公共租賃房的覆蓋范圍遠遠大于目前住房保障的對象，一旦大規模推廣建設，將有望實現住房供應的“全兼容”

　　文/本刊記者 趙沛楠

　　11月28日，北京市通州區梨園鎮銅牛廠公共租賃房項目開工，1000多套房源將于2011年竣工交付使用。這也是北京市首個由政府住房保障部門作為業主的公租房項目。

　　作為城鎮住宅保障體系的重要一環，公共租賃房的發展受到社會的廣泛關注。溫家寶總理在2009年政府工作報告中明確提出，要加快公共租賃房的建設額。

　　公共租賃住房是各地目前解決新就業職工等夾心層群體住房困難的一個產品。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低于市場價或者承租者能夠承受起的一個價格向新就業職工出租，包括一些新的大學畢業生，還有一些從外地遷移到這個城市來工作的群體。

　　實際上，公共租賃住房是一個過渡性的解決方法。就是這部分群體不屬于低收入，但是他目前確實通過市場解決不了自己的住房困難。因此，政府提供給他們一定的幫助，過一段時間，當這部分群體有支付能力了，他們就離開公共租賃住房，到市場購買或承租住房。

　　廈門、深圳、北京、天津、上海、常州、青島、廣州等城市均已開始推動公共租賃房的建設工作。

　　銅牛廠公共租賃房項目建設方北京住總集團告訴《中國投資》，梨園項目規劃建筑面積5萬平方米，戶型主要是一居室和二居室，建筑面積分別控制在40平方米左右和60平方米以下，其中一居室約占60%，二居室約占40%。作為北京市住宅產業化實施試點工程，將按照不低于《北京市廉租房、經濟適用房及兩限房建設技術導則》中規定的建設裝修標準。

　　更廣泛的覆蓋范圍

　　政府主管部門對公共租賃房的發展十分重視。一些城市已經出臺公共租賃房管理辦法，住房和城鄉建設部正在牽頭制定相關文件。

　　住房和城鄉建設部副部長齊驥表示：“公共租賃房一旦形成制度，覆蓋范圍將遠遠大于現在住房保障的對象，可以實現住房供應的全兼容”。

　　今年8月1日，北京市公共租賃房管理辦法開始實施。管理辦法規定，公共租賃房的供應對象是“本市中低收入住房困難家庭，具體包括已通過廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房資格審核尚在輪候的家庭以及其他住房困難家庭”。這意味著，凡是達到條件的北京市保障性住房供應對象，都多了一條解決住房困難的途徑。

　　梨園項目申請的火爆證明了公租房項目到來的必要性。北京市住房保障辦公室主任程建華告訴《中國投資》，北京市已有7000多戶家庭提出公共租賃房申請，多數是已經獲得保障資格、正在輪候的家庭，包括一部分因為經濟壓力、獲得了資格但一直沒有購買保障房的家庭。

　　雖然由于公共租賃房剛剛起步，建設規模有限，對“夾心層”的全覆蓋目前僅能在制度層面上實現。“我們認為，將來公共租賃房達到一定規模時，就可以和廉租房打通。租一樣的房子，不同的對象交不同的租金”。國家發改委投資研究所房地產研究中心主任劉琳說，隨著保障能力的提高，未來的住房保障體系將進一步簡化。

　　比北京早走一步的江蘇省常州市，將公共租賃房保障的人群定位為“家庭人均年收入低于上年市區人均可支配收入80%的無房戶”，這一標準同樣覆蓋了目前所有的保障對象。當地已經有200多戶家庭提出公共租賃房的申請，其中相當一部分是原來享受廉租房補貼的家庭。  

　　新入職人員是關照重點

　　復旦大學住房政策研究中心常務副主任陳杰告訴《中國投資》，兩年前，有關部門就公共租賃房開始調研時，一個重要原因就是希望通過公共租賃房“探索解決大學畢業生等新入職場人員的住房問題”。“新入職人員的住房問題是世界普遍面臨的一個難題。他們雖然不屬于低收入群體，但剛剛就業，積蓄少，存在階段性的住房困難”。齊驥此前接受采訪時表示，政府有責任支持他們解決住房問題，公共租賃房就是很好的方式。

　　常州規定，可以申請公共租賃房的新就業人員必須具備“大專以上學歷、畢業不滿5年、已簽訂勞動合同、在該市市區沒有房產”等條件。同時，為了便于審核，必須由新就業人員所在單位統一向房管部門申請，不接受個人申請。

　　“政府為這一群體提供公共租賃房，客觀上為企業減輕了負擔，留住人才”，常州市房管局局長朱建文表示，目前只接受銷售額500萬元以上的企業提出申請，對“新就業人員”的認定標準還比較高，將來要探索與企業合作，引入企業的資金和土地，共同建設房源。

　　但目前政策仍有較大缺憾，北京、上海等外來人口較多的城市，大量新入職人員并非本地戶籍人口。然而，受保障能力和管理水平所限，多數城市的公共租賃房仍然只保障本地戶籍人口。“北京在制度設計的時候還是有戶籍門檻的”，程建華說，“現在北京有戶籍人口1300萬人，外來人口居住半年以上的有450萬，以目前的建設規模，很難放開，資格認定也有困難”。

　　“放開戶籍限制，政府的財力一時還不能解決這么多人的住房需求”，中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為，住房的供應體系應該是多元化的，保障體系也應該是多渠道的，滿足不同群體的住房需求。同時還可以鼓勵有能力的單位搞些單位租賃房，解決新職工的住房需求。

　　“由于目前公共租賃房資源不夠，無論是低收入家庭還是新就業人員，保障的門檻還比較高，房源布局也不夠合理”，朱建文說，“因此，當務之急還是加快建設，多籌集房源”。

　　較低的租金標準

　　“租金標準不好定”，程建華向《中國投資》表示，公租房租金高了不行，如果保障對象負擔不起，價格就違背了公租房的初衷；低了也不行，歸根結底政府仍然希望通過市場收支平衡房屋管理、維修的支出，不可能像負擔廉租房一樣負擔如此大規模的公共租賃房。

　　目前青島市確定的公租房租金標準為“不超過市場租金的70%”。青島市場租金大約每月20元/平方米，也就是說公租房租金不會超過14元，租一套50平方米的公租房，每月租金約為700元左右。對于當地一個兩口之家或三口之家來說，這個租金還是可以負擔的。

　　70%這一標準也被北京等許多大城市采用。在經濟較發達、市場租金水平不高的中小城市，公共租賃房租金則相對較低。

　　朱建文告訴記者，常州公共租賃房租金僅為市場租金價格的30%左右，低收入家庭每月為3.5元/平方米，新就業人員為每月4.5元/平方米。盡管政府補貼的比例比大城市高，由于中小城市市場租金水平不高，各地政府對每套公共租賃房實際的補貼額度大約都在300—500元之間。據朱建文介紹，今后即使上調租金標準，也不會超過市場租金的50%，保障對象的負擔將更輕。

　　目前開始試行公租房的城市大多把價格杠桿作為公共租賃房的退出機制。常州規定，承租家庭不符合承租條件但暫時不能騰退房屋的，最長可以申請6個月的延長期，在延長期內就將租金從市場指導價格的30%提高到100%，如果超過延長期仍然不退出，則按市場租金價格的1.5倍征收。盡管制度設計很好，但真正到了執行層面效果如何，尚且不得而知。

　　廈門市為公共租賃房制定了高于市場水平的租金，收取租金以后，政府再通過貨幣補貼方式，根據不同的保障對象返還30%—70%的租金。如果承租者不退出，直接停止返還30%的補貼資金即可。高于市場價格的租金會讓這些家庭主動退出，有效避免公共資源不合理分配。

　　應吸引一流開發商

　　北京大學房地產研究所所長陳國強教授認為，在住房租賃市場不夠完善的情況下，政府動用資源興建公共租賃房，有一定的必要性。但從根本上講，還是要建設合理的住房結構和保障體系，需要政府進行制度完善和創新，給開發商更多選擇的空間，讓“夾心層”也能買到或者租到房子。

　　在企業和外來務工人員集中的工業園區，“政企合建”的模式已經開始落地。目前北京市已經在亦莊開發區、中關村科技園區和順義機場園區進行規劃，通過政府與園區合作的方式，集中為他們提供公共住房。

　　目前，廣州市已經出現開發商探索公共租賃住房模式。萬科首個經濟型租賃房項目———廣州金沙洲萬匯樓已經建成入住一年多。據了解，這里住的大多是30歲以下的年輕人，兩室一廳的房子，2個人只要500元，而且因為大家年紀相近，社區活動也搞得豐富多彩。

　　中國人民大學制度分析與公共政策研究中心研究員舒可心認為，只要符合市場規律，政府認真監管房屋建筑過程，就會有一流的開發商參與進來，蓋出質量一流的公共租賃房。畢竟這類房屋的建設也是展現企業社會責任的一種途徑，使企業無形資產增加，并成為企業長期穩定的收入流。“這個城市很年輕，人口平均年齡32歲不到，這么年輕的群體我覺得應該去租房。我們應該蓋這樣的房子來解決問題”。10月31日，在2009中國地產年會暨中國人居60年高峰論壇上，住房和城鄉建設部住宅產業化促進中心副總工程師孫克放如是說。

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