劉戈

　　2009年是中國房價(jià)上漲最快的一年。樓市已經(jīng)到了發(fā)高燒的程度。近一個(gè)月來政府的調(diào)控措施算是給高燒的市場進(jìn)行了一次物理降溫，溫度暫時(shí)降下來了，但離正常的溫度顯然還有一段距離。房價(jià)還沒有真的降下來，甚至依然在小幅上漲。然而，就像在高速公路上行駛的一輛車，雖然跑的速度依然很快，但司機(jī)的腳已經(jīng)踩在剎車而不是油門上，這才是問題的關(guān)鍵。

　　抑制投資和投機(jī)型購房是這次調(diào)控樓市組合拳中的關(guān)鍵詞。我注意到兩個(gè)小細(xì)節(jié)：一是江浙出現(xiàn)“退房現(xiàn)象”。杭州、溫州、南京、麗水等城市近期的新房撤銷量遠(yuǎn)高于2009年同期，甚至出現(xiàn)了合同撤銷量和當(dāng)天銷售量相當(dāng)?shù)那闆r；二是北京又開始炒“樓花”。因?yàn)?009年市場一直漲，投資客不急著出手。目前在二手房市場上，這種還是期房的“樓花”則以比現(xiàn)行銷售價(jià)低10%甚至更多的折扣出售。

　　江浙退房重現(xiàn)和北京炒“樓花”復(fù)燃給出的信號(hào)是：投機(jī)者的信心發(fā)生動(dòng)搖，紛紛開始決定“離場”。這種現(xiàn)象在一年之前似曾相識(shí)。在2007年與2008年的調(diào)控政策影響下，2008年和2009年年初，房地產(chǎn)市場曾經(jīng)陷入低谷，一些開發(fā)商陷入了資金困境，房價(jià)下跌。所以我們自然會(huì)聯(lián)想，這次會(huì)不會(huì)又是一個(gè)輪回？

　　要回答這個(gè)問題，必須先來看決定房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)的關(guān)鍵條件變化了沒有。

　　首先我們看到，房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)中的重要性沒有變。中金公司的分析稱，如果中國房地產(chǎn)銷量下降20%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落到5%，則會(huì)造成2010年對(duì)GDP的貢獻(xiàn)下降2.9個(gè)百分點(diǎn)；相關(guān)消費(fèi)對(duì)GDP貢獻(xiàn)下降0.9個(gè)百分點(diǎn)，這無疑是政府難以接受的。

　　其次，房地產(chǎn)開發(fā)商資金充裕的環(huán)境沒有變，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴也沒有變。

　　那么，變的是什么呢？投資、投機(jī)者的購房心態(tài)發(fā)生大的變化。2009年房價(jià)瘋漲，投資、投機(jī)性購房是主力。這部分購買力猶豫觀望之后總需求會(huì)大大降低。

　　對(duì)于本輪調(diào)控，最本質(zhì)的變化，是政府對(duì)房地產(chǎn)市場定位的根本性變化。過去我們把房地產(chǎn)的發(fā)展和居民的居住問題看作一回事。現(xiàn)在新的政策要加強(qiáng)保障性住房，意味著政府不再把解決住房問題完全推給市場。

　　最近，新加坡國立大學(xué)教授鄭永年在《聯(lián)合早報(bào)》發(fā)表文章認(rèn)為：“中國，房地產(chǎn)被視為僅僅是經(jīng)濟(jì)政策的一部分，而非社會(huì)政策的一部分。因?yàn)榘逊康禺a(chǎn)視為經(jīng)濟(jì)政策，其GDP功能(對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn))被凸現(xiàn)出來，而其社會(huì)功能(社會(huì)成員對(duì)住房的需求和人們的‘空間權(quán)’)就被忽視。”

　　我非常同意鄭教授的看法。在這樣的指導(dǎo)思想下，城市中所有的好地塊都被開發(fā)成低容積率的高檔商品房。最近我被邀請(qǐng)參觀過北二環(huán)邊的一個(gè)獨(dú)棟豪宅，每戶500平米，一層三戶，20層60戶，容納的居住人口只有200多人。如果在同樣的地方蓋小戶型、高容積率的房子，假設(shè)蓋兩棟20層的樓，每戶100平米，就可以容納2000人，是現(xiàn)有豪宅的十倍。

　　當(dāng)?shù)胤秸�府從�?jīng)濟(jì)發(fā)展型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變，當(dāng)居住問題被當(dāng)作民生目標(biāo)而不僅僅是經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，當(dāng)城市主要功能區(qū)的地塊改造為高容積率、高密度的普通住宅，而不是統(tǒng)統(tǒng)被開發(fā)成高檔商品房的時(shí)候，房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展才真正有望。