從房產稅推進到物業稅雖然是大勢所趨，但是由于對各地征收對象很難衡量、征收細則也并未明確，在全國范圍內的具體實行，恐還有很大難度。

　　研究支持 曹建海 中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任

　　時寒冰 上海證券報首席評論員

　　文|本刊記者 王瀛    出處|《英才》雜志2010年7月刊

　　轟轟烈烈的樓市調控，在六月開始顯現其威力，投資客慌忙撤退、房企打出降價大旗。“史上最嚴厲的樓市調控”在炒房者面前彰顯其震懾作用。

　　房價能否應聲而落還屬未知，房產稅或物業稅征收的消息又鋪天蓋地緊隨而來，中國國務院在5月底出臺的《2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》，其中包括“逐步推進房產稅改革”，并且作為今年財稅體制改革的目標。這是繼“新國十條”的房地產宏觀調控政策后的又一項調控措施。

　　如果說，樓市第一輪調控是在樓市交易環節上的調控，那么房產稅的試點，則必然開啟在住房保有環節上對樓市的第二輪調控。并且，此輪調控將充分發揮稅收對于財產的調節作用，力度與影響都可能更甚于第一輪調控。

　　但隨即有專家指出，房產稅是“類物業稅”，物業稅是針對土地、房屋等不動產在保有環節征收的稅款，運作合理會成為遏制投資購房比例以及打擊靠房產升值而獲取暴利的炒房客最簡單、最直接的方式。

　　然而，由于我國房地產市場特殊的現行機制決定了物業稅開征并非簡單的稅費改革，而是涉及到土地使用制度、市場調控手段、住宅建設方式等方方面面，真正實施起來面臨著諸多難以解決的困難。

　　因此，現在說的擬征收的是與房地產相關的稅收，是“中國化”的物業稅，是通過現有行政手段不需要聽證、公示即可實現。從房產稅推進到物業稅雖然是大勢所趨，但是由于對各地征收對象很難衡量、征收細則也并未明確，在全國范圍內的具體實行，恐還有很大難度。

　　“五花八門”的方案

　　據稱，物業稅在4個城市的試點已獲得國務院批準。其中重慶、深圳、北京將先期推出。

　　一方面房產稅的征收呼聲越來越高，另一方面，從六月伊始便不斷有各地房產稅或物業稅試行試點向國務院紛紛遞交多套房產稅試行方案細則，據報道稱只上海就遞交了5套方案。

　　據稱，物業稅在4個城市的試點已獲得國務院批準。其中重慶、深圳、北京三地將先期推出，而上海試點將延遲至世博會之后。在四地試點后，物業稅將向全國范圍內推廣。

　　上海方案：第一套：按新房舊房征稅。A方案：“老人老辦法”，即在新的房產稅沒出臺前買的房子都不征稅，房產稅出臺后買的第一套不征、第二套人均70平方米以下不征，第二套人均70平方米以上及第三套以上的征稅。B方案：新房和老房都征稅，第一套和第二套人均70平方米以下不征，但人均70平方米以上及第三套以上的，不管是新房還是老房都征稅。

　　第二套：按照房屋總價千分之六或者千分之八征收房產稅。

　　第三套：按照人均60平方米或者人均70平方米為界限征稅。

　　第四套：按照區域劃分，以環線、在空間區域征收，非限定性區域的不征稅。

　　第五套：以三套房為界，即針對三套房以及三套以上的，不管是用于經營用途還是非經營，都視作經營房征稅。

　　北京方案：對持有多套住房、高端住房等研究征收房產稅或物業稅，對閑置房產征收房產稅或物業稅。

　　重慶方案：對價格高于市場均價3倍的“高價房”收取1%的物業稅。

　　深圳、兩湖方案：對商業地產征收物業稅。

　　怎么征？

　　既然購房人已經一次性繳納了70年的土地出讓金，如果把這部分民眾已經繳納過的土地出讓金轉化到物業稅中，就會出現重復征稅。

　　雖然各地征收房產稅或物業稅的方案各有不同，但從類型上看，主要有按房產類型性質、房屋面積、房屋價值、人均所占平米數、房屋套數以及房產所在區域幾類征收。

　　針對房屋類型性質與房屋面積的征稅辦法，中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海認為，“按房屋性質的征收辦法，新房新辦法，老房老辦法，這種征收辦法不會起到明顯作用。”

　　房產稅征收規則，因為首套房是自住，非營業的，不適合征稅。如果簡單用面積來確定也不適當，這種征收法只在有多套住房的時候，征收才適當。

　　在房產稅該如何征收的討論中，對于商業地產征收房產稅的呼聲也很強烈。對此上海證券報首席評論員時寒冰認為，現有的商品房都由開發商一次性繳納了70年的土地出讓金，這些土地出讓金被納入房價后又轉嫁到了購房者身上，而物業稅的作用之一就是把土地出讓金由一次性交納分攤成未來若干年分別繳納。既然購房人已經一次性繳納了70年的土地出讓金，如果把這部分民眾已經繳納過的土地出讓金轉化到物業稅中，就會出現重復征稅，加重民眾的負擔。物業稅只能針對不含土地出讓金的商品房征收。

　　時寒冰表示，世界上已經征收物業稅的國家，更多的是把房產和土地的市場價值作為計稅依據。住房面積越大，承擔的物業稅越多，這聽起來似乎合情合理。這樣一套位于城市四環外的120平方米的住房，要比一套位居市中心的80平方米小戶型住房多交50%的物業稅，但是，位于市中心的小戶型住房售價可能比四環外的120平方米住房還要高出許多。另外，兩個擁有同樣住房面積的家庭，前者可能是三口人甚至一口人，后者可能是五六口人，僅以面積或僅按房屋套數計算因素來計征物業稅，顯然不盡合理。

　　何時來？

　　倘若把物業稅當成一種新的稅種，就必須首先經過立法程序。立法程序與行政程序及相關政策是不能互相替代的。

　　雖然房產稅或物業稅各地試點表現出了極高的積極性，但是對于房產稅或物業稅開征，很多人還是認為比較遙遠。

　　以上海為例，開征房產稅首先需要重新修訂1986年頒布的《房產稅暫行條例》中“對個人非營業性自住房屋一律免征房產稅”的條文，根據上海房產稅多套方案顯示，上海在變相增加一個稅種的同時，并沒有涉及到任何稅賦的減免。這樣房產稅既無法律依據又會增加購房者的負擔，影響社會穩定。

　　而對于像兩湖試點對商業地產征收房產稅的規定，有評論認為，會影響地方經濟發展，所以短期不會開征。

　　房產稅、物業稅到底會不會征收？曹建海認為，無論以何種形式開征房產稅或物業稅都是大勢所趨。但物業稅本身是財產稅的方式，是對擁有房產的人的征稅方式，如果考慮民生，對自住權可能豁免，這是比較公平的方式。如果在現有的水平上普遍的加稅，會遭到很多人的反對，所以要在開征物業稅的同時，地方政府逐步退出土地財政，在其他稅種方面，給中小企業稅負減免，在宏觀稅賦水平保持不變的情況下調整稅負稅收結構，以便于刺破房地產泡沫。

　　而時寒冰則表示，物業稅的征收，還需要過法律關。倘若把物業稅當成一種新的稅種，就必須首先經過立法程序。立法程序與行政程序及相關政策是不能互相替代的。作為一種新稅種，物業稅必須通過全國人大常委會立法確定。否則，物業稅的開征就不具備法律基礎。

　　根據目前物業稅的大致框架，要把現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并成為物業稅，這一過程非常復雜，操作難度大。棘手的問題是，有的稅費可能與物業稅重疊，而這恰是開征物業稅必須要解決的問題。