2006：地產走向何方

　　陳穎

　　在經濟交流日趨頻繁的今天，就連房地產這個地域性非常強的市場也在商業活動全球化和資本全球化的驅動下，開始呈現出同步漲落的特征。當房價成為中國的熱門話題時，其他國家似乎也面臨著同樣的問題。

　　2005年年中，英國《經濟學家(Economist)》雜志和美國《華爾街日報(Wall Street Journal)》先后發表了關于全球房地產泡沫的報道，引起廣泛關注。《華爾街日報》的文章指出：過去的3年，對住宅的估價在法國上漲了48%，在西班牙上漲了63%，在過去的一年中，香港的房價上漲了19%，保加利亞上漲了48%，在中國、澳大利亞和英國也同樣存在類似現象。《經濟學家》則更為尖銳地指出：按照五年來房地產價值的增長計算，全球房地產繁榮是有史以來最大的金融泡沫，房地產市場越繁榮，最終的泡沫破裂就越慘；從當時全球房地產市場的情況看，算總賬的日子已指日可待。

　　兩大權威媒體同時發難，房地產泡沫的存在似乎已毋庸置疑，而由此引發出最為牽動人心的論題就是——泡沫什么時候破滅？誰將成為受害者？

　　畢竟，對于一般百姓來說，房子還是家庭中首要的資產。即便大家并不了解房地產泡沫的破滅將如何造成金融危機，又將如何導致經濟衰退，至少家里的房子價值幾何，買房子是賺了還是賠了，大家在心里都會有所盤算。

　　美國：誰應該住在城里？

　　如果你2000年在亞利桑那州的鳳凰城-梅薩-史柯斯戴爾(Phoenix –Mesa -Scottsdale)地區購買了房產，那么你的房產價值很有可能已經是原來的兩倍。作為美國房地產價格上漲最快的區域，該地的房價在過去5年中翻了一番，05年的漲幅接近40%。亞利桑那州房價的飛漲也帶動了周邊的科羅拉多(Colorado)、愛達荷(Idaho)、新

　　圖1：2005年美國各州房價增幅(單位：%)

　　資料來源：美國聯邦房屋企業監管辦公室(OFHEO)

　　在一些城市，房價的飛漲使大量中產階層不得不放棄了在此地購房安居的夢想，舉家遷至房價較低的地區。特別是在一些大城市，更出現了中產階層居民大量外流，都市社區居民非富即貧的現象，使這些城市的管理者面臨新的挑戰。

　　歐洲：由南而北，市場熱點轉移

　　在持續低利率，高經濟增長的刺激下，歐洲房地產市場在03、04年迎來了發展的高峰，房價、交易量、開工量和按揭貸款額都快速增長。法國、愛爾蘭、西班牙和英國成為了當時房價漲得最快的國家，增長速度都達到了兩位數。

　　進入2005年，歐洲房地產的熱點開始從南部轉向北部。丹麥和愛沙尼亞成為了房價的領跑者，房價增速分別達到了22%和28%。相比之下，法國和英國等國的房價上漲已經趨于緩和。

　　圖2：歐洲各國04、05年房價漲幅

　　資料來源：RICS

　　澳大利亞：市場的理性回歸

　　作為一個典型的移民國家，澳大利亞的房地產市場與人口的遷移息息相關。

　　2005年，得益于地方經濟的快速發展和大型企業的興建等因素，北部的達爾文(Darwin)和西部的珀斯(Perth)成為了澳大利亞房價上漲最快的兩個城市，漲幅分別達到了23.2%和22.5%。強勁的經濟導致工作機會增加，收入水平提高，國內和國外移民紛紛遷入城市，增加了對當地住房的需求，最終引發了房價的大幅度上漲。

　　而2003年和2004年上半年熱度最高的霍巴特(Hobart)、布里斯班(Brisbane)、堪培拉(Canberra)和阿德萊德(Adelaide)等城市在05年則保持了相對平穩的走勢。澳大利亞全國平均房價水平在05年的增幅也僅為2.3%，遠低于世界其他主要國家，因此05年澳大利亞房地產市場的表現可以說更像是一次市場的理性回歸。

　　軟著陸：可能的最佳結果

　　在經歷了全球性的高漲之后，我們不禁要問，房價在2006年會漲？會跌？地產市場是否又會經歷一次泡沫破滅的劇痛？

　　《經濟學家》認為，在告別“狂熱期”之后，全球主要房地產市場普遍開始軟著陸，除丹麥、新西蘭等少數國家外，全球主要房地產市場已經開始軟著陸。而各國市場近期的表現也為這一論斷作了很好的注腳。

　　06年1-2月，美國二手房交易量和開工、完工房屋量等重要的房地產市場指標都出現了下降，被視為地產市場開始平穩回落的重要標志；

　　在英國，06年1月份全國房價的漲幅僅為0.1%，漲幅最高的倫敦地區也僅為0.2%；

　　在丹麥，銀行界普遍認為06年利率的持續上調將很有希望促使房地產市場平穩著陸；

　　而在澳大利亞，權威機構認為，在良好的經濟狀況、穩定的就業市場和平穩的利率水平支持下，市場雖然有可能進入上一個高峰之后的減速區間，但快速下滑的可能性卻非常小。

　　種種跡象表明，全球房地產市場軟著陸的可能性的確非常大，而這可能也是我們所能期盼的最好結果。

　　回到國內，至今市場上關于房價只升不降的言論仍時有耳聞。然而這個論斷本身就潛藏了激發市場泡沫的危險。全球地產發展的軌跡已經表明，房價的快速上升是不可持續的，政府的有形之手與市場的無形之手都不可能容忍這樣的現象出現。

　　而作為普通消費者，在最容易受到市場動蕩侵襲的同時，往往又最容易成為市場泡沫的推波助瀾者。單個消費者看似理性的投資行為匯聚起來就形成了整個市場非理性的膨脹，而當市場泡沫破滅時，受影響最大的又是他們。遠的不說，上世紀末香港房地產泡沫破滅所造成的災難性后果相信國人已有所聞，也不愿再見到此種情形出現。

　　所幸我們已見到