房產增值稅：控制炒房殺手锏
控制炒房的殺手锏。國內房地產到現在為止已經拉響了不可持續的警鐘，房地產最容易變成一種棋子，成為社會不安定的因素。
文 本刊記者 植美娜
法國巴黎證券（亞洲）有限公司董事總經理兼首席經濟學家陳興動接受《投資家》專訪時表示：“2010年房地產價格會經歷緩慢上升的過程。從房地產的投資和建設角度講，可能會加速到20%以上，不排除這個過程中有一些波動。”
對于迫在眉睫的房地產調控，陳興動提出可借鑒德國經驗，征收房地產增值稅。二戰后至今，只有德國未發生房地產泡沫危機。
《投資家》：房地產業這些年反復經歷繁榮-衰退-繁榮的周期，為什么？
陳興動：根本原因在于政府對房地產的作用有兩個目標：一個是滿足老百姓的住宅需求，另外一個是作為骨干行業和中國經濟的脊梁。房地產牽扯的利益集團有房地產開發商、地方政府、銀行、已經買房的人和沒有房將要買房的人。在這五個集團中，前四個利益相關者都希望房子漲價，只有還沒有房子想買房的這些老百姓不愿意漲。
中央政府站在這些利益集團之外，四個人都在講應該漲，那么中央政府就刺激房地產發展。漲到一定程度，就有報告說85%的老百姓承受不起房價了。到了矛盾沖突非常厲害的時候了，政府就會出來做點事，采取政策調整，把房價調下去。這時候地方政府和其他利益集團又要出來講，小心點，不要壓太緊，太緊了房地產會翻車了。房地產死了，地方政府的地賣不出去了，就沒錢滿足當地基礎設施和社會保障了。因此政府始終在這兩個目標中間游移，所以中國兩三年就要鬧一次房地產過熱和泡沫化。
《投資家》：看上去解決老百姓住房需求似乎很難，為什么房地產商建低價房不積極？
陳興動：中低檔房子利潤率低，現在有個趨勢叫做“中端房子高端化”，房地產跟85%的老百姓都沒關系了。純粹按照趨利的方向發展，肯定要出問題。如果把房地產當做投機的目標，那只要擊鼓傳花不要傳到我就行了，這樣走下去會出現很厲害的泡沫化。房地產這個行業也有發展不夠的需求領域，中國現在需要居住的自住用房、改善用房還不夠。因為中低檔的房子太少了。這部分的供給是不足的，這部分的需求如果解決了，中國房地產的問題就解決了。
《投資家》：這么說，房地產的價格很難降下來？
陳興動：要讓老百姓有一個期待，認為房地產現在漲太高了，會降下來，可是現在這種條件不存在。首先供給量上，從2009年以來房地產交易量不斷加速，老百姓形成了一個房地產價格會持續上漲的預期。這種預期不斷被強化，這就很有可能把明后年的房子提前實現了。有投資需求的人也增多了，在這個過程中把房地產大量的庫存吸收掉了，目前房價會持續不斷地緩慢上漲。只不過漲得沒有以前那么快了，但是肯定還會持續上漲一段時間。除非政府開始屏蔽出這些投資商、投機商，房價才能下來。那就要增加他們持有房子的持有成本。那就是增值稅。
《投資家》：迪拜由于房地產泡沫引發了信貸危機，迪拜問題會不會在中國出現？
陳興動：我不認為會在中國全面出現，但在中國的一線城市和許許多多的二線城市都有可能出現。如果房地產的泡沫這樣循環下去，當然有一天要破滅了。前幾年只是贊嘆迪拜的輝煌，每個人在那擁有一套房子是多么輝煌的事情。但是有多少人買了房子是為了去住的呢？買房是為了買回來以后升值。很多人是靠銀行的抵押貸款，如果房子賣不出去，那就發展不下去了。迪拜世界集團現在的問題就是因為后續的現金流出問題了，這樣就接不下去了。
北京和上海已經列為世界前五位最貴的城市了。國內房地產到現在為止已經拉響了不可持續的警鐘，房地產最容易變成一種棋子，成為社會不安定的因素。
《投資家》：國外出現房地產的泡沫以后，有什么值得借鑒的經驗？
陳興動：所有的泡沫最后都要破滅的，倫敦、西班牙房地產泡沫破了，他們沒有我們這么嚴重，因為他們是比較成熟的市場，導致他們經濟增長的速度不需要中國這么快，很多問題不會靠滾雪球這樣滾下去。他們的辦法就是靠房地產市場的利率，比如中央銀行的貨幣政策，然后就是稅收。
中國的情況顯然不成熟，2009年我們的貨幣政策不是適度寬松，我把它叫做“瘋狂寬松”。寬松到這種程度，當然有錢就去投資房地產。西方房地產持有成本是很高的，拿到房地產不去居住，每年是要交房地產稅、交易稅等各方面的成本，加上貸款，每年持有的成本可能要超過15%。
《投資家》：中國有沒有可能征收房產稅？
陳興動：前提和立法基礎跟國外不一樣，沒法一下跳過去收房產稅。我們的房產制度一開始就不太對。我們學香港搞土地出租，出租的土地使用權是70年。首先從法理上我們這套東西是從香港學來的，可是香港這樣是因為當時從中國租借出去的，英國殖民政府對這塊土地沒有所有權，只有租借權。但是在中國，相當于政府作為地主把地租給老百姓。不過這些問題是可以解決的，規則如果公平也是可以的，但是這些事都沒有做。
《投資家》：您剛才提到開發商只會讓“中端房子高端化”，在增加中低檔房子供給上有什么調控的空間？國外有什么值得借鑒的經驗？
陳興動：現在之所以沒有中低檔的房子，是因為政府沒有調節。新加坡政府的組屋（由新加坡建屋發展局承擔建筑的樓房，均價3000元/平米，為大部分新加坡人的住所。）占房地產供應量的70%，他們的房地產開發商還有錢掙。中國所謂的跟公共相關的住宅現在可能還不到房地產供應量的10%。這是政府的問題，不是不可以做。
新加坡的房價也在漲，但是沒有形成房地產泡沫，我們也在借鑒新加坡的經驗，類似于新加坡的組屋一樣，我們有經濟適用房、廉租房等。但是做得怎么樣呢？誰在監督？誰去執行呢？如果政府不是為了老百姓的需求，而是為了緩解矛盾做做樣子的話，做了多少？怎么做的？就不敢說了。只能說明地方政府對經濟適用房、保障性住房不感興趣。
《投資家》：您剛才還提到屏蔽出房地產投機投資的方法是征收增值稅，這方面中國政府還有哪些辦法？
陳興動：現在觀察全世界的幾個大國，二戰以后沒有出現過房地產泡沫的國家就是德國。因為德國有個規定，買了房子以后，如果10年以內賣出，那么房子增值的收入會以各種不同的方式被政府拿走，有資本利得稅、交易稅等各種稅。基本上增值的90%都沒有了。這樣投機房產就不值了。
如果把住房作為一種消費，中高檔的房子是滿足中高收入人群的居住需求，不滿足投資和投機需求。這些有錢人創造了社會財富，允許他們享受比社會平均更高的生活水平，可以在自己的房子里裝銀的水龍頭、金的水龍頭都可以，但是不能讓有錢人再去炒房地產，把房價沒完沒了炒起來。如果要抑制，中國可以對他們征收增值稅，將房產買賣中間的差價扣掉必要的成本，對剩下的資本利得收稅，持有時間越長稅率趨于零，持有時間越短，稅率越高。這樣就達到鼓勵投資，限制投機的目的。
《投資家》：2010年有沒有出臺這種調整的可能？
陳興動：從這次中央經濟工作會議看，肯定是不愿意做大規模的調整，暫時還是做微調。很多地方把房地產的優惠政策取消，最近出臺的政策把個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，但這一政策目前不足以調整房地產。
政府怕把房地產打下去，經濟就死掉了，必須有一個承受成本在那。房地產投資占整個GDP大概10%左右，如果說把房地產打死變成零，這就受不了了。可是我認為中國經濟沒有必要那么高速增長，寧可犧牲一點經濟增長的速度，不要把GDP做這么高。這就回到了從中央到地方以GDP為綱的政府行政行為上來。什么都不想改變就什么都不能得到。
陳興動
北京大學經濟學院國民經濟計劃與管理專業第一屆碩士研究生。畢業后到國務院國家經濟體制改革委員會工作, 1986年作為第一批中國中央政府年輕官員被派送到英國牛津大學。1990-1993年，任世界銀行駐華代表處經濟研究員。1993-1997年任法國興業高誠證券公司總經濟師，1997年至今任法國巴黎百富勤有限公司北京代表處首席代表,兼法國巴黎百富勤證券公司董事及總經濟師。
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