在首次IPO遭遇了滑鐵盧之后，許家印何以能再次叩開聯(lián)交所的大門

　　文 | 本刊記者  黃秋麗

　　這一晚，許家印的確很High。

　　11月5日，香港灣仔香格里拉酒店的五樓，奢華、壯觀的50桌恒大地產(chǎn)(3333.HK)上市慶祝晚宴。恒大董事局主席許家印身旁可謂是冠蓋云集，香港富豪鄭裕彤、劉鑾雄等，以及多位知名投行的高管，還有現(xiàn)任廣州恒大女排總教練郎平的身影。從晚上七點開始，許被一撥一撥的敬酒者簇?fù)碇�，路易十三被他�?dāng)做啤酒一杯杯下肚。

　　自首度IPO未果以來，歷時一年半，許家印和他的恒大地產(chǎn)終于翻過了最沉重的一頁。恒大在香港聯(lián)交所掛牌，其公開發(fā)售部分股權(quán)獲得了46倍超額認(rèn)購，4.7港元的收盤價更是較招股價上漲了35%。

　　這可以被視為一個勝利大逃亡的結(jié)局：恒大705億港元的市值成為了中國當(dāng)下市值最大的民營房地產(chǎn)公司；戰(zhàn)略投資者不但成功解套，賬面資產(chǎn)暴漲數(shù)倍；許氏夫婦則憑著持股68%將479.49億港元收入囊中，成功刷新了中國首富榜單。

　　但硬幣也有另一面。眾所周知，恒大的發(fā)行價較資產(chǎn)凈值打了三成九至五成四的折扣，融資規(guī)模則從總股本的15%縮減至10.8%。許家印也不得不承認(rèn)“賣得便宜，心疼”。自2008年3月恒大暫停上市以來，許家印所受到的質(zhì)疑和批評猶在耳旁。樓市低迷時期，許多人甚至斷定恒大“必死無疑”。

　　在充滿變數(shù)的2009年，恒大要復(fù)制2007年碧桂園、SOHO中國等溢價上市的風(fēng)光，已是奢望。然而，在2009年同期上市的房地產(chǎn)公司中，恒大仍是一個亮點。較之前上市的恒盛地產(chǎn)(0845.HK，29%的總股本融資78.85億港元)、寶龍地產(chǎn)(1238.HK，上市首日跌破發(fā)行價)，卓越地產(chǎn)則因認(rèn)購不足而暫停上市，恒大地產(chǎn)僅僅發(fā)售了10.8%股份，卻融資65億港元。

　　僥幸藏在了許臉上的笑容里。

　　“恒大上市完全是為了上而上。許家印是為了兌現(xiàn)對資本的承諾，而不是為了單純的融資。”一位匿名的投行人士分析，“但獲得了一個穩(wěn)定的融資平臺和寬松的發(fā)展環(huán)境，無論如何恒大是贏家。”

　　“恒大的成敗，系于許家印一身。他不按常規(guī)出牌的思維方式，大開大闔的操作手法，決絕、強(qiáng)硬的手段，成就了今天的恒大。”一位業(yè)內(nèi)人士如此評價。

　　他與投行們在資本迷局中的博弈，他在金融危機(jī)下的自救，他在這條幽暗狹窄的隧道中經(jīng)歷的驚濤駭浪已經(jīng)成為他心中沉默的石頭，不為人知曉。但顯而易見的是，恒大這架高速奔跑的列車的方向盤還一直牢牢地掌握在他的手中。這種超乎常人、力挽狂瀾的控制力和意志力，已經(jīng)成為了新首富的“名片”。

　　許氏的紅海戰(zhàn)略

　　“在紅海中，恒大人只有挑戰(zhàn)，不給借口、不找理由，堅信辦法總比困難多。商場如戰(zhàn)場，恒大就是要在血淋淋的戰(zhàn)場上勇于競爭，并在競爭極端激烈的市場中立于不敗之地。”這段文字，源自于許家印2007年底在恒大內(nèi)部系統(tǒng)會議中的講話。這并不只是一段會議記錄，實為恒大上市過程、乃至發(fā)展歷程的寫照。

　　許從創(chuàng)業(yè)之初就是一個堅定的紅海戰(zhàn)略信奉者。他對“紅海戰(zhàn)略”的解釋是，“在需求增長緩慢的市場空間里，緊盯競爭對手、迎難而上，勇敢面對現(xiàn)實，參與競爭的戰(zhàn)略”。

　　恒大1997年開發(fā)的第一個項目就喊出了“開盤必特價，特價必升值”口號，這一生猛策略一直沿用至今。“對于許多同行來說，這一招相當(dāng)有殺傷力。很多房地產(chǎn)企業(yè)都拿恒大的快速營銷和‘成本價’策略沒辦法。”一位業(yè)界人士感慨。

　　2006年恒大的土地儲備不過600萬平米，2008年初達(dá)到了4800萬平米，增長8倍；2007年恒大的銷售額只有30億，而2009年則將達(dá)到300億，增長10倍。2006年恒大有3000名員工，2009年已經(jīng)達(dá)到7900人。曾經(jīng)規(guī)模比恒大大數(shù)倍的企業(yè)，似乎就在短短一年中被恒大超越。

　　紅海戰(zhàn)略的選擇有現(xiàn)實的原因。“許家印(在廣東)是外鄉(xiāng)人，他在廣州創(chuàng)業(yè)時是沒有根基的。”合富輝煌首席研究員黎文江有50多年的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷，他清楚地記得恒大開發(fā)的第一個項目，是廣州的第一塊招拍掛出讓的土地。

　　“那時廣州本地的房地產(chǎn)公司都是通過協(xié)議和關(guān)系拿地，只有沒有根基的公司才會招拍掛拿地。”一位接近許家印的人士告訴《中國企業(yè)家》，在創(chuàng)業(yè)之初，恒大的高管團(tuán)隊經(jīng)常早上6點下班，9點又接著上班。許家印本人也是工作狂，至今仍保持著每天工作到凌晨兩三點的習(xí)慣，幾乎沒有休過假。“恒大的起點比較低，但所有人都有拼命的勁頭。從誕生起，恒大就是一家‘狼性’十足的公司。”

　　恒大能熬過去年的寒冬，也得益于紅海戰(zhàn)略。2008年國慶節(jié)期間，恒大在全國13個城市的近20個樓盤同時開盤，并全線以7.5折的“成本價”銷售。這種“斷臂求生”的降價力度和規(guī)模，以及所表現(xiàn)出來的決絕和勇氣，在房地產(chǎn)行業(yè)絕無僅有。

　　許親自上陣抓營銷，凌晨四點鐘還會打電話到各分公司詢問工作進(jìn)度。2008年恒大以112億元的銷售額，硬生生地擠進(jìn)了房地產(chǎn)百億元俱樂部，巨額的銷售回款讓恒大涉險過關(guān)。

　　“許家印身上有河南人的狠勁。你看鄧亞萍打球的表情，就能了解許家印的精神狀態(tài)。”一位河南的地產(chǎn)人士說。

　　2008年3月6日，在恒大上市擱淺當(dāng)夜，許家印立即組織高管通宵達(dá)旦開會，重新安排遍布全國的20多個項目開發(fā)進(jìn)程。一位恒大內(nèi)部人士透露，從暫停上市至去年9月，恒大用兩三個項目的銷售支撐20多個項目的建設(shè)，資金缺口高達(dá)百億。

　　巨大的輿論壓力令許家印心力交瘁，但他的舉動卻出人意料。5·12大地震之后，資金鏈岌岌可危的恒大率先捐出1000萬元。“我們幾位高管都勸過許總，說萬科也就捐了200萬，我們也捐200萬算了。勸了幾次，發(fā)現(xiàn)這事許總已經(jīng)定了，就沒有人再勸。”上述恒大內(nèi)部人士告訴記者。

　　后來，許曾唏噓，當(dāng)時要掏出1000萬元比現(xiàn)在拿出10個億還要困難。這有著典型的許氏風(fēng)格：大氣，果斷，而且精明。捐款不僅可以在輿論上幫助恒大減壓，還間接傳遞了恒大“不差錢”的信號。

　　2008年6月，許家印帶著第三次私募的6億美元回到廣州。這一次，他的股份已被稀釋至50%，許家印即將喪失公司控制權(quán)的說法，坊間廣為流傳。在當(dāng)時風(fēng)聲鶴唳的市場環(huán)境下，能找到這筆巨額的救命錢并非易事。

　　一位投行人士分析，許在第三次私募的過程中，極有可能用過一些非常手段。“如果許擺出一副死豬不怕開水燙的架勢，恒大一旦倒下，投資者將血本無歸。所以，這些投資者不得不追加投資。”

　　這種推測無從證實，但投行們確實讓步了。除了繼續(xù)追加投資，第一次招股說明書中“對賭協(xié)議”的許多苛刻條款已經(jīng)被更改。據(jù)恒大此次上市的招股說明書，如果新投資者遭遇損失，恒大只需提供相當(dāng)于私募總金額共18%的貼現(xiàn)補(bǔ)償，并向新投資者發(fā)出認(rèn)沽期權(quán)，承諾在先前的結(jié)構(gòu)性貸款到期日之后，可以50%的年度回報率每股股份認(rèn)購價贖回所有股份。

　　2009年6月，恒大危機(jī)已極大程度緩解，許家印通過妻子利用離岸公司以1.5億美元的代價收購周大福旗下一家公司，增持恒大地產(chǎn)11%的股份，一舉將控股權(quán)擴(kuò)大至難以撼動的67.55%。

　　外部非議戛然而止。許家印強(qiáng)悍的作風(fēng)和控制能力可見一斑。許家印在一次講話中說：“做別人不可能做的事情，做別人想不到的事情，做別人不敢去想做的事情。”

　　“恒大的商業(yè)模式非常簡單，毫無新意。但恒大恰恰是這些年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場化的集大成者。”一位業(yè)界人士說，“如果沒有許家印式的非常手段和鐵腕作風(fēng)，這種整合未必能成功。”

　　梳理一下恒大的管理架構(gòu)，我們就會發(fā)現(xiàn)，恒大運(yùn)轉(zhuǎn)許家印盡在掌控。恒大位于廣州的集團(tuán)總部負(fù)責(zé)管理，如同大腦；而各地分公司則負(fù)責(zé)執(zhí)行，如同手腳。

　　“恒大在買地、規(guī)劃、招投標(biāo)、營銷等房地產(chǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)都形成了一套系統(tǒng)的、模板化的東西。集團(tuán)總部下達(dá)任務(wù)，分公司照目標(biāo)完成即可。”一位接近恒大的人士介紹，國際投行在與恒大合作時，最看重的就是恒大的標(biāo)準(zhǔn)化管理，“現(xiàn)在恒大能做到昆明和沈陽同一類型項目，路燈的型號、大門、門把手都是一樣的。”

　　但如果沒有超強(qiáng)執(zhí)行力，恒大這套模板化的東西將流于形式。

　　“我敢說，在中國的房地產(chǎn)公司中，沒有一家的執(zhí)行能力能超過恒大的。”恒大的銷售代理公司之一、易居國際北京公司的一位負(fù)責(zé)人說，正是這種超強(qiáng)的執(zhí)行能力保證了許家印的戰(zhàn)略意圖得以落實。

　　“有一次在出差的路途上，我建議他們在廣州做一個活動。同行的恒大領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)夜做好策劃、下達(dá)工作任務(wù)，第二天他們就開始邀請全國的媒體，第三天活動就成功舉辦了。這樣的執(zhí)行能力沒有第二家公司能做到。”上述易居人士透露，在恒大，董事局的一個指令，可以在半小時內(nèi)傳達(dá)到最基層的員工。

　　恒大的一位員工告訴記者，恒大有非常嚴(yán)密的計劃管理和考核制度，重獎和重罰是恒大管理上的一大特點。“每個月都會公布每個人的業(yè)績，做得好就有獎勵，很公平。在恒大沒有只上不下的人，所以恒大員工的危機(jī)感、動力感很足。”

　　在2007年上半年的總結(jié)表彰大會上，當(dāng)著集團(tuán)上千人，許家印親自將一摞一摞的現(xiàn)金頒發(fā)給業(yè)績突出的四大分公司領(lǐng)導(dǎo)班子，獎金高達(dá)130萬，且是稅后獎金。在房地產(chǎn)行業(yè)中，恒大員工的薪資水平明顯偏高。在各種形式的激勵下，盡管恒大的工作強(qiáng)度要比其他公司大，但是“首戰(zhàn)用我，用我必勝”的工作氛圍已然形成。

　　徹底地激發(fā)出員工的“狼性”，正是許家印所樂于看到的。在恒大，上至許本人，下至基層員工，都能看到這股沖勁、猛勁和狠勁。

　　但這種作風(fēng)得到的并非都是贊揚(yáng)。“說得好聽是重視目標(biāo)管理。恒大一貫是只要結(jié)果，不管你用什么手段。”廣州某地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人說，在廣州的地產(chǎn)圈子里，“大家對恒大基本上是敬而遠(yuǎn)之。”

　　“恒大這樣的企業(yè)，不是上天堂，就是下地獄。”盡管恒大成功上市令許多人對恒大另眼相看，但是也有人“不服”。這樣出言不遜的評價甚多。

　　“粵系”外鄉(xiāng)人

　　粵系地產(chǎn)大佬都以低調(diào)而聞名，但恒大很高調(diào)。

　　“許家印并不是廣東人，與那些根基頗深的粵系地產(chǎn)富豪相比，他始終是個異鄉(xiāng)的草根。他的高調(diào)只是一種生存方式，他能夠從這種方式中獲得好處。”一位觀察人士說，“恒大2006年銷售額不到20億，這樣的地產(chǎn)公司在廣州并不少見。而為什么只有恒大能夠脫穎而出，獲得投資者青睞？除了許家印本身的因素，恒大善于炒作自己是一個重要原因。”

　　在公司，許家印更多表現(xiàn)的是他冷靜和深沉的一面。“他平日話不多，但常常一語中的。如果開會，他能夠一氣講上兩三個小時，都是數(shù)據(jù)、觀點和指令。”恒大的一位員工說。

　　“許家印在珠三角地產(chǎn)圈人緣不算太好，這有他受本地人排擠的因素，也有許自己的因素。”一位廣州資深地產(chǎn)人士說。

　　他舉例說，許家印是廣東省房地產(chǎn)協(xié)會的會長，但是從未親自參加過房協(xié)的會議，每次都是委托手下來參加，引起了很多會員單位的不滿。在上市的慶祝晚宴上，廣州的地產(chǎn)大佬中只有正在排隊上市的星河灣董事局主席黃文仔登門祝賀，“華南五虎”的另外四虎沒有一人到場。

　　許家印還有著令人眼花繚亂的社會身份。根據(jù)恒大地產(chǎn)網(wǎng)站的介紹，許家印擔(dān)任著中國企業(yè)聯(lián)合會副會長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、廣州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長、廣東省見義勇為基金會副會長等八個社會職務(wù)。同時，他還是美國西亞拉巴馬州大學(xué)榮譽(yù)博士、管理學(xué)教授，第十一屆全國政協(xié)委員，全國勞動模范。同時還獲得了“民營經(jīng)濟(jì)風(fēng)云人物”、“中國十大慈善家”等榮譽(yù)稱號。

　　“這樣的社會身份越多，越發(fā)顯示出許家印的草根氣和江湖氣。真正的大佬都是從容、淡定的。”一位觀察人士說。1992年，許家印放棄了舞陽鋼鐵廠的領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)到深圳闖蕩，從最底層的打工仔做到職業(yè)經(jīng)理人，再到1997年創(chuàng)辦了恒大。“底層的生活經(jīng)歷和創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷，可能使許家印對社會身份有一種特別的渴求。”

　　在恒大上市掛牌儀式上，許家印對著照相機(jī)的鏡頭對自己豎起了大拇指。而在豎起大拇指的那一刻，許家印變得從容、淡定了嗎？

　　IPO后的許家印一改往日高調(diào)，拒絕了所有媒體的采訪。

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