一個房地產(chǎn)商的另類生存

　　不存地、不存房、零庫存，為何受紐交所青睞

　　-本報記者 唐鴻

　　“第一家在美國上市的中國房地產(chǎn)企業(yè)”——如今，這項(xiàng)眾多國內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)垂涎已久的桂冠終于落到了河南地產(chǎn)企業(yè)“鑫苑(中國)置業(yè)有限公司”的頭上。

　　鑫苑于北京時間2007年12月12日在美國紐約交易所上市，代號“XIN”，發(fā)行價14美元，共發(fā)行1750萬股，上市當(dāng)天收盤價16.8美元，漲幅20%，融資達(dá)2.45億美元。

　　2006年，對鑫苑進(jìn)行資本注入，并助推其成功登陸美國資本市場的藍(lán)山(中國)資本總裁唐越表示：資本市場所看好的就是鑫苑的可復(fù)制的商業(yè)模式和可持續(xù)的增長性。

　　而這個曾經(jīng)名不見經(jīng)傳的河南本土地產(chǎn)企業(yè)，在過去3年中不聲不響地以年復(fù)合增長率100%的水平高速發(fā)展著。

　　鑫苑“零庫存”模式

　　在前不久舉行的“中國資本論壇”上，記者見到了鑫苑的董事長兼總裁張勇，此次他作為企業(yè)界代表出席了論壇。他談吐自信，明顯能感覺出在美上市后的揚(yáng)眉吐氣，但在接受記者采訪時，口風(fēng)卻比以前緊了。

　　2007年11月26日，在香港中國工商銀行大廈，張勇帶領(lǐng)其團(tuán)隊(duì)進(jìn)行了上市路演的第一站。

　　眾所周知，土地儲備量向來是香港資本市場考查一個地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力的重要標(biāo)準(zhǔn)，而鑫苑這種“不存地、不存房、零庫存”的商業(yè)模式，注定會在香港資本市場中遇冷。

　　果然，“有近80%的香港投資者都對我們的零土地儲備量的模式產(chǎn)生了質(zhì)疑。” 張勇對《財富時報》記者說，“但對此我們早有預(yù)料，之所以選香港為第一站，我們就是希望告訴香港的投資者，還有另一種地產(chǎn)商業(yè)模式的存在。”

　　與在香港受到的冷落截然相反的是，鑫苑模式在隨后的英國、迪拜、德國、美國、澳大利亞的路演中得到了極大的認(rèn)同。鑫苑路演走了7個國家、十幾個城市，“最終，超過80%的投資者來自中東、歐美和澳大利亞市場”。

　　怎么理解“不存地、不存房、零庫存”呢？張勇告訴記者，他們的生產(chǎn)運(yùn)營方式是“快速拿地、快速建設(shè)、快速銷售”。

　　“通過‘招拍掛’，只要資金流充足就可以快速拿地，拿地后3個月就可以實(shí)現(xiàn)交割，第4個月開始建設(shè)，第5個月做貸款，第6～8個月現(xiàn)金流就可以回正了。”

　　如果按照張勇所說，“零庫存”的模式使現(xiàn)金流快速回正，那么就大大縮短了開發(fā)周期，從而避免了因開發(fā)周期過長積累的政策和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，也保證了投資者的利益。

　　至于“快速銷售”環(huán)節(jié)，一位地產(chǎn)企業(yè)銷售人員說：“在如今中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、需求遠(yuǎn)大于供給的地產(chǎn)市場下，只要建的是老百姓買得起的房子，怎么會愁賣呢？！”

　　自2007年歲末以來，國家一系列打擊投機(jī)購房、囤地囤房的調(diào)控政策，已經(jīng)迫使各地產(chǎn)企業(yè)不得不對自身的生產(chǎn)運(yùn)營方式作出相應(yīng)調(diào)整，而目前仍把土地儲備作為重要資產(chǎn)的廣大地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式，也必將跟隨調(diào)控政策實(shí)現(xiàn)根本性的轉(zhuǎn)變。

　　“中國有10000個房地產(chǎn)企業(yè)，可沒有一個倒閉的，這說明什么？這不正常的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)象說明地產(chǎn)企業(yè)根本沒有真正進(jìn)入市場化運(yùn)作，全都在賺土地增值的錢。”張勇說。

　　顯然，在“零庫存”的生產(chǎn)方式中，土地對于鑫苑來說更像是生產(chǎn)資料，而不是資產(chǎn)，鑫苑模式也可以說是一種輕資產(chǎn)的模式。

　　“次貸危機(jī)機(jī)會”

　　張勇告訴記者，鑫苑成立10年，而花在籌備上市上的時間，嚴(yán)格意義上講已經(jīng)五六年了，真正進(jìn)入實(shí)質(zhì)性運(yùn)作用了2年。可以算出，這兩年的時間節(jié)點(diǎn)也正是藍(lán)山和EI等國際大投資基金進(jìn)入鑫苑的兩年。2006年8月，藍(lán)山(中國)、美國EI中國投資公司與鑫苑展開全面合作，外商獨(dú)資下的鑫苑誕生，這種資本構(gòu)成無疑加速了其赴美上市的進(jìn)程。

　　美國的次貸危機(jī)使得資本市場流動性變差，投資者信心不足，張勇坦言：“次貸危機(jī)對我們的影響還是非常大的。”

　　進(jìn)入上市工作實(shí)質(zhì)性操作的兩年來，張勇一直帶領(lǐng)鑫苑在做業(yè)績、做私募基金、做審計(jì)和法律性調(diào)查等工作，不斷向投資者證明著自身的優(yōu)勢。

　　潘小夏是前納斯達(dá)克中國首席代表及亞太區(qū)董事總經(jīng)理，曾把百度、分眾等眾多中國知名企業(yè)推向納斯達(dá)克上市，其現(xiàn)為中投圣泉的合伙人。他認(rèn)為正是美國的次貸危機(jī)才使美國的資本市場更多地尋找到了中國企業(yè)。

　　潘小夏說：“像鑫苑這種近年來復(fù)合增長率能達(dá)到100%的地產(chǎn)企業(yè)，目前在美國是幾乎沒有的，而資本的逐利性也就使得這些國際資本看到了中國地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的商機(jī)。”

　　張勇也表示，鑫苑在美國上市的成功，無疑使鑫苑的資金流更充裕、發(fā)展更具國際視野。

　　在美國上市相對于在內(nèi)地A股、香港H股或新加坡等地區(qū)，其最大的優(yōu)勢還是在于融資量上，有業(yè)內(nèi)人士估算在美國上市比其他地區(qū)可多融資50%～100%。潘小夏說：“美國資本市場目前對企業(yè)的估值是要高于其他地區(qū)的；其次，美國是公認(rèn)的世界上最好的資本市場，在美國上市，對于企業(yè)快速進(jìn)入國際通道以及按照國際標(biāo)準(zhǔn)要求和提高自身實(shí)力都是有益的。”

　　之前也曾有國內(nèi)知名的地產(chǎn)企業(yè)到美國尋求上市，但最終未獲成功，對此，張勇把原因歸結(jié)于“商業(yè)模式不夠清晰”。而潘小夏則說：“美國資本市場對中國企業(yè)的認(rèn)識也是有一個過程的，如今很多企業(yè)都在排著隊(duì)，只是暫時沒有進(jìn)來而已。”

　　開發(fā)二、三線城市

　　鑫苑是1997年在鄭州成立的，其本身就是個立足二線城市的地產(chǎn)企業(yè)，自然也就對二線城市有更多的了解和關(guān)注。

　　在鄭州，鑫苑的市場占有率達(dá)8%，而縱觀鑫苑所開發(fā)的樓盤，其定位也都是二線城市，比如成都、濟(jì)南、合肥等；樓盤的規(guī)模一般是1000～5000戶，配套設(shè)施較完善；而樓盤的價位，張勇總結(jié)是“老百姓買得起的高品質(zhì)住宅社區(qū)”。

　　美國資本看好鑫苑所謂的“可持續(xù)增長性”，其中很重要的一個原因也是其二線城市定位問題。“二線城市市場廣闊、人口眾多、城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)發(fā)展也很快，自然需求量大、可持續(xù)時間長。而且現(xiàn)在二線城市人均居住面積也還有待改善和提高。”張勇分析道。

　　有業(yè)內(nèi)人士向記者披露，中國的10000家地產(chǎn)企業(yè)中，前10強(qiáng)企業(yè)的市場份額只占5%，前100強(qiáng)也只占到13%，更多的二、三線地產(chǎn)企業(yè)除了專注于本地開發(fā)外，也逐步把眼光瞄準(zhǔn)了其他二、三線城市。

　　但隨著二、三線城市地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其對開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模也有了比以前更高的標(biāo)準(zhǔn)，河南省社會科學(xué)院副院長劉道興對記者說：“那種小打小鬧，有點(diǎn)小錢就可以進(jìn)入這個領(lǐng)域蓋房子和開發(fā)的情況不會發(fā)生了。現(xiàn)在河南的幾個房地產(chǎn)企業(yè)做一個項(xiàng)目都比較大，拿一塊地就是五六個億，甚至七八個億。再加上國家對房地產(chǎn)總體上的從嚴(yán)控制，從銀行貸款越來越難，這就要求地產(chǎn)企業(yè)必須到資本市場上直接融資，接受嚴(yán)格的挑選和嚴(yán)峻的考驗(yàn)。”

　　張勇透露，目前鑫苑在建項(xiàng)目15個，在建面積200多萬平方米。有消息稱，鑫苑今年3月，將會把總部遷至北京。對此，張勇沒有給出正面回答，但他可以肯定的是，即便隨著鑫苑自身的發(fā)展壯大，其二、三線城市的開發(fā)戰(zhàn)略定位也是不會改變的。