對于京滬等地有改善型住房、結婚住房等需求的公司人來說，現在或許可以做出選擇了。

　　文｜CBN記者 崔鵬

　　等待是一種煎熬。

　　在京滬等地的商品住宅市場經歷了較長的一段調整期之后，一些剛性需求的買家開始刺激這些地域的銷售數據出現一定程度的回暖。

　　這種回暖趨勢最直接原因應該是，由于對房地產價格的下降預期受到中國政府巨額投資方案的刺激而有所轉變，被抑制的剛性需求在2009年一季度被釋放出來。

　　存在剛性需求的包括有結婚住房需求的公司人，以及需要購買擴大住房面積的改善性住房的買家，此外，為子女上學準備的學區房也有一定的需求。

　　商品住宅市場短暫的觸底反彈讓很多有著自住需求的公司人變得焦慮起來，對他們來說，買還是不買，是要做出選擇的時候了。

　　是不是需要在當前階段性的價格低谷出手購買房產，這更多取決于個人生活需求、財務狀況，我們希望從宏觀經濟的走勢以及房地產業的內在發展邏輯上給舉棋不定的公司人一些建議和參考。

　　首先，中國大城市房地產價格是否還會繼續下跌？

　　從數據表現來看，今年第一季度中國房屋銷售的回升已經給出了一個答案。在一些超級城市—例如北京一季度房屋成交量同比上升70%；而來自廣州市房管局的調查顯示，廣州樓價在3月比2月上升3.5%。這些數據都體現了房地產市場復蘇的初步跡象。

　　2008年至今，在國際金融危機的沖擊下，很多失業的加工業從業人員和新畢業的大學生，由于當地經濟出現萎縮，會更加積極地向有更多機會的超級城市突進。其實中國經濟每次出現問題，都會成為一次人口向中心城市集中的過程—這種突進會造成超級城市房屋租金性價比降低，同時推動購買自住房的剛性需求進一步加大。

　　中國經濟發展的不平衡是超級城市土地價格穩步上漲的原因之一。中國最發達的省份人均GDP仍然接近最不發達省份的10倍，而這種巨大差距造成就業機會、財富效應、教育、醫療的優勢極大程度地向超級城市傾斜，新增就業人口也隨之流入這些超級城市。

　　其次，樓市回暖趨勢應該與市場上充裕的流動性密不可分，這讓之前資金鏈緊繃的開發商得到喘息機會。中國人民銀行最新數據顯示，一季度人民幣貸款共增加4.58萬億元，同比多增3.25萬億元。中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇分析， 銀行中長期貸款投放這么快，其中有一部分流入了房地產領域，使得開發商獲得了一定的資金支撐，特別是中小型銀行對房地產企業的貸款政策變得寬松了。

　　一些規模比較大的房地產企業公司，在股票市場IPO暫停、銀行貸款收緊的情況下，開始增加公司債融資。而一些規模稍小的房地產公司也通過信托銀行理財品獲得了資金。銀行信貸、債券和信托產品的激增使很多房地產企業的現金饑渴得到緩解，在3月份以來房地產市場有所回暖的情況下，房地產商降低價格以加快資金回流的欲望相信會有所減退。

　　最后，消費者不能忽視的因素還有，中國經濟增長對房地產業存在著一定的依賴。就像《愛情呼叫轉移》里邊那個眼鏡天使所說的一樣，每個女孩最令人受不了的地方也就是她最令人欣賞的地方，房地產業的繁榮對于中國經濟的發展來說也類似于此。中國經濟對房地產依賴要從1998年說起。當時的亞洲金融危機造成中國經濟出現通貨緊縮，政府采取的救助經濟措施中很重要的一部分就是通過讓城市居民購買自住住房，以此來拉動中國民間資本投資和國內消費。這種帶來巨大貨幣乘數的經濟措施被渣打銀行中國研究主管王志浩稱贊為“真的很有效”，雖然在具體實施中也帶來了令人煩惱的副作用。

　　可以認為，房地產最壞的時候已經過去了。房地產開發商現金流得到緩解，大型房地產公司倒閉的可能性已經明顯降低，但最好的時候還未到來。房地產價格短期內很大程度上取決于購房者的價格預期，今年年初以來部分超級城市的房地產銷售額環比大幅度上升說明投資公司人對價格走勢的預期已經有所改變，而在這些地區房地產價格進行深幅調整的可能性已經不大。從中長期來說，房地產市場是否繼續高速增長還需要持續觀察，關鍵的是消費者收入、就業情況和總體經濟狀況，在這一點上我們更傾向于它會是個平穩緩慢上升的曲線。

　　市場的短期走勢總是難以捉摸，沒有幾個人能聽到知更鳥的叫聲，如果你有緊迫的自住需求，而且看好中長期的地產市場走勢的話，那就果斷地做出選擇吧！

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