導讀語：當前房地產市場的調控政策應該注重市場的變化，著重保護初次置業者的消費性需求、改善性需求并加強對投機性需求的抑制力度，促進市場銷售

　　對當前房地產市場形勢的幾點認識

　　鐘庭軍

　　當前房地產市場出現了一些新的變化。國家統計局日前公布的2009年前5個月房地產市場運行數據顯示，今年1～5月，全國商品房銷售面積24644萬平方米，同比增長25.5%；銷售金額達到了11389億元，同比增長高達45.3%。房地產行業出現陣陣“暖意”。與此同時，各地還出現了土地高拍的現象，如北京廣渠門外一宗地以樓面地價1.5萬元/平方米奪得魁首。但房地產市場是否真正進入復蘇回暖軌道還需要進行深入分析。

　　當前房地產市場“回暖”的特點

　　當前，我國房地產市場回暖有以下特點：一是結構性回暖。回暖主要表現在商品住宅和商業營業用房，其銷售面積同比分別上漲25.5%和18.3%，銷售額同比分別上漲45.3%和27.9%，但是辦公樓的銷售面積同比下降1.8%，這說明回暖并不是全方位的。二是地區性回暖。東部地區基本是全面性回暖，西部是部分性回暖。如東部地區商品房銷售面積、辦公樓銷售面積和商業營業用房銷售面積同比分別上漲33.2%、7.4%和25.3%；西部地區商品房銷售面積同比上漲26.2%，辦公樓銷售面積下跌32.7%，商業營業用房銷售面積上漲11.9%。三是2008年商品房銷售下降幅度較大的一些大城市，恢復性增長的速度較快。如北京市2008年1～12月份商品房銷售同比下降38.6%，居全國70個大中城市之首，而2009年1～5月份全市商品房銷售面積為747.1萬平方米，同比增長107.4%，屬于全國增長最快的城市。四是房價總體下降，但降幅趨緩。5月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.6%，降幅比4月份縮小0.5個百分點；環比上漲0.6%，漲幅比4月份擴大0.2個百分點。

　　“回暖”過程中的新問題

　　漲價行為阻礙了樓市回暖

　　隨著樓市逐步轉暖，部分開發商轉變經營行為，有的減少促銷活動，有的直接提價，有的放慢了推盤速度，急功近利的行為打擊了購房者的消費需求，樓市回暖的速度放慢。以北京市為例，1～5月全市商品房銷售面積為747.1萬平方米，比上年同期上漲1.1倍，然而，隨著銷售價格逐步回升，5月份全市新建住宅價格環比在4月份上漲0.4%的基礎上再漲0.5%，商品住宅銷售量出現下降趨勢，當月住宅銷售15164套，比4月份少銷2122套。

　　未來存在供不應求的可能性

　　由于2008年房地產市場低迷，開發商對于未來的信心不足，放慢了購置土地的步伐或者將已有的土地轉賣出去，導致了新開工量不足。作為象征開發商投資意愿的指標，如房屋新開工面積、土地購置面積、土地開發面積等依然呈下降趨勢。今年1～5月份，全國房屋新開工面積為35652.2萬平方米，同比減少16.2%；完成開發土地面積為8844.69萬平方米，同比減少13.3%；土地成交價款更是從2008年同期的1640.02億元下滑到1113.35億元，降幅達32.1%之多，而土地購置面積從2008年同期的13835.17萬平方米下降到9874.77萬平方米，降幅達28.6%。新開工量不足，意味著未來房地產市場存在供不應求的可能性。

　　2009年上半年樓市“回暖”的原因

　　一是鼓勵消費需求的政策逐步發揮作用。為了扭轉美國金融危機帶來的我國國民經濟下滑的勢頭，房地產行業成了拉動內需的引擎，從2008年底開始，國務院出臺了一系列鼓勵居民消費的政策，包括降低契稅、放松第二套房貸等，各種優惠政策其實是降低了居民的購房成本。二是房價下調刺激銷量上升。從2008年下半年開始，由于銷售難度加大，開發商也逐步下調價格，一些城市出現價跌量升的現象，這說明房價下跌是樓市回暖的主因之一。三是壓抑了一年的剛性需求的釋放。居民在房地產調整中采取持幣觀望的態度，自主性需求被壓抑了近一年，在房價下降以及各種優惠政策出臺的情況下，居民購買自住性的住宅增加。從市場銷售情況看，銷售情況較好的多是二手房和面積較小、總價較低的住房，房地產市場的回暖，在很大程度上是積累了一年多的部分剛性需求集中釋放的結果。四是通貨膨脹預期的影響。為了刺激經濟，我國發放了巨量的貨幣，未來通貨膨脹預期風險加大，同時，在沒有更好的投資渠道的情況下，部分房地產投資性需求上升。

　　持續性回暖的條件分析

　　受美國金融危機影響，我國國民生產總值呈下滑趨勢，職工工資增幅也大幅下降。國家統計局公布數據顯示，2009年第一季度全國城鎮單位在崗職工平均工資為7399元，比上年同期增加875元，同比增長13.4%，增幅回落4.9個百分點。與2008年同期相比，各行業的平均工資增長幅度回落十分明顯。其中居民服務和其他服務同比回落15.7個百分點，制造業同比回落10.6個百分點，金融業同比回落10.4個百分點。在在崗職工收入漲幅回落的前提下，要保持消費者的購房欲望，取決于消費需求是否能夠得到保護并持續增長。

　　我國住房需求分為三類：一是初次置業的消費性需求。這部分需求既包括新增戶籍人口的住房需求，也包括外來流動性人口的住房需求，還包括適婚青年的住房需求，這部分消費需求屬于剛性需求中最“剛性”的，樓市回暖也主要是由這部分需求決定的。二是改善性需求。它取決于入市的時機和購房成本，改善性需求不像初次置業需求那么強烈，特別是在房價高昂的時期，改善性需求入市更為謹慎，這一部分需求也是剛性需求，屬于剛性需求中較“軟”的部分。這部分需求也在年初得到部分實現。三是投資性需求和投機性需求。這類需求是受到國家調控政策抑制的，但是由于存在通貨膨脹預期，這類需求也試圖繞過壁壘進入房地產市場，從而帶動房價的上漲，對初次置業的消費性需求和改善性需求產生“擠出效應”，帶來住房需求的結構性變化。由于投資性需求和投機性需求是為了獲得收益，其進入和退出房地產市場的速度和頻率更快，從而容易引發房地產市場的大起大落。現在最應該警惕的就是預防投資性需求和投機性需求的入市。

　　我國當前樓市回暖的基礎尚很薄弱。判斷樓市回暖的指標有兩個：一個是價格，一個是成交量。顯然，“價量齊跌”是樓市萎縮的表現。“價漲量縮”也不是樓市回暖，而是房地產供求關系在價格調整中的正常反應。像北京市近期房價升上去，成交量就跌下來就屬于這種情況。只有“價漲量亦漲”才是樓市回暖的標志，因為房價是個綜合性指標，這個指標反映了購房資金的機會成本、抵御正常通貨膨脹、居民收入正常增加等因素的影響。但是，由投資性需求和投機性需求帶來的“價量齊升”并不是真正的樓市回暖，這種需求只會進一步吹大房地產泡沫，引發銀行危機甚至金融危機。健康的“價量齊升”是由消費者的消費性需求引致的。經濟形勢向好的方向發展，人們的收入預期增加，就會使人們盡量改善住房條件，從而推動開發商積極購置土地、擴大開工面積，帶來房地產市場的“價量齊升”。

　　樓市回暖與房地產行業調整

　　近年來我國出臺了多種政策措施進行房地產市場宏觀調控，包括上調存貸款利率、上調房地產項目資本金、嚴禁房地產流動資金貸款、清算土地增值稅、調整住房供應結構、通過第二套房貸政策抑制投機等，終于在2008年底抑制住了房價的過快上漲。房地產開發商因滯銷導致預售款無著落、現金回籠無望，再加上原定銀行貸款不再通融，資金鏈告急甚至斷裂的危險等連鎖反應隨之而來。開發商先以同行高息拆借甚至高息集資等措施，后以降價、賣地、賣項目、賣公司等方式來苦撐，2008年我們看到的眾多地王“退地”以及土地流拍的現象，說明來自銀根緊縮的壓力逼迫房地產行業在進行自我調整，但是這種調整還沒有到位就匆忙結束。一個最明顯的現象是，調整至今依然很少看到企業之間的收購兼并。收購兼并恰恰是調整深入的最直接體現。這從現象層面說明，房地產市場的調整還不夠深入。從長遠看，這種不斷變化的調整短周期狀態，意味著每次調整的不徹底性，這對行業的長遠健康發展是不利的。

　　對房地產行業過于依賴容易導致房地產宏觀調控政策的非獨立性。房地產行業的確是我國的重要支柱行業，我國房地產投資占GDP的比重從1997年的4.02%升至2007年的10.13%，而美國和日本在歷史上此指標平均值分別是4.19%和5.17%，最大值也不過是6.98%和8.69%。過分夸大房地產的支柱地位容易導致國民經濟對房地產行業的嚴重依賴，從而導致房地產宏觀調控政策的非獨立性，房地產行業被賦予了過多的責任。歐盟15國都有獨立的住房政策目標，但我國房地產宏觀調控目標卻具有附屬性和多重性的特征，從而使得前后出臺的房地產政策出現諸多矛盾和不一致的地方。這也是房地產行業還沒有進行深度調整的原因之一。

　　政策建議

　　當前房地產市場的調控政策應該注重市場的變化，著重保護初次置業者的消費性需求、改善性需求并加強對投機性需求的抑制力度，促進市場銷售。

　　第一，“救市”政策要以抑投機促消費為基調。清理當前住房市場的調控政策措施，對可能會推動住房價格上升的政策措施進行調整或停止執行。出臺綜合類促消費抑投機的政策組合，譬如制定分類住房消費貸款管理制度，在繼續實施差別首付比例政策的前提下，結合住房面積和購買性質，降低首次購買小戶型普通自住住宅的首付比例，提高其他層次購買住房的首付比例，實施自購住房利率優惠政策。同時，盡快開征物業稅，提高非自住房產或高檔房產的持有成本。

　　第二，要引導房地產開發商合理定價。價格調整是刺激樓市回暖的主因，鼓勵開發商審時度勢，對市場需求開展多種方式營銷，合理定價，盡量消除存貨，加快房地產投資的步伐。

　　第三，要引導行業進行適度調整。應注重發揮市場機制調節和自我修正的作用，利用市場的力量擠出泡沫，對重點房地產企業在貸款、稅收等方面予以扶植，促進行業的調整和市場洗牌，促進行業集中度的提高。■

　　作者單位：住房和城鄉建設部政策研究中心

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