編者按

　　征收物業稅的呼聲越來越高。從根本上來說，國家推出物業稅是為了完善稅制。根據國家對物業稅改革的框架，物業稅是將現行房屋銷售過程相關稅費進行整合，重新確定稅基和稅率，在不動產保有環節征收。

　　但在客觀上，物業稅對房地產市場有一定的調控作用。根據其他國家和地區的經驗，擁有第一套住房的稅率較低，但隨著房屋數量的增加，稅率逐步上升。物業稅通過加大房屋持有成本降低購房者的熱情，遏制炒房者，促進房屋流轉速度。從這個角度看，物業稅將起到一定的調節房價的作用。

　　現在的問題在于物業稅怎么收。對于普通購房者而言，擔心的是，物業稅改革效仿燃油稅，原有稅費合并不徹底。結果：新稅開征了，舊費接著收，增加消費者的負擔。果真如此，物業稅非但成不了蝸居者的救命稻草，反而在他們身上又壓上了一根致命的稻草。

　　文/韓 晶

　　國家稅務總局近日透露，今年稅務部門將在全國范圍內開展房地產模擬評稅，物業稅“空轉”工作在部分地區試點了六年多之后，將推廣至全國。不少專家指出，這一信息表明，物業稅開征步伐將大大加快，今年部分城市試點開征物業稅的可能性很大。

　　2009年，中國的房地產市場在金融危機的大背景下，一路上躥，近乎癲狂。房價在飛漲，期待政府調控的呼聲也在上揚，醞釀多時的物業稅風聲再起，被賦予了太多的使命，其一舉一動都分外惹人關注。物業稅開征后，是否能夠平抑房價成為公眾普遍關注的重點話題。

　　物業稅的本質不是降房價

　　樂觀聲音認為，在當下加速開征物業稅的步伐，旨在限制開發商囤地，打擊房地產市場的投機行為，進而調節房價，穩定房地產市場。

　　物業稅將之前土地和房產交易過程中繁多的稅費全部“組合成”一種稅，并每年對戶主征收。如果開征物業稅以“相應取消有關收費”作為前提，如果未來征收物業稅包含了土地出讓金，也就是說以物業稅的形式分期支付地租和稅費。那么，這樣房地產開發成本就有可能降低，新房價格也就有可能大幅下降。然而，財政部、國家稅務總局和國土資源部官員，在多個場合不約而同地明確表示：正在推進的物業稅改革，不會將土地出讓金并入其中；房地產開發商取得土地，仍需一次性繳納土地出讓金，在轉讓和保有環節同時征收物業稅。這意味著，醞釀中的物業稅并沒有擔負降低房價的任務。

　　從市場表現來看，巧合的是，就在國務院通知明確研究物業稅的2009年6月以后，來自各個地方的熱錢重新殺回樓市，不斷促成大額成交，買入高端住宅、別墅的資金不斷上升。

　　從國際經驗看，物業稅作為西方國家地方政府的主要稅源，作用是保障地方財政收入，并非專門用于調控房地產價格。從這個方面看，不去尋找房地產市場發展的根本問題，而求助于物業稅為“超級武器”來打壓房價，并重傷炒房客、開發商等，或是本末倒置，或是緣木求魚。

　　經濟刺激計劃“拯救”樓市

　　房價飆升是多個原因作用的結果。比如，經濟發展，居民改善性住房需求的提高；社會資本缺乏合理投向，房地產成為很好的投資工具和渠道；還有“萬惡”的溫州炒房團和山西炒房團的涌入，等等。但是，筆者認為，在金融危機之下，中國房價竟然逆市到癲狂的程度，主要在于國家的4萬億投資刺激計劃中的大量資金流入樓市。

　　2009年年初，北京樓市那是“風蕭蕭兮易水寒，樓市一跌兮不再返”的景象。而隨著中央政府經濟振興規劃的出臺，北京樓市完成了完美的V型反轉，新房、二手房房價一路高歌猛進，熱點樓盤的價格一年時間翻了兩倍。

　　這一年是北京“地王”頻出的一年，“面粉貴過面包”的狀況引發人們對“地王”惡評如潮。2009年的“地王”與往年還有一個最大的不同：至少一半以上的“地王”被有央企背景的房地產公司拿走。2009年5月21日，富力地產在北京的土地拍賣會上，以10.22億元的價格拿下廣渠門外10號地塊，成為北京實施招拍掛制度以來成交單價最貴的土地。

　　2009年5、6月“地王”頻出的信號并沒有引起國家有關部門的高度重視。期間，中央的經濟會議表示將繼續落實適度寬松的貨幣政策，而國務院還在2009年5月27日公布了固定資產投資項目資本金比例的調整結果，其中普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%。

　　當時就有分析人士指出，資本金比例的松動，實際上是對開發商最為“對癥下藥”的“拯救”，自有資金比例降低后，也就意味著開發商的貸款門檻更低，可以用更少的資金貸到更多的款，從而增強了企業的信心。從結果來看也確實如此，這些政策的出臺給各大房企注入了一針強心劑。央企拿地序幕開啟。

　　“地王”改規劃

　　消化高地價

　　每一次“地王”的誕生，都直接助推了周邊樓盤價格的瘋漲。“地王”拿到了地，面對著過高的樓面價格，民眾懷疑，這么高的價格能賣出去么？地王們沒有擔心，因為地王可以將投標的規劃重新變更。2009年12月30日，北京規劃委員會網站上貼出“廣渠路15號項目調整公示”。公告顯示，中化方興投資管理有限公司向北京規劃委申請調整，內容為：第一，在建筑規模不變的前提下，將A4-1地塊建筑控制高度由60米調整為80米，A4-10地塊由80米調整為100米。第二，在用地面積不變的前提下，將A4-7體育公園用地與A4-8住宅混合公建用地的位置進行調整。該公示內容并沒有說明調整規劃的理由。

　　一位開發商說，本次調整規劃，即使該地塊可售的總建筑面積沒有發生改變，但可以改變項目的均好性，有利于提升銷售價格。調高20米而建筑規模不變，意味著建筑將變瘦，從而降低了建筑密度，開發商可對內部環境做更廣闊的規劃；而公園里的土地適合做低密度高端住宅，增加項目內住宅混合公建用地與公園用地的相鄰面積，可以增加景觀的均好性。“如果中化方興成功改了規劃，那么，對當時參與拍賣的其他開發商來說很不公平”，一位不愿透露姓名的開發商表示，如果當時規劃就是改后的狀態，可能另一些原本志在必得的企業會繼續拼下去，最終的結果很難說。”

　　改規劃的事層出不窮，據估計，全國的“地王”有一半是靠修改規劃來消化的。正是因為政府的違規縱容，才讓開發商拿地時不斷出高價。中經聯盟秘書長陳云峰認為，出臺的政策中，除了調高準備金率外，其他政策過于溫和，對開發企業影響不大。如果地價和房價上漲預期降不下來，只能證明2009年的“地王”們都是正確的，地價還會上漲，同時推高房價。

　　限價房“墻脆脆”

　　政府真的希望房價降下來么？

　　一方面，作為宏觀調控者的政府，必須要考慮國計民生，持續上漲的房價嚴重影響了居民正常的生活，必須要調控。于是，近期政府出臺“國十一條”(全稱《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，共十一條)；另一方面，作為“經濟人”的地方政府，需要獲得財政收入，需要獲得較高的GDP增長率，而土地出讓金和房價無疑是地方政府實現目標的重要手段。所以，有人說，開發商已經“綁架”了地方政府。地方政府在樓市的行為，希望獲得與開發商的雙贏。這也可以從一個側面解釋為什么包括北京在內的中國大多數地區的保障房建設沒有達到標準。

　　保障房的大量供給會解決一部分中低收入家庭的居住問題，這在包括香港在內的很多地區有很成熟的經驗可供借鑒，但是，在我國內地，包括北京在內，眾多地區保障住房的建設嚴重滯后。原因何在？一位開發商坦言：保障性住房的供應肯定不會順利，習慣了“賣地財政”的地方政府，還是會壓縮、減少保障住房的供應額度，以“壓保促商”確保財政收入。“一些地方政府從骨子里不想發展保障性住房，因為這會直接減少財政收入。也會導致相當一部分政府官員前期囤積的商品房價格上漲乏力。只要不改變‘賣地財政’的現狀，保障性住房就容易從時間上延長，從質量上‘縮水’。”北京首個限價房瑞旗家園“墻脆脆”就是一個典型。

　　杜女士購買了瑞旗家園D26區3號樓18層的一套住房，尚未裝修，陽臺其中一側的墻壁已經整體被推倒，與隔壁的徐先生家儼然成為一戶。散落的墻塊堆在地上，用手輕搓墻塊便成為散沙……北京，首善之地，首個限價房的質量尚且如此，更何況其他地區的保障性住房，質量是否更堪憂？

　　政策要出效力 關鍵在執行力

　　無論是物業稅征收也好，還是“國十一條”也罷，關鍵在于政府的執行力度。就在國家物業稅征收和“國十一條”出臺以抑制房價過快上漲之時，一些地方政府已經開始救市。2010年1月9日，杭州出臺房產新政，鼓勵自住型普通住宅消費，同時，繼續促進房地產市場發展的基調沒有改變。在杭州市區首次購買140平方米以下的普通住房，享受房款總額1.3%的購房補貼。在房地產“綁架”地方政府的情況下，地方上在執行的積極性上首先就有問題，一旦有風吹草動，地方政府就立即出臺一些相關的政策，去抵消中央政策的效應。因此，“物業稅”和“國十一條”能否真正起到遏制房價的非理性上漲，釋放房地產泡沫的作用，還需要看政策落實的力度。

　　近日就有報道稱，一些股份制銀行已經在尋找政策的漏洞：購買的第二套房屋如果是改善型的，就可以享受到首套房貸的優惠。所以，只要貸款人證明全家人都住在一套房屋內，并且人均面積小于27平方米，就可以堂而皇之地享受貸款優惠。再比如，新政也提到了要進一步規范國有大企業投資房地產，希望國有資本在房地產市場上能夠起到好的主導作用。這也就是說，電信、石油、石化等非地產行業進軍樓市是可以的，只需對其“規范”即可，因此，央企“地王”重現指日可待。

　　全世界都知道中國房地產市場泡沫十分嚴重，據說比迪拜還嚴重好幾倍。不少經濟學家都在預言中國樓市泡沫將要破裂，但是，沒有人能夠給出具體時間表，不知道什么時候能真的破裂。我們只知道，泡沫越大就越容易破裂，泡沫破裂得越晚，受災面就越大，從炒房的散戶，到被斷供的銀行，再到炒地的地產商和靠“土地財政”養活的地方政府，無一能獨善其身。

　　2009年以來，蘭花的價格終于在瘋狂了幾年之后回歸了，但是倒下了一大批投資客；相信中國樓市也會回歸理性，但在這個過程中，中央政府對于地方政府的調控，對央企的規范可能尤為重要，筆者認為，這比“物業稅”、“國十一條”不知要重要多少倍。

　　作者系北京師范大學經濟與資源管理研究院副教授

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