《第一財經周刊》2009年第43期

　　兩年前寫字樓供不應求，“小客戶安永”有錢也租不到足夠大的寫字樓；現在，饑餓的上海寫字樓市場恨不得把“大客戶安永”一口吞下去—給它最好的樓，還要給它打五折優惠。

　　文｜CBN記者 蘭紅 龔鴻燕

　　兩年前，安永公司無奈又無力地放下狠話說：一定要在上海找到一間大型寫字樓，讓自己長期分散在三棟寫字樓的2500名員工聚集在同一屋檐下，哪怕“不計代價”！現在它終于如愿以償了，可是根本就不需要“不計代價”—事實上，安永拿到的租賃條件足以令任何一個曾經在上海租過寫字樓的公司眼紅。

　　新辦公室位于上海最高和最好的寫字樓內。安永的前臺將設在28樓，其他員工則分布在43樓到50樓工作，每層樓面積超過3000平方米。2010年7月搬家以后，他們會擁有自己的專設電梯，搬家之前，每個員工都可以參與辦公室的設計方案。如果他們愿意的話，只要溜出辦公室就可以隨時到第100層—高達472米的環球金融中心里最著名的觀景臺看看風景。那是一道以玻璃地板和玻璃墻圍成的觀光長廊，可以看到大上海的風光，那些高樓在腳下一覽無余，街上的行人像難以分辨的小黑點。就像安永大中華區主席吳港平在一封郵件中興奮描述的那樣，那里的“景色真是太棒了”。

　　對于大多數的安永員工來說，這個結果真可謂巨大的轉變。他們中間很多近兩年才加入公司的員工(以審計部居多)，在辦公室里還從未擁有自己的固定位置—他們必須不斷地調整辦公室布局，以塞下更多辦公桌，即使這樣，很多人還是只能采取“打游擊”的方法尋找辦公桌。哪怕對安永的老員工來說，這也是他們15年來第一次進駐上海真正意義上的超甲級寫字樓，并實現了“大團圓”。與過去擁擠不堪的寫字樓相比，環球金融中心近70層辦公空間目前只有一半的面積被近30家租戶使用；與同棟樓里至少2/3的租戶相比，安永花為每平方米支付的租金甚至不到它們的一半。

　　50% Off！這或許才是更巨大的轉變。

　　自從2007年迅速擴張以來，安永的辦公面積一直是個大問題。在更早的時候—2004年到2007年初之間—安永所有員工都在世紀商貿廣場的三個樓面辦公，那里加起來不到8000平方米，不過已經完全能滿足安永當時的辦公需求。

　　可是，跟許多競爭對手一樣，隨著中國內地經濟的蓬勃發展，在IPO業務的推動下，安永也在不斷擴張。其在中國內地、香港及澳門業務收入增長41%，是安永全球業務增長最快的地區。人員增長更是迅猛。這一年，安永中國的員工數量達到8000名(上海的員工總數達到2500名)，比上年度增加30%，僅中國區合伙人數量便比上一年增加約50%。安永不得不再租賃樓層。

　　“他們開口要5000平方米，或者再多一點，當時單子太多，我也記不清了。”陳立民說，2007年整個寫字樓市場簡直瘋掉了。陳立民現在是盛世太平投資管理有限公司董事總經理，在2009年7月之前則一直擔任仲量聯行中國區董事。從2007年起，陳立民負責的仲量聯行寫字樓部便開始擔任安永的租賃代表。

　　在陳立民的團隊接觸安永之前，后者已經在市場上毫無方向地尋找了很久。

　　因為，這還算不上一個大單子。戴德梁行華東區寫字樓部主管、董事楊達說，類似安永這樣的會計師事務所和金融機構通常是大多數寫字樓業主喜歡的租戶。但在2007年，出手豪放的租戶太多了。租下更多辦公面積的觀點已經深入人心—無論哪個行業，大多數的企業都在迅速擴張，而你最不想遇到的一件事就是，在一場人才大戰勝利后卻發現辦公區已經用光。陳立民說，那時候很多公司，比如耐克、歐萊雅，一次性就租下1.5萬平方米—而且這樣的交易比比皆是。

　　好的寫字樓卻如此之少。戴德梁行在2007年年底出具的一份報告中指出，上海甲級寫字樓平均空置率下降至1.51%。從區域來看，陸家嘴空置率最低，為驚人的0.11%。租金當然持續上漲，在世邦魏理仕擔任辦公樓部副董事的陳俊煒指出，從2004年開始，上海寫字樓的租金便持續上漲，尤其是2006年和2007年，租金漲幅達到20%以上。

　　在看過至少10棟樓之后，吳港平決定租下龍之夢廣場的兩層樓。幾個月后，他發現面積還是不夠用，因為增長太快，規劃都變成了臨時性的。吳港平回憶說，已經租下的同一棟樓里總是沒有面積，“逼著我們分到不同地方。”

　　一番裝修后，2007年10月，安永的培訓中心、稅務和咨詢部門搬進了龍之夢5000平方米的辦公室。同一月，安永又租下了越洋廣場的三個樓面，有7760平方米供個人所得稅部、咨詢部和一組審計(金融組)等5個部門使用。2009年5月，安永又租下了世紀商貿廣場45樓的半層樓面。

　　持續不斷的看房、談判、遷就、采購、裝修、搬家—這一切真是讓人厭煩透頂。更讓人不爽的是，三處辦事處分別位于長樂路、中山公園和靜安寺，由此帶來的辦公成本也直線上升。陳俊煒說，為了滿足正常的辦公需求，安永至少要置備三個前臺、三組會議中心、三套IT通信設備、三支行政人事隊伍。不僅如此，交通不便也造成同事之間缺乏足夠的溝通，對企業文化的樹立和營造也都不利。

　　“只要有可能，安永都希望讓所有人在一個地方辦公。”吳港平說。他甚至有意識地在每一份租約合同上都將租約到期日期統一成同一天。可是，來自中介機構的回復永遠是“找不到、找不到、找不到”，安永的租賃策略也只能是權宜之策。

　　在租下越洋廣場之后，安永再也忍不住地對外放出狠話：下一次不計代價，一定要一步到位！

　　新一輪的尋樓開始于18個月前。吳港平稱，將三個辦事處統一在同一棟寫字樓，是這次尋樓的最終目的。這一次，他希望在市中心得到至少4萬平方米的辦公面積，目標是上海最好的甲級寫字樓甚至是超甲級寫字樓，有良好形象與品質，有足夠多的停車位，交通便利，離他們的客戶近一點再近一點。

　　條件不可謂不苛刻，好在勢在必行的安永為這一次尋樓留足了時間—三份寫字樓租賃合同到約時間皆為2010年7月，如果新辦公室的裝修需要6個月的時間，那么，安永只需要在2009年年底前找到合適的寫字樓并租下即可。

　　沒想到此后劇情發生了驚天大逆轉。

　　金融風暴來了，寫字樓的供應量卻在這時候增加了許多。世邦魏理仕的統計顯示：2008年全年寫字樓供應量高達111萬平方米，是之前三年供應量的2.4倍，也是上海有史以來新增辦公樓供應量最大的一年—從租金角度看，這在世界任何地方都可能意味著災難。

　　第一太平戴維斯數據顯示，2008年初上海甲級寫字樓的空置率僅5%，截至2008年底空置率約15.4%，其中浦西空置率約8%，浦東則高達25.6%。毫不意外的是，2008年第三季度，浦東的整體租金環比下調了7%，這也是過去四年來辦公樓租金的第一次下調。2009年第一季度，浦西沒有成交一項租賃交易。不僅如此，外資金融機構、物業咨詢顧問公司以及制造業企業有不少甚至退租部分面積給業主，還有些則選擇搬至低檔一點的大樓，同時大量減少租賃面積。

　　高力國際華東區研究與咨詢部董事李慶賢還記得，一年前“一家知名美國制造業公司從恒隆廣場搬至附近的東海廣場；一家知名日本數碼相機制造商從盧灣一棟甲級寫字樓降級到徐匯一棟乙級寫字樓，租用面積也從1900平方米大幅縮水至500平方米”。

　　在經濟衰退的大背景下，安永的日子也并不好過，各項業務都受到定價壓力和費用縮減的影響，市場全面跌至五年來的最低水平。安永決定調整尋樓目標—由4萬平方米縮減至3萬平方米。

　　可即便如此，幾乎所有的甲級寫字樓都對此表示出強烈的興趣。眼下上海共有42棟甲級寫字樓，陳俊煒說，“我相信，只要它們有足夠的可租賃面積，它們一定曾經與安永進行過或深或淺的談判。”                                                   

　　從2008年第四季度開始，持續多年的業主時代告終，現在是租戶時代了。楊達說，毫無疑問，能租下3萬平方米的安永是人人都愛的大客戶。在蕭條行情中，上海有接近50萬平方米的甲級寫字樓空置面積在等待這些大客戶光臨—租賃面積在2000平方米以上就算大客戶。之前一家服飾品牌在上海CBD一棟寫字樓內租下3000平方米的辦公面積，不僅租金低于市場行情，還享受長達6個月的免租期及裝修期—在市場好的時候，服飾行業的租戶可通常是不受業主歡迎的角色。

　　沒辦法，上海的寫字樓市場實在太饑餓了。

　　對于談判的詳細名單，安永項目的當事人諱莫如深，不過其中一名接受《第一財經周刊》采訪的當事方透露，大概有10棟寫字樓通過了初期篩選。

　　這時候已經接近2009年第三季度。仲量聯行的數據顯示，2009年前三季度，上海CBD辦公樓租金下跌幅度超過30%。在浦西，為了和浦東新完工的優質辦公樓競爭，越來越多的寫字樓調低租金—這使得浦西中央商務區租金環比下降幅度連續6個月大于浦東。

　　吳港平說：“我不懂房地產。我只想要一個好的辦公樓，可以滿足我未來十年的需求。”他大概接觸了其中5棟樓或者更多一些。這些樓中，一些在浦東，一些在浦西，但都是品質優良的甲級(包括超甲級)寫字樓。

　　除了搬遷所需的一次性支出以外，租賃寫字樓的公司升級至這些高品質新樓并不需額外的租金，特別是在新增供應集中的浦東。一些高端服務業公司，如各類咨詢公司、內資金融機構、醫藥以及快速消費品公司紛紛利用這個機會升級辦公環境：國泰君安證券直接從華能聯合大廈升級到環球金融中心，租用了1500平方米；寧波銀行從浦西永新廣場升級到震旦大廈；金盛保險則從中國保險大廈搬至未來資產大廈。

　　第一太平戴維斯上海公司商業樓宇部高級董事柯磊說，在2008年供應高峰期之前，因為在同一棟樓內無法找到大面積空間，一些公司不得不將不同部門分散在不同的辦公樓內。現在，辦公空間整合的機會來了。

　　安永高層對選樓這件事情顯得非常認真謹慎。一位知情人士說：“最后兩個月，他們來環球金融中心看了很多次，分批分次，來了很多人。”這些人分別在行政部、房地產部、IT部、財務部以及人事部就職，甚至之間還有分工—有些人看環境，有些人看樓的品質，有些人算成本，有些人則模擬員工未來的適應性。上述知情人士并未透露，這些人是否也曾同樣分批分次去過別的樓宇考察。

　　可事實上，緊張情緒從尋樓之初就開始在寫字樓間醞釀。森大廈(上海)有限公司媒體宣傳部經理潘蓓說，環球金融中心很早就知道，別的寫字樓也在爭取安永這個大客戶。

　　會德豐便是其中之一。由香港九龍倉在靜安寺附近建造的這棟超甲級寫字樓，一直被外界拿來與環球金融中心比較。陳立民說，這是“上海兩棟壓力最大的樓”，它們都擁有最優秀的品牌和品質，也都急需一項成功交易來證明自己。可現狀是，環球金融中心空置率高達50%，它的競爭對手的日子更不好過—自從2008年年中預租開始便遲遲未能達成一筆交易。會德豐原本指望會進駐大樓的一些金融公司已經雄心不再，預租租金卻被外界認為一路下跌—從最初每天每平方米15元一路跌到每天每平方米6至7元。

　　必須要做點什么來改變這種頹勢。陳立民說，在寫字樓市場，最好的辦法就是達成一項交易，并以成交價告訴外界，“這就是底線，別再指望還會降了。”

　　代表寫字樓前去接洽安永的代理行對細節閉口不談。租金下調、延長免租期、將起租期定得更晚、提供更多的免費車位、拱手相讓擴租優先權，這些都是通用的手法，但他們不愿透露更多信息。

　　熟悉內情的人士稱，最后只剩下會德豐和環球金融中心兩家PK時，后者做出了巨大的讓步—提供一大筆的裝修補貼。但安永似乎并不滿足，希望能夠進一步得到冠名權，“這一度讓環球金融中心猶豫不決，直到大老板森稔拍板說不。”

　　環球金融中心的一位工作人員對《第一財經周刊》說，這真是一筆大快人心的交易！他相信在安永之后他們會交上好運—會有更多的企業入駐。要知道，環球金融中心上一次交易發生在大約9個月前，而且那不過是面積1500平方米左右(半層樓面)的小租賃。

　　另一名接受《第一財經周刊》采訪的知情人士說，會德豐丟掉“大客戶安永”是因為在最后關頭還是“不夠狠”。“一來工程還未結束，他們對安永這個大客戶能夠帶來的利益仍然模糊不清，另外，給九龍倉的任何工作請示，都要5個工作日才能得到回復，太慢了。”這位知情人士同時評論說，會德豐一定會付出巨大代價—由于它沒有及時拿下一個主力租戶以穩定市場信心，它的租金可能還會持續下跌。

　　2010年7月，安永將正式搬入新家。

　　長期困擾安永的搬家問題終于得以一次性解決。甚至，吳港平在11月2日專門為安永準備的一次寫字樓租賃發布會上向《第一財經周刊》透露，環球金融中心為安永預留了第51層，以滿足安永未來的擴租需求。在2014年之前，安永都享有這一層樓的優先租賃權，如果他們愿意，就可以隨時搬進去。

　　在11月2日發給全體員工的郵件中，吳港平說，“由于我們許多大客戶，像一些全球最大的銀行、高科技公司和一些金融機構，它們的辦公地址都在浦東，另外有一些客戶也在醞釀搬遷中，所以我們非常高興先競爭對手一步搬到浦東。”

　　安永入駐后，環球金融中心暫時有了一個好開始，可會德豐和其它四十多家甲級寫字樓們的問題才剛剛開始—下一個大客戶什么時候才會來？

　　寫字樓的24個月

　　金融風暴愈演愈烈，整個行規都顛倒過來了。降價的寫字樓越來越多，降價的幅度越來越大，終于，誰也控制不住了。

　　文｜ CBN記者  蘭紅

　　1993年，日本森大廈株式會社會長森稔第一次到浦東時，那里還是空空蕩蕩。等他2008年8月再次到來時，浦東卻成了上海高樓最集中的地區之一。僅僅在上海環球金融中心幾分鐘步行路程的范圍內，相繼完工的寫字樓面積大約就有300層樓左右，這還不包括旁邊一幢計劃于2014年開放的被命名為“上海中心”的更高的大廈。而整個上海的寫字樓存量市場從1990年初的150萬平方米增長至2008年時的1300萬平方米。

　　那個8月，森稔在一個發布會上宣布，環球金融中心將在一年內實現90%的出租率。當時，該建筑的出租率在30%至40%左右。

　　這種樂觀情緒是當時市場的主旋律。直到兩個月后，仲量聯行在一份報告中稱：“在過去的8到10個月，很多外資銀行和金融機構都中止了它們的擴張計劃，有些甚至是取消了。”不僅如此，向來是租賃主力軍的跨國公司，開始削減開支，且更加注重節約成本。

　　最先做出反應的是一些認為受到新供應大樓威脅的寫字樓。它們為了留住原有租戶，開始了4年來第一次主動降價。而這些大樓都集中在浦東，尤其是陸家嘴區域的甲級寫字樓。2008年全年111萬平方米的新增供應量，有75%產生在這個區域。

　　很快，這種由浦東甲級寫字樓引領的降價潮流擴大到浦西同檔寫字樓群，繼而是上海所有的乙級寫字樓。“金融風暴越演越烈，降價的樓越來越多，降價的幅度也越來越大，漸漸的，誰也控制不住了。”盛世太平投資管理有限公司董事總經理陳立民說。

　　受此影響，包括恒隆廣場、來福士廣場和金茂大廈在內的超甲級寫字樓也紛紛放棄租金只漲不落的信條。一開始，跟大多數寫字樓相比，它們更加謹慎—他們宣稱優惠價格只對一些特別客戶開放，比如，世界500強，并且是大面積租賃客戶。到2009年1月，退租事件頻頻發生，讓出的面積持續空置，這也讓一些超甲級寫字樓感到了壓力。

　　今年以來，包括澳新銀行、Schenker在內的租戶相繼退租，這使得來福士廣場的空置率一下攀升到7%。盡管來福士仍然對外宣稱“租賃情況良好”，但它最近的一起租賃成交案例中，每平方米每日的租金在5至6元之間，比年初每平方米每日8元的租金低了不少。

　　“良好情況”同樣發生在恒隆廣場。作為上海的標桿性寫字樓，恒隆廣場例來不愁客戶。甚至在2007年，在恒隆廣場多次發生“搶樓”事件—曾有一家企業連續六次看中樓層，并愿意付每平方米每日12.5元的租金，結果都被別人搶先一步租下。但現在，有未經證實的消息說，H&M新近租下恒隆廣場的每平方米每日租金只在6至7元之間。

　　不僅如此，寫字樓還要習慣無處不在的競爭。曾經有一家內資銀行需要租賃1000平方米左右的辦公室。消息剛傳出便有3家寫字樓與之洽談。經過數月談判，其中一家—位于竹園的一棟寫字樓在租金上勝出。結果在簽字的最后一刻，另一家位于小陸家嘴的一棟寫字樓松口降價，以同樣的租金簽下這家銀行。

　　“這就像一個高級集貿市場。”第一太平戴維斯中國區執行董事劉德揚說。因為早已供大于求，租戶來挑辦公室時相當強勢，挑肥揀瘦，業主無奈也只能妥協。

　　為了在這樣一個供過于求的市場中保持競爭力并留住現有租戶，不少寫字樓開始自我調整。恒隆廣場開始提供班車及出租車服務；梅隴鎮廣場則迅速啟動了內部翻新計劃；虹橋區域的寫字樓同樣動作頻頻。由于東銀中心和其它一些新建項目的壓力，周邊的寫字樓爭相啟動了樓宇升級工程。

　　一些素來門禁森嚴、嚴挑租戶的超甲級寫字樓也在改變策略—過去不是所有出得起錢的租戶它們都接受，但現在，它們開始放寬條件。比如，環球金融中心的招租要求已從之前的“非國際金融機構”不要，調整為四大標準，符合其中之一就可以：世界500強企業、大的金融公司、上市公司、有政府投資的公司。

　　沒有寫字樓樂意經歷這種轉變。“沒人會大聲抱怨，但畢竟我們以前被慣壞了。”浦西的一個寫字樓招租代表說，最早的時候，中介帶客前來租寫字樓，中介向租戶收取的傭金中，必須分一半給業主；現在，這筆傭金不僅要由業主來付，甚至比過去翻了一倍。

　　一些原定2009年年底完工的在建寫字樓紛紛宣布竣工日期被推遲到2010年。會德豐廣場便是其中一家。這棟位于靜安寺、總共11.4萬平方米的在建建筑，在預租期“備遭冷遇”，決定將交付日期正式推遲到2010年。連鎖反應之下，一些原定于2010年完工的項目也宣布將推遲到2011年。

　　從今年3月開始，一些寫字樓則干脆轉租為售—浦項大廈賣給陸家嘴集團；東海廣場賣給SOHO中國；建銀大廈賣給農工商集團；興力浦大廈賣給久事集團；浦發大廈賣給海航置業。

　　陳立民說，安永這個大客戶的成交“說不定會成為低迷寫字樓市場的一個拐點”。不過可惜，壞行情什么時候能真正結束，他也不能肯定。

    新浪聲明：此消息系轉載自新浪合作媒體，新浪網登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其描述。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。