郝倩

　　所謂業內目前泛指的帕爾迪對于財務風險控制的鐵率，就是“長期有息負債占資本的比率(D/C)不超過40%”。

　　Pulte homes2002年年報顯示：“截至2002年12月31日，不包括我們的抵押貸款，我們長期有息負債大約41%。我們希望可以保持我們的長期有息負債等于或者低于40%的水平。”

　　由此可見，帕爾迪在年報中并沒有說明D/C 40%是一條鐵率。同時由于國內與美國的情況不同，所謂的帕爾迪鐵率套用在國內企業，并不十分切合實際。這其中有三條最關鍵的因素。

　　首先，記者了解到：在美國，7到14年的長期有息負債占60%。而在國內，銀行借貸大都是短期借貸，一般1年以上的貸款都可以算作長期負債。綠城

　　如果不考慮應付賬款算作負債這一因素，中國房地產企業65%的負債率中，大約有30%為銀行借貸。這一借貸負債水平低于帕爾迪所稱的“40%”。

　　當然，從防范財務風險的角度來看，長期負債的風險遠比短期負債更加有利于房地產企業的發展。

　　其次，雖然很多國家并不采用“預售制”，但“預售”的方式同樣存在。新亞基金顧問有限公司總經理王元勤舉例稱：在加拿大，可能一個房地產項目在規劃通過之后就可以進行銷售，僅收“定金”。一般來說，首次購房者僅付5%定金；二次購房者可能要付30%的定金，按揭款到交房時再付。原則上說，這筆“定金”

　　相比國內“預售”后直接一次性繳清或者通過銀行借貸房款，國外很多“預售制度”給開發商的融資空間遠小于國內企業。這也是國內企業的一個優勢。但由于國內外的國情差異，國內外房地產企業的負債率又很難作類比。

　　最后，美國的“土地期權”制度也是美國房地產公司降低成本的重要因素。例如，帕爾迪僅支付定金，就可以獲得一塊計劃在8年后開發的土地，而不需要在短期內將地款完全支付。

　　相比來看，萬科規劃中的項目僅可供2到3年的開發量，并且這些項目的土地款都需要短期內付清。

　　如果國內企業不能把握住土地儲備的度，就會引發財務波動。

　　土地制度方面的差異，導致帕爾迪在資金周轉率上可以達到1.2，而萬科最新統計的資金周轉率僅為0.56。2005年房地產上市公司資金周轉率平均為0.32；行業平均資金周轉率則為0.21。

　　萬科目前從獲得土地到賣樓，比行業平均快5個月，比上市公司快4個月，但是與帕爾迪還有很大的差距。而且在現行的土地制度之下，周轉率的提高并非想象中那么簡單。