《中國經濟周刊》2010年第3期

　　《中國經濟周刊》記者 王紅茹／北京報道

　　淡季開局的2010年房地產市場，迎來了國家宏觀調控的最強音。

　　繼2009年12月底中央密集出臺一系列針對房地產行業的調控政策以來，1月10日，一份被稱作“國十一條”(即國務院發布的《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，下稱《通知》)的綜合運用了土地、信貸、稅收、行政監督等多種手段的調控藍圖，正式確定了2010年中國房地產政策的基調和架構。

　　這次重拳出擊，被業內人士認為調控思路清晰、明確，是更加系統、全面地從“調結構、抑投機、控風險、明確責任”四個方面加快遏制房價過快上漲。

　　而調控的具體實施，涉及金融、稅收、土地、住房建設、國有資產管理等多個方面，關系到財政部、國家發改委、央行、銀監會、住建部、國土資源部、國資委等多部委和眾多金融機構。毫無疑問，未來相關部門將會出臺具體落實的細則。地方性的房地產調控政策也會接踵出臺。

　　在此背景下，房地產調控政策的未來細節，為學界和市場留下了巨大的猜想空間。

　　猜想一：

　　進一步提高二套房首付比例

　　記者注意到，《通知》中，之前一度執行的二套房貸優惠政策沒有再被提及。而“二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價”的明確規定，讓被猜測多時的二套房貸政策塵埃落定。

　　“嚴格二套住房購房貸款管理，明確首付比例，此舉在于合理引導住房消費，抑制投資投機性住房需求。在目前市場情況下，出臺這樣的規定非常及時。” 中國社科院財貿所城市與房地產經濟研究室況偉大教授向《中國經濟周刊》評述。

　　第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的規定，早在2007年全國樓價持續飆升時就已出臺。2007年9月底，央行、銀監會發布的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》中就對二套房首付比例為40%、利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍做出了明確規定。

　　但是2008年底爆發的金融危機，讓中國整體經濟環境和房地產市場由“牛”轉“熊”，政策的調控方向也隨之發生了變化，地方政府和銀行普遍減弱了政策執行力度，此前規定的“首付比例不得低于40%”的政策規定在執行過程中的靈活性增大了許多，一些地方二套及二套以上購房貸款首付低于40%的現象比比皆是，貸款利率也有所降低。

　　此次調控再提“老政策”，在銀行業人士看來，依然會讓銀行和投資、投機購房者有機可乘。

　　“此次《通知》僅僅規定二套房貸首付四成以上，利率則按央行的基準利率執行，沒有提及新的利率執行標準，這就使得銀行由于具有更大的放貸動力和更為靈活的政策把控力，往往在利率上會執行最為優惠的標準。銀行可以根據不同客戶需求，二套房貸有可能執行7折利率的底線，也可以高過基準利率的1.1倍，為銀行以利率優惠來拉攏客戶提供了空間，對投機購房提供便利。”華夏銀行一位工作人員向《中國經濟周刊》表示。

　　除了銀行界的質疑聲，一些業內人士也提出此次出臺的信貸調控手段并不嚴厲，“再提高二套房及以上購房者的首付款比率”的呼聲再起。

　　“按揭貸款是投機者的金融杠桿，要遏制投機首先要去掉這一杠桿。避免房地產投機者的最好方式是對已認定的二套房，在首付40%的基礎上再提高首付比例，要求其提供的首付款比率不低于50%，甚至可以取消第二套房貸，只允許全資買入，這樣就能從根本上避免投機者或熱錢通過購房的方式，把風險轉嫁給銀行和政府。”國家一級建造師、北京科技大學沈家文博士向《中國經濟周刊》分析。

　　記者注意到，在《通知》出臺后的第三天，信貸政策從緊的信號已經發出。1月13日，央行發布消息，決定從1月18日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是自2008年6月以來，央行首次上調存款準備金率。

　　“除了已經出臺的上調存款準備金率，信貸政策還有可能在今年一、二季度進一步收緊，不排除在年內出臺進一步提高二套房首付比例等措施。”上述華夏銀行工作人員告訴《中國經濟周刊》。

　　來自官方的信息似也可對此印證。在1月13日國新辦舉辦的“促進房地產市場平穩健康發展”新聞發布會上，銀監會副主席王兆星強調：“對于個人住房按揭貸款的第二套以上的帶有投資和投機性的，也就是為了未來出售和價值增值而購買住房的行為，要實行有效的風險控制。”

　　猜想二：

　　物業稅開征 技術上可行

　　記者注意到，《通知》在收緊二套房貸的同時還明確，要嚴格執行國家有關個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策，對不符合規定條件的，一律不得給予相關稅收優惠。

　　據悉，關于房地產的稅收，已經出臺的營業稅和契稅分為普通住宅和非普通住宅兩種，也是有差別化的。除此之外，之前出臺的對二手房的稅收優惠政策，已在不久前予以取消。

　　2009年12月9日，國務院常務會議決定，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。業內人士據此分析認為，政策新變化也是劍指高房價。

　　營業稅征免時限的調整，對二手房交易產生了一定的影響。北京房地產交易管理網數據統計，2010年元旦后7天，北京二手房成交量僅1912套，環比2009年12月的9153套下跌超過80%，且較市場非常冷淡的2009年同期也下降了13%左右。業內預計2010年一季度北京二手房市場成交量整體降幅在50%左右。

　　盡管二手房降幅增大，但在業內專家看來，營業稅征免時限的調整對抑制房價作用有限。國家稅務總局一位專家接受《中國經濟周刊》采訪時表示，“個人賣二手房肯定不是一個普遍的現象，首先得有錢能買得起房，有房住之后，才會再把另一套房出售。但是大多數家庭都沒有這個條件。”

　　上述稅務專家告訴記者，目前已經有多個環節在對房地產征稅：在交易環節，有營業稅、契稅、印花稅；在持有環節，有房產稅、成本土地使用稅；在轉讓環節，有營業稅、印花稅、契稅；此外還有企業所得稅、個人所得稅以及名目繁多的收費。

　　記者注意到，在剛剛發布的《通知》中，關于是否開征物業稅、何時開征物業稅只字未提。而之前，“物業稅”這一字眼屢屢出現在國家的相關政策文件中。

　　2003年，中共中央《關于完善市場經濟體制若干問題的決定》提出：在條件具備的時候對不動產開征統一規范的物業稅，相應地取消有關稅收的改革方案。

　　從2003年5月開始，財政部和國家稅務總局分3批，在北京、遼寧、河南、深圳等10個省區市和計劃單列市的32個縣、市、區開展了房地產模擬評稅試點(也稱“空轉”)。

　　2009年5月，國務院批轉國家發改委《關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》中提出，要“深化房地產稅制改革，研究開征物業稅”。

　　截至目前，物業稅在試點城市空轉已經有6年多，但是依然處于“要不要”、“該不該”、“何時開征物業稅”的討論中。

　　在2009年年底舉行的一次財稅論壇上，財政部稅政司副司長王曉華表示，目前物業稅開征“從技術上看是可行的”。此番言論被解讀為物業稅開征在即。

　　“物業稅增加了房產持有環節的持有成本，會在很大程度上影響人們對房產的購房需求，但是開征需要的條件也比較多。”中國社科院價格與稅收研究室副主任張斌告訴《中國經濟周刊》，要開征物業稅，稅務局首先要掌握所有人名下的房產信息，如果按市場價評估，還要掌握這些按市場價評估的信息；其次，物業稅還牽扯到怎么設置免征額或者稅基，到底哪些人應該交物業稅，哪些人可以免交。

　　張斌進一步表示，物業稅開征前期需要做的工作量非常大，這也是為什么許多地方空轉試點這么多年，也是一直在摸索建立數據庫系統，遲遲不予開征的原因。 “事實上，物業稅從‘空轉’到‘實轉’，并不像人們想象得那么容易，還有相當長且艱難的博弈過程。”

　　開征物業稅抑制房價快速上漲，在財政部財科所所長賈康看來是釜底抽薪的辦法，他告訴《中國經濟周刊》：“主要是保有環節的稅收，比如物業稅的開征。現在物業稅其實是缺失的，但這是下一步的改革方向。具體什么時候開征，目前并沒有開始時間表。”

　　據《中國經濟周刊》從相關人士處獲悉，目前稅務總局已經著手擬定開征物業稅的可操作方案，具體實施的時間初步定在“十二五”期間，在2011年前后選擇城市進行實征試點。

　　猜想三：

　　中央和地方財權重新劃分

　　由于物業稅是地方稅種，如果物業稅開征，毫無疑問將成為地方政府財政收入的一大來源，而目前已收入地方財政囊中的土地出讓金，其歸屬是否要發生變化，值得關注。

　　1994年進行的分稅制改革，使得地方政府的財權減少，地方財政收入占比下降了30%；相反地，事權反而在增加。地方政府不僅要發展經濟，還要提供足夠的公共服務、公共產品，地方政府面臨著資金短缺的困擾。于是，我國從1994年進行分稅制改革后，土地出讓金全部劃歸了地方政府，成為名副其實的“土地財政”。

　　“土地財政”屬于預算外收入，又叫第二財政，土地收入是地方財政的主要“口糧”之一。在國內不少一、二線城市中，第二財政早已超過第一財政，成為經營城市發展的重要法寶。

　　相關資料顯示，2009年，全國土地市場交易異常活躍，排在前20位的城市土地出讓金總額高達8019億元，同比增加160%，多數城市土地出讓金收入占地方財政收入比重達到30%～45%。目前，地方政府基本上就是通過土地出讓金、房地產相關稅費收入來填補財政資金缺口。業內人士據此認為，由于受制于“土地財政”，地方政府與開發商之間存在著一定程度的“利益共謀”，是導致房價高企不下的要因。

　　“經濟危機下，土地出讓金的拍賣不斷創新高，說明地方政府用土地出讓金來彌補財政赤字，以維持原有的支出規模和上項目的財政收入來源。在這種情況下，地價的上升，勢必讓房價上升成為預期。” 中國社科院價格與稅收研究室副主任張斌向《中國經濟周刊》分析說。

　　現在如果把土地出讓金收歸中央，在張斌看來是一個一勞永逸的辦法，“因為即便地方政府收了錢，也不歸地方政府所有，這樣地方政府就沒有積極性了。”

　　但是把土地出讓金收歸中央，不僅僅涉及土地管理制度的變化，同時還牽扯到中央和地方的財權劃分。

　　“土地出讓金由地方所有改變為中央、甚至省一級政府所有，這是一項非常大的改革。如果劃歸中央管，全國這么多地，中央管得過來嗎？除非又垂直出一個土地管理體系，但這項改革不比財政體制改革的動作小，牽涉到財權的重新劃分，所以說是一個更長遠的規劃，目前還不可能涉及。”張斌說。

　　盡管土地出讓金的歸屬問題看上去遙遙無期，但是土地出讓金的繳納方式和分配比例已經提上議事日程。日前，有媒體報道，中央目前正在考慮調整土地出讓金的繳納方式和分配比例，比較可能的做法是將土地出讓金并入物業稅分期繳納。這樣做的目的是逐步削減地方政府對土地財政的過度依賴，引導房價趨于理性。

　　猜想四：

　　打擊囤地出新規

　　“地王”的稱呼由來已久。2007年，“地王”開始在全國四起，到了2008年金融危機時，卻是流拍滿地，到了2009年，各地“地王”又重振雄風。2010年，政府的調控之手終于指向了“囤地”的“地王”。

　　其實，自2004年以來，國土資源部就安排對全國的房地產閑置土地進行了三次清理。國土資源部副部長贠小蘇在1月13日國新辦舉行的“促進房地產市場平穩健康發展”新聞發布會上透露，截至2009年底，全國仍然約有一萬公頃閑置土地，“我們正在安排清查處理，要求各地在2010年1月底之前，基本處理完畢。”

　　從2009年8月份開始至今的近半年時間，政府加大了從嚴治理開發商囤地現象的打擊力度，充分表達了政府從嚴治理開發商囤地現象的決心。

　　2009年11月10日，國土資源部印發《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本增補本)》兩項通知，對商品住宅項目用地出讓面積的上限作出了明確規定。

　　一個月后的12月17日，財政部、國土資源部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開發商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。

　　針對上述政策措施，一位銀行業資深人士向《中國經濟周刊》表示，房地產首次繳款不得低于50%，并沒有說明是否可以用貸款繳納，所以，這個政策對地方政府和開發商“合謀”起不了多大作用，“地方政府可以先借給開發商一部分錢，這50%的資金就給補上去了。”

　　為了更進一步打擊開發商囤地等違規現象，1月10日出臺的《通知》，在針對“地王”背后的土地制度方面，提出了“探索土地出讓綜合評標辦法，從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積”；在針對捂盤惜售、囤積房源等擾亂樓市秩序的行為上，提出“不得分層、分單元辦理預售許可，要在規定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。”

　　國務院發展研究中心研究員廖英敏對此評論說：“探索土地出讓綜合評標方法等一系列涉及土地市場的政策，一方面是防止‘地王’現象，另一方面是提高土地供應和開發利用效率。”

　　對此項政策實際作用的發揮，也有業內人士提出改進的方法。中國房地產業協會副會長朱中一認為：“需要改進的是，一是供應的地塊不宜過大，一般應保證在3年左右能開發完；二是招拍掛制度要完善，對普通商品房用地，一般應在基準地價、標定地價基礎上作適當浮動，防止過高地價提升房價。”

　　猜想五：

　　房地產數據納入官員考核

　　中央出臺的調控政策效果好不好，與地方政府對政策的執行力度關系密切。

　　在國辦新下發的《通知》中，明確提出進一步健全和落實穩定房地產市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負總責，市、縣人民政府抓落實的工作責任制。

　　這是國家文件中第一次在房地產的管理上提出采取 “問責制”方法，也是自2009年6月30日中共中央辦公廳、國務院辦公廳出臺針對群體性、突發性事件的《關于實行黨政領導干部問責的暫行規定》(下稱《暫行規定》)以來，“問責制”再度出現在政府文件中。

　　“在房地產的管理上提出‘問責制’，是指在考核地方政府官員績效時，除了以GDP為主的績效考核外，同時也將拍賣土地價格、廉租房占商品房的比例、商品房價格增幅、商品房空置率等代表民生狀況的綜合指標納入其中。這樣可以督促地方政府增加保障性住房供給，降低地方政府吹大房地產泡沫的動因。”國家發改委宏觀經濟研究院專家王曉紅向《中國經濟周刊》分析。

　　王曉紅表示，她預計下一步國家很可能會將拍賣土地價格、廉租房占商品房的比例、商品房價格增幅、商品房空置率等具體指標細化，來納入對地方政府官員的考核。“如果在政策措施有針對性，職責劃分清晰的前提下，樓市調控還不能達到如期目標，不能令群眾滿意，到時‘問責制’或許就會緊隨其后出臺亮相了。”

　　中央政府連出重拳調房價

　　2009年12月9日

　　國務院常務會議決定，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。

　　2009年12月14日

　　中央經濟工作會議指出，要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。

　　2009年12月14日

　　國務院常務會議就促進房地產市場健康發展提出增加供給、抑制投資投機、加強監管、推進保障房建設等四大舉措。

　　2009年12月17日

　　國家五部委通知：開發商拿地首付至少50%。

　　2010年1月10日

　　國務院發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》。

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