標準化與地產開發(fā)效率

　　李亞新

　　秦始皇統(tǒng)一度量衡——開創(chuàng)先河

　　“標準化”一詞雖然脫胎于現代工業(yè)，但此理念自古有之。早于兩千多年前秦始皇統(tǒng)一了中國，施行一系列新政，頭等大事便是統(tǒng)一文字、統(tǒng)一貨幣、統(tǒng)一度量衡，之后才是開

拓疆土、修筑長城……雖然秦始皇一直背負暴君的惡名至今，但其高超的政治智慧后人從不敢小覷。試想一下，如果沒有秦始皇，中國會不會像歐洲一樣諸國各立一方，出門旅行不出一百公里，就要兌換一種貨幣(歐元沒出現以前)？

　　應該說，秦始皇的統(tǒng)一思想就是今天我們所說的“標準化”理念。這一理念雖然最早發(fā)源于中國，最后卻是西方國家在18世紀的工業(yè)革命時發(fā)揮到了極致。機器的發(fā)明和使用使大規(guī)模的生產變?yōu)榭赡埽�而�?guī)模生產又促進了規(guī)則和標準的誕生，兩者不斷作用使得生產力迅猛增長，社會發(fā)展在短短幾百年內超越了上千年的積累，人類從此進入新紀元。

　　勞斯萊斯被收購——手工制造終不敵規(guī)模生產

　　如今，各行各業(yè)無不處于社會化的產業(yè)鏈中，在紛繁復雜的產業(yè)關系中，如果沒有共同遵守的規(guī)則和標準，如何保證有序運轉、高效運轉？我們不妨回顧一下汽車制造業(yè)所走過的路途吧！

　　現有的幾大汽車制造商所制造的汽車產品行銷全世界，不論宗教信仰多么不同，富國還是窮國的人們對通用、大眾、豐田、本田的認知度都是相似的。就連一向自大的美國人也不得不承認日本車的高性價比，因為人性深處對真、善、美的需求總是相通的，對駕駛性能及舒適度的理解也是相同的。而個性的需求主要是由于每個人的支付能力不同而產生，所以提供多類型的產品供其選擇即可得到個性的滿足。德國大眾擁有大眾、奧迪、蘭博基尼、賓利、布加迪、西亞特、斯柯達、大眾汽車商用車八大品牌，覆蓋了從低端到高端頂級的客戶，完全可以得到該品牌的擁躉的滿足。當然也有專做某一領域的客戶的，如寶馬公司，旗下的三大品牌均為高端定位，受到了全世界人民的喜愛。

　　汽車從誕生至今走過了將近百年的路，其中的興衰榮辱頗值得回味！

　　勞斯萊斯是汽車中公認的貴族，自1904年誕生以來即為王室成員、超級富豪的專享之物。雖售價昂貴，但訂購者趨之如鶩，供不應求。但這家企業(yè)卻在1998年難以為繼，將勞斯萊斯和賓利以7億美元易手于德國大眾汽車公司，這一交易標志著繼美洲虎、陸虎之后英國汽車工業(yè)最后一個本土品牌的消亡。可見，縱有試銷對路的產品，但生產方式落后(手工制造，年產量僅為2000輛)，產能的低下仍將使企業(yè)陷入困境。

　　德國大眾誕生于1933年希特勒納粹政權時期。這位戰(zhàn)爭狂人為籠絡人心，異想天開地提出，要讓每一個普通的德國人都擁有一部小轎車，并下令由汽車設計專家菲·保爾博士負責設計這種命名為大眾的小轎車，還強行規(guī)定價格必須在1000馬克以下(比當時的汽車價格低了2/3以上)，同時還對發(fā)動機、時速、耗油量等方面提出了明確的技術要求，無論后人怎樣評價希特勒的反常和狂妄，但這種無理卻成為一種契機，無形中成就了德國大眾，使其一躍成為最有影響力的世界級汽車制造商之一。

　　1998年德國大眾收購了勞斯萊斯、賓利，雖然后來大眾公司由于戰(zhàn)略失誤，導致寶馬公司以4000萬英鎊購買了勞斯萊斯品牌的經營權，并且迫使大眾將勞斯萊斯交給自己，但不可否認的是，在世界500強企業(yè)的排名榜上，德國大眾排名15名，而寶馬僅為71名。

　　地產開發(fā)“標準化”——誰領楚翹？

　　歷史總是驚人的相似，商戰(zhàn)以出奇制勝，亙古不變。國內的地產企業(yè)在經歷動蕩走向成熟的過程中，均面臨著規(guī)模擴張與人員短缺、產品質量參差不齊的困境，應該如何突圍而出？我們認為，標準化將是一條值得嘗試的途徑。

　　1、“標準化”三管齊下

　　1)產品標準化

　　一種方式為借鑒式：將已在某地成功的產品移植到另地，去糟粕留精華，實現快速滾動開發(fā)。此方法簡單易行，在區(qū)域性相似的情況下風險是較低的。近年來的地產界黑馬即憑此招行走江湖，通俗地說，就是拿來主義。30年代，魯迅已經為此說法正名了；今天，我們不妨也大膽地適時而用。

　　另一方式為定制式，即根據市場客戶的某類需求，特別定制一種產品，然后在某區(qū)域內大規(guī)模應用，此乃工業(yè)化生產的最典型特征，充分體現規(guī)模經濟效益。汽車、電器等工業(yè)類消費品無不是照此方式進行生產，

　　這里所說的定型產品并非一成不變的，有升級換代，也有淘汰壽終，產品的生命周期是否長久，需要接受市場和客戶的檢驗。這要求企業(yè)對市場有準確的把握力，但往往不可能有哪個超人敢對市場下斷言。所以，當推出一個創(chuàng)新的產品時會以較少的數量向市場投石問路，當獲得認可后，才大批量推出，迅速占領市場，為企業(yè)獲取利潤最大化。之后，市場客戶需求變了，就需要再創(chuàng)新，對路后再標準化。正是這種來自市場的原動力，促使企業(yè)不斷的在創(chuàng)新與標準化之間調整、發(fā)展。

　　2)管理標準化

　　麥當勞之所以在全球以旋風的速度開店，所向披靡，是因為它擁有一套成熟完善的操作模式，這保證它可以迅速的在各地復制。地產企業(yè)遠比餐飲業(yè)復雜的多，層級繁雜，環(huán)節(jié)相扣，交界面含混……如果事先有一套完整的流程及標準，將人員和事物均有清晰的定義，將省去許多不必要的因猜度和爭執(zhí)所耗費的精力；當企業(yè)到異地進行擴張發(fā)展時，將之悉數照搬，將為競爭贏得許多寶貴的時間。

　　有了標準，對個體的要求便會降低，而系統(tǒng)的整體優(yōu)勢將更強大，從而消除個體間的差異，保證均質化的品質水準，這既是管理所體現的強大生產力，也是效率提升的重中之重。

　　3)構配件標準化

　　住宅形式千變萬化，但其組成細胞——構配件卻相對不變，廠家跟據不同的設計款式生產出對應的模塊產品出售，建造者根據不同的需求挑選模塊，拼裝形成房屋，就如同搭積木一樣將房子蓋起來，此為“住宅產業(yè)化”之路。

　　其實，發(fā)達國家已經在這樣做了，如日本和美國生產的盒子衛(wèi)生間和盒子廚房在歐洲、日本、俄羅斯等國被廣泛的應用；瑞典，這個世界上住宅工業(yè)化最發(fā)達的國家，80%的住宅采用以通用部件為基礎的住宅通用體系，其生產的獨戶住宅暢銷世界各地。我國雖然在1986年就提出“住宅產業(yè)化”一說，無奈各地住宅發(fā)展水平不均衡，以及整體工業(yè)化水平依舊落后，這份責任最后只能由發(fā)達地區(qū)的品牌地產開發(fā)企業(yè)承擔了。

　　當然，地塊的情形是復雜的，地產開發(fā)的標準化也是有限度的。這是因為，開發(fā)商不可能將所有的住宅產品全部研發(fā)窮盡，就算研究得再透徹，也不可能適應土地的千變萬化，總會有局部需要量身定做。這也就是房地產開發(fā)與汽車制造業(yè)的不同，應該說房地產開發(fā)的標準化需要考慮更多的可變性和適應性，組合可以產生變化，綜合從來都是一種創(chuàng)造力。將固定的

　　2、“標準化”釋疑

　　1)土地不能標準化，產品如何標準化？

　　在今天的中國，土地作為特殊的資源，市場化程度有限，想要獲取什么土地不能由企業(yè)完全控制。但是住宅產品類型畢竟有限，無非是高層、多層、聯排別墅等類型在不同的用地上做排列組合而已。所以我們不可以為獲取土地而確立一個明確的目標，卻可以明確的專注于開發(fā)某種或若干種產品，也就是說可以先明確某種產品的市場定位，為其明確一個設計、銷售、成本標準，之后進行研發(fā)設計，形成定型產品。再根據土地的實際情況，將產品往地塊上擺放。

　　德國大眾的誕生給我們的另一個啟示是，通常一種新車總是根據各方面的要求確定技術指標，以此為依據進行設計和研制，成功之后，再根據生產和流通等各方面的開支，嚴格進行成本核算，最后確定銷售價格，而大眾車卻是在設計、研制、生產等八字沒一撇的情況下，就根據德國人的一般生活水平，硬性規(guī)定每輛車的售價必須低于1000馬克。在這個一反常規(guī)、蠻橫不講理的價格決策下再去進行設計、研制以及生產、技術、成本等方面的工作，最后，竟空前成功。

　　雞生蛋，還是蛋生雞？有時事物未必是簡單的因果。

　　2)住宅產品諸多種，我們選擇做哪些？

　　那么，市場上有諸多的產品需求，我們不可能面面俱到，究竟選定哪幾種？勞斯萊斯、大眾的例子似乎可以給我們一個啟示：越貼近普通民眾，越具有持久生命力。05年宏觀調控時，上海樓市受沖擊力最大的是

　　在全球一體化的趨勢下，我們都是地球村的村民。英語是我們的通用語言，Mircosoft是IT業(yè)的通用標準，Wal-Mart 是零售業(yè)的通用標準， 麥當勞是快餐業(yè)的通用標準，那么，房地產行業(yè)呢？希望有朝一日，金地標準也將成為房地產業(yè)的通行標準。