就在房貸7折眾說紛紜的時候，外資銀行推出“活利貸”公然挑釁，到底是7折更好，還是活利貸更優？

　　 文|《小康·財智》記者 胡柯

　　“你的房貸7折了嗎？”從房貸優惠政策推出以來，這句話幾乎成了見面必問的問候語。對廣大的購房貸款者來說，房貸7折就好像是饑腸轆轆的人遇見面包一樣，激動、興奮、感激，多種心情難以言表。

　　可是，好不容易盼來的好消息并沒有讓多數的購房者高興起來，房貸7折的高門檻和多規則，讓70%的貸款者被關在了這個特大優惠政策的門外。尤其是繁多的規定一下子框住了太多人。這個時候，嗅覺敏銳的外資銀行仿佛嗅到了新的行情，渣打銀行的一款房貸新品——“活利貸”打著還款期限變短，還款金額變少的招牌橫空出世，公開挑釁房貸7折優惠。到底誰能贏得市場芳心，還得從頭說起。

　　享受7折房貸“規矩”多

　　房貸7折優惠政策推出至今已經四個月了，可是據焦點房產網調查的數據顯示，四個月過去了，真正享受到這個優惠政策的人30%還不到。去年買房的劉敏（化名）夫婦就是30%之外的人。據劉敏講，去年她和丈夫貸款50萬元在北京朝陽區買了一套住房，由于劉敏是空姐，經常滿天飛，丈夫也是常出差，所以有五次劉敏還貸的時間沒有按照和銀行的約定，遲了幾天。這遲了的幾天就成了劉敏申請7折房貸的絆腳石。

　　銀行一句信用不好，就把劉敏申請7折房貸的愿望粉碎了。劉敏對房貸7折優惠有這樣的規定覺得很惱火，原因是她并不是真的要違約，而是有特殊情況才沒能及時還貸。但是，銀行并不關心還貸者違約的動機，他們看的只是結果。

　　實際上，像劉敏這樣沒能及時還貸的還大有人在，這些人在這次優惠活動中，都成了犧牲品。信用不好，據記者了解，只是銀行設的門檻之一。除了信用不好之外，還有很多規則也阻攔著貸款者享受優惠，比如貸款金額的限制。在記者采訪的過程中，聽到很多貸款者都在議論，由于自己的貸款金額不夠銀行規定的標準，例如30萬或者50萬，所以就不能享受房貸優惠政策，這讓他們覺得很冤。

　　當然，這還沒完，更有意思的是，有些銀行在細則設置上沒有明確標明的規則，在實際操作中卻出現了。比如，有的銀行在幫客戶辦理7折優惠的時候，要求客戶必須購買銀行理財產品，或者是存入數額不菲的存款，如果貸款者不能遵守這樣的“條約”，那么，7折優惠就只能是鏡中花了。對此，貸款者覺得不可理喻，在巧克力城買房的王大爺氣憤地對記者說：“要是我有那個閑錢，早提前還貸了，我還貸款干嘛。”

　　生氣歸生氣，銀行畢竟才是事件的主角，所以，最后能不能享受7折優惠都是銀行說了算。對這些銀行推出的各種絆腳規則，貸款者給起了一個意味深長的名字“潛規則”。聽起來有點可笑，但卻反映了貸款者的心聲。

　　其實，如果仔細回憶一下，房貸7折優惠剛面世時候的情景，也就不難理解為什么享受7折優惠會如此多門檻。當時，炒得最熱的就是工行的延緩實施，這讓在工行貸款的供房者真是急壞了，對于它當時的舉動，業內專家分析說，因為對收入影響很大，所以大多銀行對此優惠都是不情愿的。

　　貸款者“跳槽”忙

　　正是因為銀行的諸多不情愿，所以各銀行出臺的細則也是五花八門。一心考慮自己錢包的貸款者對這些細則進行分析消化之后，貸款市場出現了貸款者跳槽忙的情景，這多少讓銀行覺得有點啼笑皆非。

　　就拿自動轉7折優惠來說，目前,北京各大銀行除了工行、農行、民生、浦發等銀行優惠利率可以自動調整之外,其他大多數銀行，如中國銀行、建行等銀行均需客戶提出申請才能辦理房貸利率7折優惠。這就導致了風向轉移，于是在貸款銀行申請不成功的貸款者就開始忙著用轉按揭的方式將自己的貸款轉向容易申請的銀行。

　　資料顯示，工行的存量房利率可以享受7折優惠的貸款者大約有8萬多戶，已經占到了工行北京地區存量房總數12萬戶的7成。于是，工行就成了跳槽者的首選，但是工行工作人員向記者證實，目前，工行還不接受房貸轉按揭的客戶。

　　但是，這并不影響跳槽者的決心，據悉，由于民生銀行、興業銀行等銀行申請7折房貸的門檻較低，并且也接受轉按揭，所以，這些銀行也成為了貸款者想要爭相進入的銀行。

　　眾所周知，由于2007年大牛市曾催生借“轉按揭”套取貸款投資股市的現象，所以，同名轉按揭在2007年已被監管部門叫停，那么，這些跳槽者是如何成功實現跳槽計劃的呢？

　　偉嘉安捷房貸按揭顧問蓋云峰說：“目前銀行比較少接受散戶直接申請的轉按揭,一般都是通過中介擔保的方式來轉移房貸。”也就是說，處在住房按揭期間的貸款者,在貸款金額不變的情況下,通過擔保公司擔保等手段將住房按揭從一家銀行轉到另一家銀行,而購房者其后就可享受第二家銀行的房貸利率。只是，通過中介，貸款者需支付給中介一部分的手續費，大約為4‰。如果貸款時間長，金額大，細算下來，即使支付中介一部分錢，還是7折更為優惠。

　　活利貸比房貸7折更省?

　　房貸市場如此熱鬧，外資銀行自然也不會錯過，在中國有著150年歷史的渣打銀行就在2月推出了一款名為“活利貸”的房貸產品，據介紹，該產品可以以存款抵扣貸款本金，長期算下來，比房貸7折更為優惠，是真的，還是忽悠，我們看一個案例。

　　王先生現年25歲，貸款100萬購買了房屋，還款期為25年，王先生還過貸款之后，每月可以結余3000元，存放于銀行賬戶中。他的還貸明細如表1。

　　從上表我們得出的數據是，王先生利息節省232984元，時間節省大約4年。數據比較的結果是活利貸略勝一籌。

　　渣打銀行（中國）有限公司零售銀行業務董事總經理林曼云在接受《小康·財智》記者采訪時說：“這個產品的特點是天天存、天天算、天天省，也就是說不管貸款人什么時間有錢都可以往里面存，銀行都會根據當天新的情況對數據進行更新，而且存款不受限制，什么時候想用，可以隨時取，但是對于這筆存款，由于抵消了貸款本金，所以不再享受存款利息。”同時，渣打銀行還規定貸款者抵扣的本金最多為當日所剩本金的50%。

　　對于此產品，業內人士進行了分析，認為如果貸款者每月結余錢多，用這筆錢作為流動資金的化，該款產品就比較合適，因為很方便，長期算下來確實優惠，但是對于手頭并不寬裕的貸款者，相對來說，可以享受的優惠就會大打折扣。

　　另外，該產品是否能接受轉按揭，渣打方面未給出明確答復，而且如果貸款者想要跳槽渣打，目前還不行，據介紹，只有購買一手房的新客戶才能到該行申請個人商業性住房按揭貸款。所以說，最后的市場屬于誰，還得走著看。

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