良好的治理結構和多年苦苦堅持的規范運作，開始成為萬科融資的重要保證。

　　資本的萬科

　　丁琳/文

　　“萬科是多元化的融資策略。”郁亮強調，隨著萬科的規模越來越大，單一融資渠道顯然無法支撐公司的成長，而且目前來看每個渠道都具有非常大的不確定性，比如銀行貸款的政策風險較大。而積極探索各種合作方式，擁有靈活的多渠道融資方案顯然也是為了未雨綢繆。

　　萬科董事會秘書肖莉說，目前行業整體的資金來源比較單一，由于直接融資渠道沒有全面建立起來，行業融資過度依賴預售款和銀行信貸，這不僅引發了社會的憂慮，對于企業來說也是不安全的，而萬科是較早嘗試建立多元化融資渠道的住宅企業。

　　就股市募資而言，經過長時間的積累，萬科的優勢正越來越明顯：從2000年到2005年，萬科經歷了一次配股、兩次發行可轉換債券，總計從資本市場募集41.15億元的資金；2006年底，萬科非公開發行順利實施，一次性募集資金達42億元；今年8月，萬科增發3.17億A股，募資100億元人民幣。

　　在宣布完成增發的第二天，萬科再度公告，擬發行總金額不超過59億元的公司債。業內人士認為，如果萬科的公司債亦能成功發行，則可進一步優化公司的負債結構，減少短期借款。

　　對于今年下半年的連續兩次資本市場融資，肖莉表示，這僅僅可以支撐萬科今年的發展。“對萬科來說融資是一個長期的戰略，是未來幾年需要不停去做的事情，而其中要考慮的一個核心因素是，我們融資的速度能否跟得上發展的速度。”肖莉稱，萬科希望借助這個增長勢頭將資本平臺做大，而所有能夠使用的融資的工具，都會去進行嘗試。郁亮則認為，萬科在資本市場的融資速度還有待加快。

　　事實上，因為在治理結構、品牌和管理上多年積累下來的良好口碑，使得萬科在公眾和資本市場上都很受認可，所以在融資渠道上，萬科也可以擁有更多的戰略選擇。

　　多元化融資

　　2007年4月，全球最大的地產公司GE Commercial Finance Real Estate(通用電氣商業金融房地產公司)把在內地的首筆2000萬美元投向“中信資本·萬科中國房地產開發基金”，這一基金是去年12月中旬，萬科與中信資本投資有限公司共同籌組成立的。

　　萬科分管集團運營線的副總莫軍說，三四年前，萬科就開始有意識地拓展境外的融資渠道，希望藉此改變以往在資金上過多依賴國內銀行的局面——因為開發貸款和按揭受金融政策影響極大。與此同時，與國外等資本的合作，也可以通過學習其專業的投資經驗，提高萬科的運營水平。

　　在與境外資金的合作中，萬科良好的治理結構和一貫堅持的規范運作開始發揮作用。2004年7月，萬科宣布與全球最大的房地產項目融資銀行之一——德國銀行Hypo Real Estate Bank Internatinal(簡稱HI)達成合作協議，由后者出資3500萬美元，雙方共同在中山完成“萬科城市風景花園”項目。這也是國內第一家取得境外貸款的房地產案例。業內人士分析，HI相中萬科，并非僅僅青睞大型房地產開發商，而更注重開發商的項目操作能力。郁亮此前也表示，吸收海外資金的最大困難不在于制度，而在于公司本身的透明度，“海外資金要投資公司，最大的要求是能夠看清楚被投資公司和項目的風險，但是國內很多房地產企業在財務、項目運作等方面并不透明，擋住了資金的來路。”

　　2005年12月，萬科與加坡政府產業投資有限公司(GIC RE)附屬公司RZP簽訂了兩項轉讓項目公司部份股權的協議，獲得稅前收益8700多萬元。萬科的最大收獲在于，面對宏觀調控帶來的增長機會，將手中部分開發周期較長的項目出售給資金實力更為雄厚的境外投資者，獲得的資金可用于購買開發效率更高的土地，從而加快資金周轉速度，提高回報。

　　融資渠道的多元化，又使得萬科可以結合強勢品牌和資金的優勢，在土地資源的獲取上采取更加靈活的戰略。

　　多渠道拿地

　　9月28日下午，珠海2007年首批經營性10宗土地掛牌出讓會剛剛結束，萬科深圳區域本部總經理徐洪舸就接到了郁亮打來的詢問電話。“再拍下去就是地王，我們放棄了。”徐洪舸說。

　　萬科參與競拍的01號地位于珠海前山河沿岸黃金地段，最終被中信華南集團以46.5億元的總價競得，樓面地價高達7700元/平方米。

　　第二天，談及此事，郁亮告訴記者，本來給徐洪舸的預算是有可能拍到這塊地的，“但是在拍賣前我們已經決定，萬科不能拿地王。”郁亮的理由是，“在當前的市場形勢下，拿地王是危險的事情。”

　　分管運營線的集團副總經理莫軍認為，由于對未來市場預期太高，今年以來，不少開發商用萬科看來不是很理智的方式在土地一級市場“搶地”，在這種情況下，從去年起開始發力拿地的萬科，出于穩健和規避風險的考慮，有必要調整自己的拿地策略，避免在一級市場上用極高的價格與對手競爭。

　　9月26日，上海萬科房地產有限公司通過合作方式獲取了上海地杰國際城項目。合作完成后，萬科將取得該項目60%權益，對應價款約8億元。

　　事實上，在過去一年多的時間內，萬科僅在上海，就通過股權收購的方式獲得近300萬平方米土地儲備，在土地二級市場拿地勢如破竹，其中包括在上海頗有影響的恒大房產、中林置業等公司。

　　萬科初嘗這種甜頭，始于2005年對浙江南都集團的股權收購，那次萬科以18.6億元的代價取得了較多項目資源和土地儲備，并借助南都迅速補齊了其長三角戰略中的浙江 “短板”。此后萬科發現，行業內資源整合的需求大量出現，不少發展商主動找到萬科希望合作，而且。“很多開發商是拿出自己的一大批項目、甚至整個企業與萬科談合作。”莫軍回憶，這與過去兩年房地產的宏觀調控政策導致一些企業遇到經營難題有一定關系，也有一些企業是經營者的個人原因愿意去做這種套現。公開資料顯示，2006年萬科新增項目儲備1201萬平米，其中50%左右是通過這種合作方式取得。

　　而今年以來，隨著房地產市場再次升溫，萬科手頭在談的這種合作資源，居然比去年還要多。據介紹，今年上半年萬科的新增土地資源，有60%是通過收購等各種合作方式獲取。

　　“在很多人看來，市場好了正好可以以不錯的價格套現。”莫軍分析。而業內人士分析，土地價格的高漲和競爭環境的變化，也讓一些中小開發商難以為繼，以致萌生退意。可以看到的是，目前每個城市的前10名發展商所占市場分額，幾乎都在逐步提高。

　　“現在全國有5萬家發展商，眼下大多數城市還是處于非常分散的市場格局。一定程度上的集中化，可以讓更多客戶買到品牌開發商的產品，售后服務、產品質量會更有保障。另一方面，將更多的存量土地快速轉化為住房投入市場，也有助于穩定

　　以上并不是萬科“多渠道土地策略”的全部。萬科還相繼與中信資本、中糧集團、新加坡政府產業投資有限公司、中國航空工業第一集團公司等公司進行了項目合作或者達成戰略合作意向。比如，與中糧地產合作開發廣州白云區金沙洲項目，具體來說是中糧出錢與萬科共同投地——從另一個角度來看，此亦為萬科“多元化融資策略”的范疇。-

　　欄目主持：張鵬E-mail:zhang_peng@ccw.com.cn