李繼民

　　已經不需要引用任何統計數據來證明或者說明中國房價的瘋漲程度了，更何況，連官方（統計局）都不知道它的漲幅到底有多大。可以肯定的是，對于最近5年來中國房價上漲過快、過猛以及房價過高這一事實，是國人（包括開發商在內）甚至“世人”為數不多的共識之一。房價問題儼然成了目前中國社會的“主旋律”——打開電視是它，翻開報紙是它，茶余飯后是它，官員開會是它、學者研討是它……

　　關于高房價，流行但錯誤的觀點

　　公眾最關心的莫過于究竟是什么原因導致房價如此瘋狂？房價又會在什么時候見頂？關于房價上漲的原因，流行的解釋很多，但幾乎都沒有切中要害。

　　有的觀點認為，中國房價暴漲的根源在于政府對土地的壟斷，政府通過限制土地的供應量抬高了土地價格�，F實情況是，絕大多數大中城市的土地已經被開發得所剩無幾，有的城市甚至已經把房子建到了連基礎設施都還沒有輻射到的地方。還有很多城市現在基本只能打打老城區拆遷和改造的主意了。內地的地方政府如果能像香港政府那樣長遠打算，通過細水長流的方式來獲得最高的賣地收入的話，中國的房價就遠遠不是現在的水平了。只注重任期內政績和利益的地方官員，事實上都在透支著當地的土地資源。香港和深圳的比較最能說明問題，兩地土地面積大致相當，香港開埠100多年來，只開發了約1/3的土地，深圳建市30年來，已幾乎沒有土地可用。

　　還有的觀點認為，高房價的根源在于財政體制，分稅制下，中央拿走大頭，地方分成太少，財政拮據狀況下，需要高價賣地來補貼開支。這是事實，但不是高房價的原因。即便地方政府財政充裕，能賣10塊錢的東西，它沒理由只賣9塊。

　　開發商牟取暴利也被認為是房價飛漲的主要原因，但是看看萬科等幾家龍頭開發企業的利潤率，也沒有明顯高于其他行業，畢竟房地產領域看不到的成本太多。而且，房價上漲的真正含義，并不是房子本身在漲價，而是房子下面的土地在漲價。不可否認，有的開發商的確獲得了令人發指的暴利，但這種暴利主要來源于尋租，而不是房子本身。

　　還有人甚至把高房價歸咎于中國人根深蒂固的對擁有住房的“文化偏好”，甚至“丈母娘”的壓力。文化是千百年來傳承下來的，丈母娘也是古已有之，而房價上漲只是最近幾年的事情而已，兩者差得實在有點遠了。

　　高房價的真實根源在于貨幣超發

　　這些理由都無法成為高房價的充分條件，充其量只是必要條件。高房價的真正根源在于貨幣超發。2005年至去年底，中國的狹義貨幣供應量（M1）增長了130%，年均增幅18%；廣義貨幣供應量（M2）增長了140%，年均增幅19%。而同期中國的實際GDP增幅只有70%，五年下來，貨幣供應量的增長幅度超過了產出增長幅度將近一倍。2009年，M1、M2的同比增幅更是分別高達32.4%、27.6%。經濟中的貨幣需求主要受產出、利率等客觀因素決定，如果貨幣的供應量超過了經濟對貨幣的需求量，那么只有通過價格的調整來使貨幣供求保持平衡。我們可以看到這五年來，普通商品的物價雖然總體上呈明顯上漲趨勢，但遠沒有達到翻番的程度，但是房價的漲幅在3倍以上。也就是說，超發的貨幣基本上被房價吸收了。

　　事實上，改革開放至今，中國的貨幣供應一直都是明顯高于GDP增幅的，過去的五年，除了2009年外，跟以往相比并沒有太大的反常，為什么這五年的房價漲幅如此之快呢？原因在于中國改革初期整個經濟的貨幣化程度很低，貨幣化率（M2與GDP的比值）僅為30%左右，此后，隨著市場化改革的推進，貨幣需要覆蓋的領域不斷增加，貨幣化程度不斷提高，到2009年，中國的貨幣化率已經達到180%，遠超過歐美和印度等國，接近日本這個公認的泡沫化國家的水平。改革開放以來的各個時期，吸納超發貨幣的領域各不相同，上世紀八九十年代主要由生活資料、生產資料來吸納，本世紀初，則主要依靠教育和醫療的貨幣化，2005年以后，主要由股票市場和土地吸納多余的貨幣，2007年以后，則只有土地了。

　　貨幣的供給數量同其購買力是此長彼消的關系，對于中國的貨幣化率不斷攀升，人民幣的對內不斷貶值這個事實，中國公眾是心知肚明的。短缺時期，在貨幣貶值預期強烈的時候人們可以囤積點生活物資來保值；過剩時期到來后，在金融市場不完善的情況下，個人和家庭財富保值的手段也就只有囤積房產了。因此，對于目前的高房價，與其說是房子漲價的結果，不如說是貨幣貶值的結果。也就是說，高房價實質上是公眾對人民幣缺乏信心，放棄持有貨幣和貨幣等價物等財富形式，轉而持有房產的結果。這也是為什么公眾口頭上都在聲討高房價，但只要有條件，甚至沒有條件也要創造條件去實現自己的第一套房、第N套房，用行動來支持高房價。

　　通貨膨脹本質上是國家對公眾財富的一種掠奪。政府不斷地超發貨幣引發了公眾的通脹預期，公眾通過持有房產來減輕通貨膨脹對自身的不利影響，導致房價不斷攀升，這個過程實質上也是財富由民間向國家轉移的過程。2009年全國賣地的收入高達1.4萬億元，所有央企的利潤總額也不過9000多億，如果再加上房地產開發、銷售領域的稅費，政府每年通過房地產行業獲得的凈收益超過2萬億，相當于財政收入的3成以上。如果拿出這個事實，任何關于“國進民退”的爭論都顯得毫無必要。近年來國民收入中居民收入所占的比重持續下降，而且降至20年來的最低水平，高房價無疑是最重要的原因。

　　高房價打擊創富的積極性

　　高房價給中國經濟和社會帶來的危害是多方面的。首先高房價限制了中國居民在其他領域的消費能力，同時房地產業的過度發展也限制了其他消費品制造行業的發展和升級。而且，高房價還會進一步地拉大財富占有不公和不均的格局，因為富裕人群大多通過銀行杠杠來投資房產，以實現財富保值甚至增殖，但低收入人群只能將極為有限的儲蓄存入銀行，忍受著通貨膨脹的侵蝕，造成高收入者補貼國家、低收入者則補貼上述兩者的不合理局面。即使拋開公平正義不談，這些事實都會嚴重削弱中國經濟的內生增長能力。

　　高房價的另一個危害是使得中國的城市化進程有超前的跡象，最近幾年來，在高房價、高地價的刺激下，很多地方都開始大肆造城，很多新城遠離舊城，除了住宅什么都沒有，建成后自然沒有人居住，成為“空城”。一直以來，中國的城市化速度都略慢于工業化的速度，但是房價“起飛”以來的這幾年，城市化速度明顯加快，已經超過了工業化的速度，被征地的農民很難獲得正規就業機會。中國的土地資源十分稀缺，城市化必須以工業化為前提，城市化超前對于中國土地資源的集約化使用是十分不利的。

　　此外，不斷高企的房價還會打擊人們生產財富的積極性。最近幾年來，很多國企和大型民企都紛紛擠進房地產開發市場，分享高房價帶來的“紅利”。100家并不從事房地產行業的央企竟然衍生出78家房地產企業。一些小企業主，則發現辛辛苦苦經營企業，竟不如在大城市的繁華地段炒幾套房子賺得多、賺得快，因此都紛紛抽資炒房。長此以往，企業家都蛻變成投機商人了。如果人們都紛紛從生產創富，轉到投機致富，那整個社會的財富如何增加呢？

　　最后，如果房價泡沫破裂的話，中國經濟就必須“硬著陸”，其后果如何，近的可以參照美國，遠的不妨參照日本。

　　管住貨幣，管住房價

　　中國的房價根源在于貨幣，因此只有管住貨幣才能避免房價失控。在現有制度下，目前出臺的所有政策都不會有太大的作用。所謂政策，必然是短期的，是相機抉擇的，遲早會被取消的。因此每次調控后，房價總會出現報復性上漲，調控反倒變成了房地產投機客的最佳買賣時機。如果政府能夠消除公眾的貨幣貶值預期，那么房價就回歸正常軌道了。但是做到這點非常困難，這需要政府花費相當一段時間通過約束貨幣發行來向公眾提供信心。人類自從進入到信用本位貨幣時代，公眾的通貨膨脹恐慌就從來沒有消除過，世界上只有極少數國家能約束好貨幣閘門。