世界最貴房子的喧鬧或只是少數(shù)富人的擊鼓傳花。大眾市場暫時(shí)安全

　　文《環(huán)球企業(yè)家》靳志輝

　　在金融和自由貿(mào)易中心地位岌岌可危，購物天堂的稱號也面臨挑戰(zhàn)的時(shí)刻，香港又贏得了一個(gè)令人咋舌的代號—全球房子最貴之地。10月14日，由香港恒基兆業(yè)開發(fā)的天匯大廈的68樓A室以4.39億港元售出，均價(jià)折合每平方米67萬元人民幣，成為全球最昂貴的房子。在其前后，還有恒基地產(chǎn)的“天璽”項(xiàng)目以及新鴻基地產(chǎn)開發(fā)的“凱旋門”等的售價(jià)也極其逼近“最貴”寶座，直追1997年的瘋狂水平。

　　考慮到中國百萬美元富豪三分之一都在香港，而其核心區(qū)—香港島的面積只有北京市海淀區(qū)的六分之一，這并不是一個(gè)意外事件，甚至是整個(gè)中國豪宅市場的縮影。瑞信證券董事總經(jīng)理陶冬指出，同樣是200萬美元，可在歐洲購買一座古城堡，在西班牙擁有最好海景的別墅，在北京能買一套北五環(huán)的疊拼別墅，但在香港只能買最貴房子的一個(gè)廚房。這一切，均拜中國高效的制造富豪流水線所賜。

　　香港樓市火爆的尺度已引發(fā)諸多憂慮，投資者開始關(guān)注，這座以土地銀行著稱的城市是否正在醞釀新的資產(chǎn)泡沫，以及內(nèi)地投資者是否加劇了“泡沫”的膨脹。悲觀者預(yù)測稱，豪宅價(jià)格的上漲將帶動普通住宅價(jià)格追高，從而使尚無經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)的香港陷入危險(xiǎn)境地。 最近香港特區(qū)政府出臺政策限制2000萬港元以上的豪華住宅的貸款額度，更加劇了這種猜測。

　　但大部分香港房地產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為，此輪豪宅行情還遠(yuǎn)沒有到泡沫破滅的階段。仲量聯(lián)行國際董事兼香港住宅部主管曾煥平向《環(huán)球企業(yè)家》表示，無論是從房屋成交量，還是房屋炒賣率，現(xiàn)在的樓市都無法與1997年相比，“1997年的時(shí)候七成的人都是在炒賣，現(xiàn)在這個(gè)比例不到10%。”世邦魏理仕大中華區(qū)研究部資深董事吳家儀也指出，衡量房市是否產(chǎn)生泡沫的最佳指標(biāo)是供樓負(fù)擔(dān)比例，即家庭月收入中用于還貸部分的比例，目前香港的這一數(shù)字平均維持在40%以下，“這是一個(gè)很健康的比例。”購買豪宅的人一般更是多付現(xiàn)金，貸款比例很低。

　　更為關(guān)鍵的是，豪宅市場只占香港整體成交量的很少比例，今年前9個(gè)月，全香港住宅成交買賣有79661宗，其中豪宅成交買賣僅1658宗，占全體買賣宗數(shù)的2%。香港中原地產(chǎn)研究部聯(lián)席董事黃良升更是將天價(jià)豪宅比喻為“名畫拍賣”，認(rèn)為其只是少數(shù)個(gè)例，“豪宅和普通住宅，完全是兩個(gè)不同的世界。” 

　　推手

　　盡管天價(jià)豪宅只是個(gè)案，但內(nèi)地資金在這些案例中的頻繁曝光卻吸引了足夠的注意力。“他們喜歡買帶游戲池、漂亮豪華、金碧輝煌的新樓盤。”吳家儀總結(jié)道，內(nèi)地投資客在購買九龍“凱旋門”、“天璽”等高檔樓盤住宅時(shí)的表現(xiàn)十分搶眼。內(nèi)地資金在香港樓市的耀眼表現(xiàn)也為自己招來某種“麻煩”：一些輿論認(rèn)為，正是內(nèi)地的流動性泛濫抬高了香港房價(jià)，造成市場上的混亂，并可能釀成新一輪房地產(chǎn)危機(jī)。

　　如果回顧內(nèi)地資金大舉進(jìn)入香港房地產(chǎn)市場的時(shí)機(jī)會發(fā)現(xiàn)，來自內(nèi)地的投資者恰恰是香港樓市走出低谷的“拯救者”。就在一年前，香港房地產(chǎn)市場還處于冰封時(shí)期，在金融風(fēng)暴的沖擊下，市場平均價(jià)格大幅下跌了35%至40%。當(dāng)香港的歐美房地產(chǎn)投資基金忙于撤退時(shí)，擁有充裕資金的內(nèi)地投資者卻發(fā)現(xiàn)了香港豪宅這塊“價(jià)值洼地”。一方面，經(jīng)濟(jì)危機(jī)使香港房地產(chǎn)市場特別是豪宅市場嚴(yán)重超跌。另一方面，香港豪宅供應(yīng)量稀少，歷來是適合投資的資產(chǎn)。曾煥平指出，因?yàn)橄愀弁恋毓��?yīng)緊張，豪宅建設(shè)用地更為稀少，每年豪宅供應(yīng)量不超過1000套。而吳家儀也向《環(huán)球企業(yè)家》透露，在香港的傳統(tǒng)豪宅區(qū)如山頂、半山、南區(qū)、淺水灣、渣甸山，那些帶花園風(fēng)景佳的大屋存量很少，市場上也少見出售，像山頂區(qū)域今年只有10套豪宅可在市場上流通。因此，當(dāng)今年初擁有充裕資金的內(nèi)地投資者開始投資香港豪宅市場，很快就撬動了香港樓市的整體復(fù)蘇。

　　但以此認(rèn)為是內(nèi)地投資者推動了這輪豪宅風(fēng)潮也不盡合理。黃良升認(rèn)為，真正購買香港豪宅的主力依然是香港本地富豪及投資者，內(nèi)地投資者只不過在某種程度上取代了原來歐美投資基金的角色，僅占兩三成的比例。他透露，在香港房地產(chǎn)市場，本地買家一直都是主力，而在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，雷曼事件給香港投資者留下了深刻教訓(xùn)，棄金融投資，購買稀缺性強(qiáng)的高級住宅，成為他們調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的本能選擇。吳家儀也分析道：“以前香港人還喜歡買匯豐銀行這樣的安全股，但到現(xiàn)在它還沒回到原來150元的價(jià)格，如果是投資房地產(chǎn)，那肯定已經(jīng)回到金融風(fēng)暴前的價(jià)格了。如果上市公司沒有好的管理層就可能沒有派息，但房地產(chǎn)無疑有穩(wěn)定的租金回報(bào)。”

　　至于另一種擔(dān)憂，即香港特區(qū)政府為豪宅投資降溫，是否會將來自內(nèi)地、歐美的“熱錢”引向香港的普通住宅，黃良升認(rèn)為并不需要擔(dān)心。他分析認(rèn)為，隨著內(nèi)地“熱錢”在港投資的深入，他們的目標(biāo)會逐漸從個(gè)別性的炫耀性消費(fèi)轉(zhuǎn)向?qū)懽謽恰⒋笮蜕虉觥⒐�業(yè)廠房等投資回報(bào)率更高的投機(jī)性物業(yè)，而中小型住宅并非“熱錢”的興趣所在。

　　不過，有關(guān)香港房地產(chǎn)泡沫的爭議已迅速從經(jīng)濟(jì)話題演化為政治話題，在香港普通市民和議員對房價(jià)快速上漲表示強(qiáng)烈抗議以后，香港特區(qū)政府行政長官曾蔭權(quán)一方面聲稱“暫未見到一個(gè)明顯的泡沫”，一方面也承諾在市場需要時(shí)出手穩(wěn)定樓市。針對樓市過熱現(xiàn)象，香港金融管理局出臺措施限制豪宅按揭成數(shù)，財(cái)政司司長曾俊華亦積極采取行動，約見地產(chǎn)商代表。

　　自從香港金融管理局提高貸款成數(shù)到四成后，香港樓市的成交量已短暫出現(xiàn)下滑，成交價(jià)呈橫盤狀態(tài)。但此針對豪宅的限制措施并不能真正抑制手頭現(xiàn)金寬裕的富豪置產(chǎn)，只是短期對買家心理影響比較大，從長期看對樓市尤其是對一般中小型住宅影響并不大。大多數(shù)房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)的普遍看法是，由于房地產(chǎn)價(jià)格對整體香港經(jīng)濟(jì)、市民影響很大，而1997年的教訓(xùn)對香港來說是很痛苦的回憶，因此，政府不會輕易出臺措施來干預(yù)樓市的運(yùn)行。可以想象，這種投鼠忌器的心理將讓香港繼續(xù)朝著最貴房子路走下去。

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