低廉；不過比內地市場成本略微偏高。但是，這種海外發債的方式為資金需求很大的房地產企業提供了試點，很有戰略意義。”上述券商人士評價說。

　　在海外市場進行股權融資也在金地集團和輝煌商務的布局中，去年金地集團就嘗試通過輝煌商務收購華人置業旗下的至祥置業(00112.HK)，卻因雙方沒有滿足買賣協議中的條件，在最后時刻鎩羽而歸。此次對星獅地產的收購，是金地攬殼的第二次嘗試，星獅地產也將成為金地集團第二個海外融資平臺。

　　“輝煌商務可以為金地獲得債權融資，但是無法獲得股權融資，而星獅地產這個殼公司就可以做到這一點，兩者的功能并不一樣。”李兢解釋。

　　不過根據香港上市規則規定，買方在成為擁有超過30%普通股的股東后的24個月內，如果累計注入資產的任一指標高于殼公司的收益、市值、資產、盈利、股本等5個測試指標中任何一條的100%，則構成非常重大交易，該資產注入可能要以IPO標準來申請。由此來看，金地集團短期內很難進行大規模的資產注入。“但是不排除將母公司的其他業務或者上市公司的業務逐漸剝離裝入這個殼公司中，”李兢指出，“這個殼公司為金地集團提供了無限可能性。”

　　同時金地公告指出，為籌措上述收購星獅地產股份及履行后續全面要約收購義務所需海外資金，輝煌商務已向渣打銀行(微博)(香港)有限公司申請25億港元借款額度，實際提款金額會根據具體需要在該額度內確定，貸款期限為12個月。“一般內地房企如果在香港沒有上市公司資源又沒有物業，是很難獲得貸款的，”上述券商人士透露，如此看來金地集團在香港的融資能力已經形成。”

　　除此以外，金地集團在國內A股上市為其提供了一個最強有力的融資平臺。

　　“在資本市場，增發這種股權融資方式對上市公司來說是沒有直接成本的，比較適合資金密集型的房地產行業”，上述券商人士解讀道。

　　多渠道擴充

　　在11年的發展歷程中，金地集團已經成為多元化融資的樣本，除了銀行借款之外，還豐富出債券、信托等間接融資渠道和房地產投資基金等投資渠道。

　　從2007年房地產市場的波瀾壯闊延續到2008年遭遇金融危機遇冷，雖然金地集團在主營業務“房地產開發”的紅海競爭中并不占優勢，但是卻通過間接融資的方式優化著企業的資本結構。2007年年底，金地集團順利地取得了證監會關于發行12億元公司債的核準批文，成為首家推出公司債券發行方案的上市企業—這一公司債于2008年3月20日掛牌交易，共發行1200萬張，面值100元，期限8年，票面利率5.5%。

　　“公司債為上市公司提供了債券融資的方式，企業可以比較銀行貸款利率選擇利率更低的方式進行融資。從2008年的利率情況來看，5.5%的債券利率優于銀行貸款利率。”上述券商人士稱。

　　除了在證券市場上發行公司債券之外，金地集團還在信托融資方面著力創新。2009年8月，金地集團與平安信托正式簽署了合作投資戰略框架協議，雙方表示將借助各自在金融、地產方面的專業能力，共同拓展房地產領域的投資。

　　通過此舉，金地集團將信托計劃從單一的項目合作上升到共同開發房地產信托項目，在地產金融經營能力與日俱增的同時，也獲得了大筆項目融資額—根據框架協議，在三年內平安信托將對金地負責開發的項目展開投資，規模預計為100億。除了信托貸款，還引入了股權投資信托等多種形式。“雖然融資成本高于公司債，但是在資金緊缺時能夠及時提供資金支柱。”該券商人士點評。

　　“金地以前屬于第一集團，但是現在地產上表現有所褪色，主要因為拿地偏謹慎保守，”張大偉認為，從最近的市場環境來看，進入下半年后諸多標桿房企如萬科、龍湖等都在大舉跑馬拿地，而金地卻依然維持著審慎的態度。2012年中報顯示，金地集團手中持有的現金高達190億元，但是截至7月底始終未參與拿地，直到8月30日，才通過公開土地市場拍賣競得余姚市2012-71號地塊，這也是金地集團年內首次通過競拍獲得的項目。

　　雖然在地產開發方面表現平庸，但其金融融資能力卻得到了多位業內人士的認可。“路遙知馬力。手中掌有現金和融資渠道可以為企業緩解很多壓力，在將來機會來臨的時候便于金地出手更加果斷。”一位券商分析師稱。