房地產市場調控應堅持“穩”字優先，把改善供給和穩定需求作為政策調控的重中之重，既要促進市場的平穩發展，也要促使房價回歸至合理水平

　　對當前我國高房價相關問題的幾點看法

　　■       宗 良 周景彤

　　今年年初以來，我國房地產市場逆勢上揚和“量價齊升”再次成為社會各界高度關注的焦點問題。

　　樓市“量價齊升”，市場需求集中釋放

　　今年年初以來，我國房地產市場量價齊升，市場需求得到集中釋放。前8個月，全國商品房累計銷售面積4.94億平方米，同比增長42.85%，而2008年同期是下降近15個百分點；銷售額上漲更快，前8個月商品房銷售總額達23464.7億元，同比增長69.86%，而2008年同期是下降近13個百分點(見圖1)。

　　在成交量急劇放大的同時，房價同比漲幅由負轉正，環比連續6個月正增長。8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.0%，漲幅比7月份擴大1個百分點，這是自年初以來房屋銷售價格連續第2個月同比上漲；環比上漲0.8%，環比連續6個月正增長(見圖2)。

　　政策因素是房價過快上漲的根本原因

　　寬松的信貸政策是直接原因

　　供給方面，適度寬松的貨幣政策及信貸的擴張為開發商提供了充裕的資金，緩解了開發商資金緊張，開發商前期打折促銷的壓力消失；需求方面，存貸款利率的下調，購房首付款比例的降低，使得自住型和投資投機型需求同時放大。在供給彈性較小甚至有所減少的情況下，需求的集中釋放必然引起房價大幅上漲。

　　通脹預期因素是間接誘因

　　由于擔心全球和國內銀行向市場注入的大量流動性，加上國際國內經濟觸底回升的態勢逐漸明朗，投資者對未來通貨膨脹的預期也越來越強烈，在金融市場發展緩慢、投資渠道有限的情況下，置業買房成為我國富有階層資產保值增值的首要選擇。如果說今年第一季度，市場需求還是以自住性、改善性需求為主的話，那么進入第二季度，投資投機需求則成為推動房價上漲的主要力量。進入第三季度，貨幣政策動態微調(如收緊二套放貸)使投資投機需求再次退潮，從而引起成交量的再次放緩。

　　信貸資金違規進入樓市股市

　　根據測算，今年上半年新增貸款與GDP的比例高達0.53，而往年這一比例一直穩定在0.1～0.2。上半年GDP同比增長7.1%，為1992年以來同期最低增速。以目前較低水平的經濟增長并不需要也無法吸納如此多的信貸資金，這就難免有部分信貸資金流入資產市場，從而進一步推高了房價、股價等資產價格。

　　我國房價總水平明顯偏高

　　從房地產行業循環周期來看，2008年這一輪市場調整是不完全不充分的

　　在宏觀經濟景氣循環的四個階段(蕭條、復蘇、繁榮和衰退)，經濟增長和物價之間依次有“低增長、低物價”、“高增長、低物價”、“高增長、高物價”、“低增長、高物價”四種組合。實際上，房地產業也有類似的循環發展規律：一般而言，房地產市場的調整總是以成交量的下降為先兆，但此時房價依然堅挺，出現所謂“量跌價升”階段；接著價格和成交量雙雙下降，即“量價齊跌”階段；隨著價格的下跌，有效需求開始不斷增加，成交量開始回升，進入“量升價跌”階段；最后隨著經濟的好轉、成交量的持續增加，投機需求活躍，進而演化為“量價齊升”階段。從一個階段發展到另一階段所需的時間主要取決于房地產自身發展所處的階段和外部環境的變化。

　　根據行業發展周期，我們可以把2000年以來我國房地產發展過程分為三個階段：

　　第一階段(2000～2002年)：“量升價跌”階段。表1數據顯示，這一階段全國房價漲幅較小，3年期間房屋銷售價格指數年均漲幅為2.0%。由于價格漲幅較小，再加上住房制度改革之前積聚的大量有效需求得到集中釋放，導致該階段市場成交量也大幅增加(年均增幅20%以上)。

　　第二階段(2003～2007年)：“量價齊升”階段。從2003年開始，受經濟景氣周期上升、北京奧運會臨近等多種因素影響，全國房屋銷售成交量繼續增加(年均增幅24%左右)，同時全國房價也步入快速上漲通道，房屋銷售價格指數年均漲幅超過7%。這一階段持續了較長時間，市場存在調整的客觀需要。

　　第三階段(2008年)：“量跌價升”階段。隨著市場不斷活躍和投機活動的增加，全國房價繼續增長，但不斷攀升的高房價超出了大部分購房者的承受能力，將大部分自住購房者擠出市場，再加上國家宏觀調控的抑制和全球金融危機的沖擊，導致該階段市場成交量急劇萎縮。2008年成交量下降近兩成，為房改以來的首年下降。

　　但這一階段僅持續不到1年時間。進入2009年，受國家經濟刺激政策尤其是貨幣政策的影響，房地產市場提前結束了調整，重返“量價齊升”景氣上升周期。但根據行業發展規律和國際(如日本)經驗，房地產調整周期至少應在3年以上，而2008年這次調整持續時間還不到1年。因此，這一輪房地產市場的調整是不完全、不充分的。由于前期價格上漲，購房者觀望氣氛重現，自8月份以來部分城市房地產交易量開始萎縮，表明當前我國房地產市場正處在由“量跌價升”到“量價齊跌”的關鍵階段。

　　房價過高，不利于行業健康發展

　　對當前房價，普通老百姓深感太高而難以承受，但包括開發商、某些官員和部分學者等卻認為房價其實并不高，并且以城市化、工業化和消費結構升級等證據來證明。這里筆者通過房價收入比、價格租金比和絕對價格法三種方法來衡量我國房價總水平的高低。

　　第一，房價收入比遠高于合理水平。當住房用來滿足自住需求時，決定房價的是居民的實際購買能力，通常用“房價收入比”來表示。聯合國人居中心在對50多個國家的首都城市進行調查后認為，一套住房的合理價格應在居民年收入的2～3倍，如超過6倍時，大多數人就會無力購買，市場就會出現問題。但正如表2所示，2008年我國房價收入比已高達8∶1，北京、上海、廣東、海南和天津等省份房價收入比均突破10∶1，北京核心區更是達到22∶1的高位，明顯高于東京、倫敦和溫哥華等國際性大城市。

　　第二，價格租金比逐年提高，市場泡沫和風險同步放大。當房屋作為投資需求時，決定房價的一個重要因素是房屋租金，國際上通常用“價格租金比”來表示房價水平的高低。受數據可得性限制，這里我們采用國家統計局公布的商品房銷售價格指數和租賃價格指數之比來表示房價與租金價格的相對變化：如果比值大于1，說明價格租金比較高，投機成分和市場泡沫增大；反之，如果比值小于1，則說明價格租金比較低，市場的投機成分和泡沫在減少。近年來，我國房地產市場“價格租金比”不斷提高，2003年全國為1.03，2004～2008年一直在1.04以上，2009年上半年雖然有所回落(1.01)，但依然大于1的臨界值。說明隨著房價的不斷上升，我國房地產市場的投機成分和泡沫在不斷增大。

　　第三，從絕對水平來看，我國一線城市房價已經接近甚至超過了發達國家。2008年，在美國芝加哥，面積200平方米的獨棟別墅，新房銷售中間價為每套26.4萬美元，按此計算單價約人民幣9240元/平方米；日本東京市區一套面積80平方米的公寓樓加停車位售價約為3000萬日元，折合人民幣192萬元，每平方米約為2.4萬元。北京2009年四環以內70%以上樓盤售價達到2萬元/平方米。考慮到購買力平價、我國住房只有70年的土地使用權，再考慮到美國、日本的人均收入超過我國數倍甚至幾十倍，我國像北京、上海這樣的一線城市房價實際上已遠遠超過了發達國家。

　　因此，不論從行業發展周期，還是衡量房價的三大指標來看，當前我國房價總水平已經明顯偏高。

　　房價過高對經濟發展的影響

　　從國民經濟和全社會成員福利增進的角度看，房價過快上漲弊大于利，其危害主要體現在以下三個方面。

　　“正反饋效應”加劇宏觀經濟波動

　　房價過快上漲產生“財富效應”。即隨著房價的上漲，抵押資產市場價值增加，會導致居民消費增加和經濟增長，也即房價與財富之間形成正反饋機制。從經濟波動角度看，在經濟擴張期，房價上漲會進一步推高經濟增長；在經濟收縮期，房價下降會引起經濟增長進一步放緩。

　　供給方面，在房價上漲時，開發商和銀行預期價格繼續上揚，從而導致信貸和投資開發增加；需求方面，房價上漲導致投資需求增加，在短期供給缺乏彈性的情況下，需求大幅增加必然會拉動房價快速上漲。由于產業關聯性高，房地產市場的活躍將帶動建筑、冶金、建材、運輸和金融等相關產業的快速發展，從而加速經濟增長；同樣，在經濟蕭條時期會加速經濟的下滑。

　　“擠出效應”制約居民消費的擴大

　　由于房價上漲過快，近年來居民購房的首付款和月供不斷增加，月供和租房支出占居民消費總支出的比重也不斷提高。購房支出增加，占比提高，擠出了購房者在其他生活和發展方面的支出，嚴重制約著居民消費的持續擴大。尤其在當前國際金融危機的大背景下，房價過快上漲擠出了居民消費，扭曲著社會資源配置，成為擴大消費和保增長的“絆腳石”。

　　“再分配效應”拉大居民收入差距

　　住房既是普通商品又是投資品，房價上漲對不同居民戶的財富存量會產生不同的影響。對無住房的家庭而言，房價上漲增加了租房支出和購買自有住房的難度，使這部分人實現買房的夢想變得越來越渺茫；對有自有住房家庭而言，房價上漲會增加抵押貸款消費；對于有房且用來投資的家庭而言，房價上漲不僅能獲取出租和出售收益，而且還可以獲得更多的抵押貸款，是房價上漲最大的受益者�？偟膩砜矗�房價過快上漲會導致收入差距的進一步擴大。

　　以人為本促進房地產市場健康發展

　　房價上漲過快，不利于房地產行業自身發展，不利于經濟金融的穩定，也與建設社會主義和諧社會目標相背離。因此，房地產市場調控應堅持“穩”字優先，把改善供給和穩定需求作為政策調控的重中之重，既要促進市場的平穩發展，也要促使房價回歸至合理水平。

　　堅持以人為本，促進房地產市場健康穩定發展

　　安居是民生之本。近年來我國房價上漲遠遠超過居民收入增長，建立在脫離普通老百姓真實需求基礎上的房地產發展必定是不可持續的。房地產政策要堅持以科學發展觀為統領，堅持以人為本，從構建社會主義和諧社會的高度出發，千方百計滿足普通老百姓的自住需求，抑制投資需求，嚴厲遏制投機需求，促進房地產市場健康穩定發展。

　　對貨幣政策動態微調，嚴格執行二套房貸政策

　　針對我國住房市場存在結構性需求過旺等問題，應采取切實有效措施抑制不合理需求。金融監管部門應督促商業銀行嚴格執行按揭貸款首付款比例政策；嚴格限制信貸資金違規進入房地產市場，住房信貸增長一定要與經濟增長、借款者的還款能力相匹配。在經濟企穩回升和物價進一步升高時及時上調利率。借鑒國際經驗，對非本地購房者(包括境外和非本地區)尤其是購買多套住房者進行一定的政策限制。加大外資流向房地產市場的監管。

　　完善供給結構，繼續加大保障性住房建設

　　堅持政府和市場“兩條腿”走路，明確并強化政府在保障居民基本住房方面的責任和義務。近年來，盡管各級政府加大了保障性住房建設步伐，但從保障性住房占住房總供給的比重，以及滿足中低收入家庭的住房需要來看，我國保障性住房建設步伐仍顯得太慢，需要進一步加大力度，增加市場有效供給。要加快研究和出臺征收物業稅政策，抑制投資投機性需求。

　　建立和完善房地產市場信息系統

　　加強市場監控。市場規范和信息公開透明有利于市場主體形成合理預期，避免盲目投資和消費。建議各相關部門加強房地產市場運行數據的收集、整理和共享。建立房地產風險預警系統，提供公開、透明、權威的動態信息。■

　　作者單位：中國銀行總行戰略發展部

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