田子坊沒有統一的規劃、沒有招商方案、沒有正式的管理者和保安，甚至連水、電、煤氣都不符合商業使用標準—一群小人物憑什么創造了上海最時髦的商業區？

　　文｜CBN記者 邱珈 杭曉琳

　　2004年11月，周心良成了田子坊里第一戶把自家住屋租出去做商鋪的居民。他原本只是為了解決自己的艱難生計，沒想到最后竟推動“田子坊”變成了商業區。

　　周心良的家所在的二井巷正是從210弄通往其它幾條弄堂的必經之路，也是距離田子坊一期最近的民宅。他從新疆回上海后沒有固定收入，只靠政府發放的每月300元艱難度日。迫不得已，他考慮把自己居住的小窩租掉。第一位租客是服裝設計師一慧，租下了他居住的底樓客堂間和天井，一租就是將近兩年。這間32平米的不帶衛生間的老房子為他帶來了每月3500元的租金收入，這已經不止是救命稻草了。同時，他花1000元租下了樓上鄰居家空置的廂房。這樣，每個月他就多了2500元純收入。

　　從此以后，這位新疆返滬知青和文化商人吳梅森站在了同一邊。后者當時已經被打浦橋街道請來做為“田子坊總策劃”。

　　田子坊從2000年就存在了，當時僅有兩處廠房出租給藝術家、設計師，被賦予了“藝術”的氣息。2004年，這塊區域差點被拆除，規劃方案都已經做好了，將來要造的商務樓模型都已經被開發商放到展示廳里了。吳梅森向政府提出了“創意產業”的概念，這是他在國外時經常接觸到的東西。復旦大學的厲無畏教授以田子坊為主題，寫了一篇關于創意產業的論文；作為最早入駐田子坊的藝術家之一，陳逸飛也曾為保留這個地方而奔走活動，最終政府總算被創意產業的概念打動了，讓這塊連帶著藝術區和居民區的地塊暫時 保留了下來。

　　但田子坊仍然有可能被開發商看中、拆掉。要讓這個地方的地位穩固，光靠210弄是不夠的，田子坊需要向西面的居民區擴張。吳梅森管理的只是這條弄堂里的一些物業，他能做的事情就是當有商家需要時，試著幫他們接洽附近的居民，促成他們順利租下房子。

　　吳梅森當時并沒有明確地意識到，這種做法其實是正在把田子坊推向商業區的路上，他的初衷不過是為了要保護這一片“藝術區”和那些藝術家。

　　周心良就是在這個時候把房子租出去的，他直接享受到了吳梅森奔走帶來的好處。為了保證自己賴以生存的房子不被拆掉，就要保證田子坊的規模，就得想辦法讓更多人像自己一樣成為房東。他在家門口放了塊牌子，上面寫著“田子坊義務中介”，幫想要把房子租掉的居民找商家，也幫想要租房子的商家找愿意出租房間的居民。“這是完全不收費的，我是為了保障自己的利益，做成功了大家都得益。”周心良說。

　　這對周心良來說是天大的好事，但對他的租戶一慧來說，要堅持下去并不容易。115弄當時只有這一家獨守，服裝設計工作室開了半年之后，才有第二戶商家入駐。其實，當時就連210弄的生意也算不上紅火。7號院1室的Up’s咖啡館是在2005年春天開張的，老板張曉陽記得那時的狀況：每個月的收入雖然不至于虧損，但也賺不到太多。和現在客人常常要等位子或者拼桌才能坐下、有些座位需要預定的情況相比，那時候店里的氣氛從早到晚都很悠閑，客人不會坐得滿滿當當，做包場的價格也不高，但他相信田子坊的前景會很好。

　　直到2005年，所謂“田子坊”也還僅限于泰康路210弄的那些老廠房。一些藝術家工作室、幾家獨立設計師品牌店和幾家咖啡館組成了這個當時還強調其“藝術區”身份的地方。

　　2006年，高揚—現在自稱為“獨立開發商”—出現了。

　　高揚和這片弄堂的淵源太深了。他的外公、著名畫家汪亞塵在1920年代中期就住進了這個地區，是這里最早的居民之一。高揚在這里長大，到1970年代末去了美國，等他再回來定居時已經是2004年了。他賣掉了祖屋，在思南路的樓盤買了新房子，每天要穿過這些弄堂才能到達健身館。

　　和吳梅森、周心良不同，高揚察覺到了這片熟悉的弄堂透出了以前從沒有過的商機。

　　“雖然那時候弄堂里還橫七豎八地停著自行車，公共廁所也像所有老居民區的一樣散發著氣味，已經開著的店生意也不火。但我覺得有生意可做。這地方外國人應該會喜歡。”高揚開始考慮在弄堂里開店。朋友們以為他在開玩笑。“他們覺得很奇怪，這種居民區開店怎么會賺錢，誰會特地跑進來買東西呢？”高揚心里的答案是，外國人。

　　他的外國朋友們的反應讓他更確信了這一點。“我又帶了一幫外國朋友來弄堂里看，他們一看就很喜歡，‘這多有情調啊’、‘這才有意思嘛’。對外國人來說，這種原生態的、和居民生活摻雜在一塊兒的商業區才是真正有吸引力的。”

　　他看到了這個機會，把田子坊進一步推到了商業區的路上。

　　高揚覺得，之前那幾年生意不夠紅火，是因為田子坊經營的東西都太洋氣了。“這樣的區域，一開始總是要做外國人生意的。就像我們不會趕到美國去聽京劇一樣，外國人也沒必要跑到上海來看他們老家已經有的作品。所以，我們要做那些吸引外國人的東西。”當然，做外國人的生意只是第一步，“等外國人把這里的氣氛帶動起來了，本地消費 者自然會跟過來的，只要靠口碑就足夠了。”

　　2006年年中，高揚替一位設計師租下了第一個商鋪。可是那位設計師只做了兩個月就放棄了。高揚只好自己把門面頂下來賣時裝，賺得不多。很快又有別的設計師想來租門面，所出的房價比他當初租下來時高了一大截，還很爽快地要求簽7年合同。那位設計師告訴高揚，她原先在西區開設的羊絨產品商店有很多外國顧客，那些顧客嫌原先的店址太偏，就建議她到泰康路田子坊去開店，因為那是他們最喜歡去的地方。

　　“我問她，你冬天賣羊絨產品生意會好，但是到夏天怎么辦呢？現在我知道了，夏天還有澳大利亞人捧場。所以你看，一年四季都可以做外國人生意。”經過在第一家鋪面的這番經歷，高揚發現做“開發商”是個不錯的機會。

　　他看準一處位置后，就去和居民商談，租下房子后再尋找合適的商家—但他所做的并不是所謂“二房東”那么簡單。商家提出經營類型、裝修風格和圖紙之后，由高揚負責裝修工程。萬一商家不滿租期就要撤出，也就不能獲得轉讓費。經過兩年半的經營，現在他在泰康路278弄、248弄以及建國中路115弄這三條弄堂中管理著四十來處物業，租戶之間如果有矛盾，他會幫助解決；在租出門面的時候，也會有所控制：“為了減少矛盾發生的幾率，我不會把緊鄰的門面租給做同類生意的人。”

　　高揚開始“管理”田子坊的物業—僅限于他能獲得出租權的那部分。

　　他們—吳梅森、周心良、高揚和出租房子的居民們—的行動讓田子坊的地位穩固起來，并最終獲得了認可。這個已經初步成型的商業區里，大部分的人氣和商氣都是在最近的這兩年多里積聚起來的。尤其是在2008年，商鋪擴展的速度比以往任何時候都快。事情的關鍵在于一項關系到田子坊命運的政策—確定了田子坊將被保留下來，一定不會被拆遷。這讓已經入駐的商家和已經租出屋子的房東們吃了顆定心丸，同時也讓那些本來就有意進入田子坊的商家們更確定了要進來開店的意愿—于是，門面就更炙手可熱，房價也就更高了。

　　到今年年初，670多戶居民中，已經有300多戶搬了出去，把住屋騰出來租給商家了。

　　仇為一就是在這段時間里把他的餐飲生意做大的。

　　他算得上是最早進入田子坊的一批租戶。2001年，仇為一就在陳逸飛工作室的樓上開出了自己的服裝公司。他在那棟被稱作3號樓的建筑里住了3年后搬走了。2007年，仇為一回來了一次，發現弄堂里面的居民區也被開發出來了，比幾年前熱鬧得多的景象讓他決心再戰田子坊。2008年4月，他在248弄開出了一家“紅”酒店，生意火爆。五個月后他就開出了第二家餐飲店。“開餐廳的一次性裝修成本太高了，在政策還不明確的時候，我是不敢貿然投資的。”不拆遷的政策推動了仇為一的店鋪拓展計劃，今年的上半年里，他的“太”餐飲集團就在田子坊的幾條弄堂里開出了4家店，現在又有兩家新的在裝修。“一切順利的話，也許年內我們就能開出10到12家店，不只是做餐飲，花店、手信店、瓷器店都會有。”

　　作為發展勢頭最為迅猛的商家之一，現在最讓他感到棘手的并不是自身經營上的問題，而是與居民之間的關系。仇為一的一家泰國餐廳是整個田子坊地區規模最大、裝修最漂亮的，“這家餐館有將近15位房東，談判是很辛苦的過程。”而更辛苦的，莫過于當幾乎所有人都同意出租，卻只有一兩個人咬定了“若不出更高價就堅決不租”。

　　這種矛盾在成熟的商業區里，是不可能出現的。但在這里，由于缺乏統一的管理，卻成為了必然現象。

　　有些居民就真的因為價錢談不攏而失去了租掉房 子的機會，有些卻因為房間位置不理想而乏人問津。他們仍然住在弄堂的中心區域，為游客們喜愛的田子坊提供著“生活的味道”—就像一群群眾演員。一片喧囂中，有盛裝的泰國姑娘站在狹窄的過道口發菜單，有金發碧眼的年輕人一邊吃比薩一邊自拍留念照片，而穿著背心短褲踩著拖鞋出來倒垃圾的居民就在近處走過，距離飯桌幾米高的地方就可能晾著樓上居民的床單枕套。和同樣由老式石庫門房子改造成的新天地的區別在于，田子坊的環境是“活”的，這是客人們更樂意看到的，也是田子坊如此吸引他們的原因。

　　問題在于，一部分“群眾演員”不滿意了。這也是必然的，利益的指向不同而已。

　　這部分居民的心思并不難猜。他們原本一直盼望著拆遷，可以借此搬進條件好得多的新房子，還可以靠動遷費改變生活狀況，但是現在田子坊確定了不會拆遷，改變生活的期望就破滅了。他們不僅沒有得經濟利益，連日常生活也受到了影響：一些餐廳的油煙、酒吧顧客的喧鬧，都讓他們很不爽；更何況人多了安全隱患也多，如果哪里有了火災，這些磚木結構的老房子可經不起折騰。憑空多了麻煩和風險，他們不高興。

　　有時候，客人在樓下露天座位吃著飯，一盆水就兜頭潑下來了；或者是有人經過的時候故意推搡客人。與這部分居民間的矛盾并不是仇為一獨自的困擾。在這里做餐飲的業主們，雖然能理解居民的心情，但也實在不知道該怎么解決麻煩。

　　吳梅森在商家這邊說話頗有分量，周心良則更容易和居民打交道，在商戶和居民發生矛盾的時候，他們會盡力調節，但要讓居民們完全滿意，并不是他們能做到的。

　　田子坊缺乏一個真正的管理團隊。

　　住在274弄4號的樂建成有他的見解。他的身份有些特殊，他既是房東，又是商家。他沒有像他的鄰居們那樣把房子租掉直接賺錢，而是把自家的底樓天井大門打開，把客堂間變成了自己的攝影作品專賣店，由樂太太負責經營。樂家的沙發角落里有一張小紙條，寫著“My husband took this picture”和這句話的中文翻譯，還有一些直接用中文代替音標的簡單的英語會話—“皮開福”(be careful)的下面有中文釋義“請當心”。樂建成是一名美術教師，參與過中學美術教材的編纂，他因為愛好攝影而無法離開生活了幾十年的、生機勃勃的弄堂環境。2004年的兩次拆遷動員大會，他作為居民也都參加了。后來弄堂環境得以保存，他是很高興的，但樂建成也有擔憂的事：“這里的起步是自發的，但是發展到現在這個程度，應該有個田子坊管委會了，承擔一些公共事務。”

　　樂老師所想的公共事務，是指田子坊里該豎立一些指路牌，游客們可以方便地領取田子坊地圖。“這個管委會最好包含了商家和當地居民，能反映田子坊真正的需求。”樂建成期盼著這樣一個管委會成立后能和盧灣區政府共同為田子坊做些事。

　　他所期待的管委會到現在也沒能成立—最大的問題是，到底誰來主導這個管委會？

　　在此之前，田子坊在得到市場認可之后，也獲得了政府的批準，一切都將走向正規化。靠田子坊賺錢的人們在爭取正規的渠道來經營和繳稅。

　　去年年底，政府將田子坊一帶的“居民用地”改為“綜合用地”，那些期望有機會把生意正規化的商家們紛紛開始申請營業執照—以前他們沒辦法申請到。把房子出租而獲益的居民們也開始把這筆收入的2.5%用來繳稅—商家要正規經營，就得把房租正式計入成本，這需要提供房東的繳稅證明。

　　新店鋪還在開，商業區還在擴張。現在，商人們一撥撥地來詢問租價，即使中心區域的商鋪已經很難租到，但就算在外圍，也算是擠進這個熱門商圈了。

　　一家玩味煙斗沙龍，是兩個月前才開張的，處在目前的商業區域的邊緣，但第一個月就做到了不虧損，這比店主想象中的情況好。他們對這個地段充滿信心：“地鐵9號線造好后，155弄的入口是距離車站最近的，所以將來這里會成為一條熱鬧的通道。”至于用的是民用電、空調開大點就會跳閘之類的問題，“這些很快就能改進，要有耐心等‘市口’變好。”

　　把自己定位為開發商的高揚則計劃建一個會館。這個會館不是用來賺錢的，他甚至想好了要貼錢進去。在他的計劃中，這家會館每天都會請來昆曲、京劇等傳統戲曲班子來表演，票友們有地方聽戲，更重要的是，咿咿呀呀的中國聲音能飄出去，吸引更多對中國生活有興趣的外國人—“又要有文化，又要有趣味”是沒錯，更重要的是，要能拉動人氣。

　　商家聯盟的組建也在進行中。吳梅森在策劃這樣的組織機構。

　　這位眼光精準地選擇開發210弄并且注冊了“田子坊”知識產權的文化商人，前陣子找了二十多戶商家，集資設計印刷了一份古色古香的田子坊地圖，放在店里售賣的同時又可以給商家做做廣告。最近他聯合了三十來位美女老板，設計了一份折疊式的麗人名片，游客在這三十來家店里免費拿到名片后，可以在這個小圈子里享受折扣。

　　周心良當年沒有料到那筆已經算很高的3500元的房租在兩年后升到了8000元，在四年后則超過了一萬元。他的義務中介現在叫做田子坊咨詢公司，已經在泰康路上有了自己的辦公室，一起工作的都是成了房東的老街坊們。他們的服務仍然是免費的，也沒人給他們發工資，用周心良的話說，“我們是為了保障自己的權益，利人利己。”

　　需要解決的矛盾一直都有。比如最近，田子坊“居改非”后的物業管理費讓居民們感到疑惑：就在前幾天，他們接到了一則通知，以往每個月只需要二十多元的物業管理費現在漲到了四百多元，翻了將近二十倍，這樣的漲幅是否合理呢？居民們覺得，他們和政府之間的溝通渠道仍然需要拓展。

　　在認可了田子坊的性質后，政府開始做一些重要的事情了。僅僅是今年，上海市政府就計劃投入1000萬元來為田子坊改進基礎建設，鋪設更好更完善的水管電纜、安裝抽水馬桶等安全設備。最近，210弄里開膛破肚的管線鋪設工程快要結束了，接著就要漸漸向西面的274弄、248弄和155弄移動。等到工程完成，不僅商家們不必再擔心用電量過大而跳閘的問題，居民的生活質量也會得到改善。至于安全問題，也有解決的方法。負責為商鋪安裝自動消防噴淋系統的項目經理袁志強告訴《第一財經周刊》，盧灣區政府和房產管理局出了一筆錢，在田子坊安裝消防設施，到今年年底，整個區域的消防噴淋系統就能安裝完畢了。

　　6月29日，上海華夏文化創意中心主辦的盧灣區旅游路線創意設計大賽開幕式上，田子坊和新天地一起成為盧灣區的新型景點。

　　“田子坊是由三種力量共同成就的，政府、市場和文化領域，三者缺了任何一個，都不會有現在的田子坊。”該中心的副理事長鄭榮發說。他被周心良等人稱為田子坊的關鍵人物之一：當年還是打浦橋街道主任的鄭榮發提出將泰康路建成文化街，并在最初兩年招商遇挫后，找來吳梅森，讓吳以純粹市場化的方式打造田子坊。

　　田子坊已經進入爆發式增長的階段。需要做的事情還有很多：是否有人來做、由誰來做、怎么做這些問題是田子坊馬上就要解決的，也將決定田子坊未來的命運。在這樣一個自發形成的商業區里，這一切的問題并不是任何一方權威能說了算的。居民、商家和影響了田子坊形成的人們，他們在保護自己的財產的同時，也促進了田子坊的形成和發展。現在他們開始尋求一種管理模式，以求讓它的喧嚷熱鬧能夠繼續下去。

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