房地產企業豪賭的勇氣來自哪里——土地是政府的，開發資金主要來自銀行，當房地產出現危機的時候，銀行和政府的危機最為嚴重

　　文/夕曦

　　敗走上海長風地塊的綠城集團，不久后便在董事長宋衛平親臨督陣下，以61億元總價連拿蘇州兩幅地王，并造就中國土地出讓史上單價最高的住宅用地。而從2009年7月以來，不到3個月的時間里，綠城通過公開招拍掛和合作拿地的方式，已經在土地上投入181.3億元。這一數字，或是全國房地產企業的“第一”。

　　剛剛度過了2008年生死劫的綠城，似乎完全有理由如此闊綽。得益于2009年二季度以后，房地產業出人意料的全面復蘇的大好形勢，銷售上的不俗表現使得綠城迅速獲得充裕的現金流。據綠城方面的統計，2009年1至8月，綠城集團51個在售項目銷售額(合同加協議)達到315億元，僅次于萬科。此外，2009年初，綠城中國曾對外宣布，獲得200億元銀行授信。2009年9月19日，繼綠城與平安信托簽署戰略合作協議之后(涉及資金約150億元)，綠城又獲得農行100億元的授信額度。

　　正是在寬裕的彈藥保障下，綠城一掃過去一年的灰暗陰霾，對未來的預期也開始樂觀起來。綠城董事長宋衛平表示：房地產市場上升期起碼要持續2～3年；樂觀一點，會是7年時間，也就是下一個周期�！耙驗樯婕暗较乱粚谜�府的交接，要保證交接時業績不會很難看，那政策方面仍會對房地產業有支持。中國的房地產市場是政策的市場，并不是房產商主導的。另外，市場本身有剛性需求�！痹诶习鍢酚^思想的指引下，綠城的戰略也樂觀起來，公司明年定的銷售額目標是400億～500億元，2011年的銷售額目標是500億～600億元。要完成這樣的戰略目標，綠城大舉拿地也就不稀奇了。

　　只是，綠城的戰略一向樂觀和激進，眼前的情景，與其上一次的歷險的情景也頗為相似。2008年，萬科董事長王石的“拐點論”風起之時，作為最為徹底的反對者，宋衛平非但宣布綠城不降價，甚至堅持自己2007年的作風，繼續在土地市場上獲取高價土地儲備，表現出對王石“拐點論”與萬科大肆降價的不屑。隨后一年，因為錯過了最佳調整時期，在房市調整和金融危機的雙重打擊下，綠城一度瀕臨生死邊緣。

　　大多數曾經面臨生死劫的房地產公司，戰略大多相同：就是從地方市場急速向全國市場擴張，對未來的預判大多樂觀。綠城亦然如此。盡管，樂于冒險豪賭的大型開發商鮮有破產的先例，尤其是在本輪調整中，表現的尤為明顯。有投行資深人士曾向媒體表示，在房地產公司出現流動性危機時，地方政府與銀行比房地產開發商更焦急，往往主動要求延遲繳納貸款或土地出讓金。道理很簡單：土地是政府的，開發資金主要來自銀行，當房地產出現危機的時候，銀行和政府的危機最為嚴重。也許，這也是開發商們能夠“不差錢”大舉擴張的最大保險屏障。

　　但是形勢正在發生微妙的變化。在房地產市場復蘇的同時，自用性購房比例下降，投資性購房比例上升，房地產業泡沫在逐步加重。據統計，中國中心城市的房價收入比平均高達23：1，遠遠超過7：1左右的世界平均水平。同時，房地產行業經歷了3～7月的樓市回暖后，8月陷入價升量跌的局面，9月更遭遇了價量齊跌的尷尬。有“香港地產教父”之稱的中原集團主席施永青認為：“長遠來說，一旦經濟比較好的時候，政府不需要房地產去支撐經濟復蘇的時候，它就會掉回來，可能就要打壓，宏觀調控�！�

　　伴隨著經濟的企穩回升，上述判斷正在應驗。9月26日，國務院發布了一則《關于集約用地的通知》，該通知針對開發商首次明確規定了相對嚴格的“閑置”費用標準，并指出將會很快對“閑置”土地征收增值地價。在這一政策下，囤積土地以期升值的利潤將大大減少。

　　在此形勢下，綠城如果繼續沿用之前慣性擴張的思維，只怕歷史上的危急局面，或會再次上演。

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