中海地產(chǎn)70億刷新地王記錄的反常舉動，是實在沒米下鍋，還是被迫跟風？

　　文｜CBN記者 蘭紅

　　又有一家地產(chǎn)商卷進了地王的瘋狂潮流。9月10日13時50分，中海地產(chǎn)(0688.HK)創(chuàng)下了全國“雙料地王”的記錄—以70.06億元的總價、2.24萬元/平方米的樓面價，拍得上海長風地塊。

　　這是一塊去年遭遇流拍的土地，位處普陀區(qū)南部。今天2月土地出讓方還一度考慮下調(diào)起拍價。不料，這一次開標前的樓板價已經(jīng)達到19191元／平方米，與周邊的二手次新房均價持平。最后一輪競拍在59.99億元的基礎(chǔ)上開拍，方式是暗標。前一輪報價最高的綠城寫下“64.11億”后，開始信心十足地接受媒體采訪說，“你看我們又回來了”。結(jié)果幾分鐘后，這塊地就跟綠城無關(guān)了。

　　這不像是中海地產(chǎn)的風格。

　　“文有萬科，理有金地，工有中海”，被視為地產(chǎn)界“三大尖子生”之一的中海地產(chǎn)是一家作風穩(wěn)健的公司。在地王頻出的2008年10月至2009年8月間，它未拿一塊地；它的凈借貸比率創(chuàng)下了歷史新低，從去年年底的46%下降到13.2%。而且，在8月17日舉辦的中海2009半年報業(yè)績會上，董事局主席孔慶平還表態(tài)說：“我們絕不會為了土地而去拼命。”

　　中海有充分的理由這樣說：1997年，中海在香港連續(xù)高價拍下三塊地，不料遭遇金融風暴，香港樓市暴跌，中海“被趕出了香港”。此后，中海地產(chǎn)對危機和風險相當敏感。到2009年，中海地產(chǎn)開始將現(xiàn)金流管理每月平衡一次改為每周平衡一次，并堅持“不做價格先鋒，不搶高價地，嚴控自有資金比例”。

　　不到一個月，現(xiàn)實就打破了設(shè)想。

　　易居中國的分析師薛建雄稱，這并不是一筆劃算的買賣，價格被嚴重炒高。瑞信也評價稱：“該宗土地價格過高，對提升公司的資產(chǎn)凈值并無幫助。”可中海地產(chǎn)卻第一時間在官方網(wǎng)站發(fā)布消息說“該地塊價格合理，物有所值”，計劃將其打造成高檔精品樓盤。

　　中海看起來并不愿意承認“雙料地王”的新定位—消息一出，立刻就被“業(yè)內(nèi)人士”指出不確—總價地王應為北辰和城開聯(lián)手拿下的長沙三角洲地塊(92億)，單價地王則應是蘇寧環(huán)球在上海南京東路創(chuàng)造的(每平米66930元)。

　　評論這是不是中海地產(chǎn)欲蓋彌彰之談還為時過早。可以肯定的是，這是中海地產(chǎn)不得不冒的一次險。要滿足未來4至5年年盈利20%以上增長的開發(fā)需要，中海地產(chǎn)至少要在4個月內(nèi)新增加不少于400萬平方米的土地儲備。截至8月末，中海地產(chǎn)在全國的土地儲備接近2600萬平方米，但是在上海，中海地產(chǎn)的項目儲備接近告罄。基于同樣的理由，在此之前，中海地產(chǎn)2004年拿下成都、深圳、蘇州三地地王，2007年也在青島、重慶創(chuàng)造地王。

　　這一點也與中海地產(chǎn)一貫的發(fā)展邏輯相符—中海地產(chǎn)在19個城市擁有土地項目，其中15個城市進入2007年上半年GDP排名前十八，可見其對核心城市和核心區(qū)域的聚焦。

　　在華潤置地財務部總經(jīng)理魏斌看來，這筆交易出價是否合理，只與中海地產(chǎn)有關(guān)，但交易之后的影響，卻非中海地產(chǎn)所能把控。這種影響便是地王頻現(xiàn)所傳遞的強烈市場預期—它刺激著其他企業(yè)爭相效仿，短期必然引發(fā)新一輪上漲。

　　問題是在市場形勢明朗之前，哪家地產(chǎn)商能夠免于“被動瘋狂”？