房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的四個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)

　　王詞軍

　　眾所皆知，設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)的核心之一，尤其是由以往的資源競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向能力競(jìng)爭(zhēng)的未來房地產(chǎn)市場(chǎng)，設(shè)計(jì)管理能力顯得尤為重要。設(shè)計(jì)重要，理由很簡(jiǎn)單，一方面設(shè)計(jì)直接決定了公司產(chǎn)品是否符合消費(fèi)者的要求，也就決定了產(chǎn)品可以為公司帶來的收入，另一方面設(shè)計(jì)決定了公司產(chǎn)品70%以上的成本支出(建安成本)，二者相減也就決定了公司產(chǎn)品開發(fā)的成敗。那么怎樣才能以最經(jīng)濟(jì)的成本建造出最符合客戶需求的產(chǎn)品？結(jié)合在業(yè)內(nèi)的經(jīng)驗(yàn)，筆者以為關(guān)鍵是抓住設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)過程控制、設(shè)計(jì)成果評(píng)審和設(shè)計(jì)變更控制這四個(gè)環(huán)節(jié)。

　　設(shè)計(jì)任務(wù)書

　　設(shè)計(jì)任務(wù)書是設(shè)計(jì)的輸入，要想有好的設(shè)計(jì)輸出，充分的設(shè)計(jì)輸入是起點(diǎn)。方案設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書的輸入主要應(yīng)包括公司最高領(lǐng)導(dǎo)層的規(guī)劃意見、營(yíng)銷部門提供的產(chǎn)品定位、物業(yè)公司和客服部門提供的客戶建議、開發(fā)部門提供的政府征詢意見、預(yù)算部門提出的初步成本建議以及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理部門提供的勘測(cè)報(bào)告等；初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書的輸入則主要應(yīng)包括前面的設(shè)計(jì)成果、報(bào)批過程中獲知的反饋意見、預(yù)算部門提供的細(xì)化成本要求以及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理部門提供的配套設(shè)備的設(shè)計(jì)要求等。設(shè)計(jì)在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書輸入的重點(diǎn)不太一樣，前者的重心在于政府規(guī)劃、產(chǎn)品定位、領(lǐng)導(dǎo)意圖，而后者的重心則在于報(bào)批反饋意見、成本要求。由于后續(xù)參與設(shè)計(jì)成果評(píng)審的部門基本與提供設(shè)計(jì)輸入建議的部門一致，因此若此環(huán)節(jié)將某個(gè)部門省略，那么后續(xù)的設(shè)計(jì)評(píng)審也將缺乏針對(duì)性的效果。一般來說，

房地產(chǎn)企業(yè)能意識(shí)到該環(huán)節(jié)的重要性，但總是由于這樣或那樣的原因?qū)е略O(shè)計(jì)輸入不夠充分或設(shè)計(jì)輸入質(zhì)量不高，總結(jié)下來，主要有以下幾點(diǎn)：

　　時(shí)間緊張。目前有不少房地產(chǎn)企業(yè)，為了圖快，為了趕一個(gè)好的上市時(shí)機(jī)，往往工期緊張，留給設(shè)計(jì)的時(shí)間并不多，也因此導(dǎo)致了設(shè)計(jì)任務(wù)書編制匆匆忙忙，包括后續(xù)的設(shè)計(jì)過程控制和設(shè)計(jì)成果評(píng)審都是敷衍了事，一切問題由施工過程中的設(shè)計(jì)變更和工程簽證來解決。同樣因?yàn)楣て诰o張，也大大影響了其他部門提供資料的質(zhì)量。

　　人力資源緊張。房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)人才缺乏的現(xiàn)象普遍嚴(yán)重，匱乏的人才使得很多大家都知道重要的工作卻沒有辦法開展，比如收集客戶信息，了解客戶需求，同時(shí)，在精力分散的情況下也降低了工作質(zhì)量，如設(shè)計(jì)限額要求的質(zhì)量可能因?yàn)榫�力不夠而大打折扣�?/p>

　　忽視。在方案設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)任務(wù)書編制時(shí)，忽視了地質(zhì)勘探報(bào)告的重要性，導(dǎo)致后續(xù)大量的土方簽證和一系列的設(shè)計(jì)缺陷；在擴(kuò)初設(shè)計(jì)時(shí)，忽視了項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理部門提出的配套設(shè)備的設(shè)計(jì)要求，導(dǎo)致后續(xù)土建、配套和景觀的設(shè)計(jì)矛盾現(xiàn)象。

　　積累不足。成本方面的積累不足導(dǎo)致預(yù)算部門難以提供有效的設(shè)計(jì)限額要求，客戶方面的積累不足導(dǎo)致營(yíng)銷部門、客服部門不能提供有效的客戶需求建議等。

　　設(shè)計(jì)過程控制

　　設(shè)計(jì)過程的控制是設(shè)計(jì)意圖得以圖紙化的有力手段。多數(shù)企業(yè)在設(shè)計(jì)的過程中不太重視過程的控制，缺乏必要的跟蹤，導(dǎo)致設(shè)計(jì)結(jié)果出現(xiàn)不應(yīng)有的偏差。做好這環(huán)節(jié)的工作可以從以下幾個(gè)方面來考慮：

　　關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制。在設(shè)計(jì)開始實(shí)施前，設(shè)計(jì)部門與公司領(lǐng)導(dǎo)擬定該設(shè)計(jì)項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，設(shè)計(jì)部門組織檢查，必要時(shí)可組織各部門參與的研討會(huì)，同時(shí)碰到不確定性問題時(shí)應(yīng)即時(shí)的征詢規(guī)劃部門意見，盡早發(fā)現(xiàn)問題，提前解決問題。

　　日常跟蹤。在設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)部門應(yīng)有專人及時(shí)跟蹤，及時(shí)掌握設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)，避免設(shè)計(jì)偏離重心，造成返工現(xiàn)象。

　　過程記錄。在與設(shè)計(jì)單位的溝通交流中，隨時(shí)隨地的做好詳細(xì)的過程記錄，便于項(xiàng)目完結(jié)后進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，避免類似問題的復(fù)發(fā)，也便于對(duì)設(shè)計(jì)單位的考核管理。

　　設(shè)計(jì)成果評(píng)審

　　設(shè)計(jì)成果評(píng)審是設(shè)計(jì)意圖得以圖紙化的另一重要手段。設(shè)計(jì)評(píng)審是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)單位提供成果的最后一次把關(guān)，這一次把關(guān)的成敗很大程度決定了后面設(shè)計(jì)變更和工程簽證的多少，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)給予高度的重視。目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)或采取口頭等非正式溝通的方式或不重視走形式，導(dǎo)致該環(huán)節(jié)的控制作用不能很好的發(fā)揮。設(shè)計(jì)成果評(píng)審會(huì)的實(shí)施可以考慮做好以下幾點(diǎn)：

　　評(píng)審會(huì)的合理組織。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)部門的工作時(shí)間異常寶貴，應(yīng)盡可能的組織在花功夫使之更加科學(xué)合理有效。在時(shí)間上應(yīng)充分考慮到評(píng)審參與者的工作安排，避免出差或其他原因?qū)е碌娜毕�；設(shè)計(jì)方案或施工圖應(yīng)根據(jù)量的大小提前(2-3天)下發(fā)評(píng)審參與者，以備消化吸收，提高評(píng)審會(huì)效率；選擇權(quán)威人士擔(dān)任主持人，提高各參與部門的重視程度，同時(shí)在出現(xiàn)爭(zhēng)持意見時(shí)決策拍板，避免長(zhǎng)期爭(zhēng)執(zhí)影響效率。

　　參與部門充分。一般來說，提供設(shè)計(jì)輸入的部門以及領(lǐng)導(dǎo)都應(yīng)參與，核對(duì)提供的設(shè)計(jì)要求或建議是否在設(shè)計(jì)圖紙中得到體現(xiàn)。必要時(shí)，還應(yīng)邀請(qǐng)外部有關(guān)專家參與。

　　參與部門重視。參與部門重視才能起到評(píng)審的效果，而參與部門往往都是比較忙碌的業(yè)務(wù)部門，要避免來了聽聽走人的心態(tài)。

　　評(píng)審紀(jì)要。評(píng)審紀(jì)要的嚴(yán)肅對(duì)待可以提高部門的重視程度，并且為日后的設(shè)計(jì)分析總結(jié)提供素材和依據(jù)。各個(gè)評(píng)審會(huì)都應(yīng)由詳盡的評(píng)審意見記錄，并要求簽字確認(rèn)。

　　設(shè)計(jì)變更控制

　　設(shè)計(jì)變更可能產(chǎn)生好的影響，如節(jié)省成本，產(chǎn)品在功能上更加符合業(yè)主的要求，也可能產(chǎn)生不好的影響，如帶來成本的嚴(yán)重超出。設(shè)計(jì)變更的產(chǎn)生可以有多方面的原因，主要包括以下幾種：

　　公司領(lǐng)導(dǎo)要求變更：因領(lǐng)導(dǎo)的換屆導(dǎo)致現(xiàn)有設(shè)計(jì)風(fēng)格不符合領(lǐng)導(dǎo)要求，或原有領(lǐng)導(dǎo)基于公司發(fā)展的角度要求進(jìn)行變更等。

　　營(yíng)銷部門要求變更：產(chǎn)品的功能設(shè)計(jì)不符合業(yè)主的要求或給業(yè)主帶來十分的不便等情況，營(yíng)銷部門提出進(jìn)行變更。

　　施工單位要求變更：施工單位因材料設(shè)備使用問題而提出來的變更，如原有材料設(shè)備缺貨要使用替代產(chǎn)品，又比如使用新材料；施工單位發(fā)現(xiàn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)失誤而提出來的變更，如出現(xiàn)明顯的圖紙錯(cuò)漏現(xiàn)象。

　　設(shè)計(jì)變更的控制主要從設(shè)計(jì)變更發(fā)生的次數(shù)和每一次設(shè)計(jì)變更的處理兩個(gè)方面進(jìn)行控制。

　　減少設(shè)計(jì)變更次數(shù)。要想減少設(shè)計(jì)變更次數(shù)，最關(guān)鍵的是將風(fēng)險(xiǎn)前移，也就是說將發(fā)生設(shè)計(jì)變更的可能性盡可能的在前面的設(shè)計(jì)管理工作中予以解決。概括說來，就是做好前述的設(shè)計(jì)任務(wù)書編制、設(shè)計(jì)過程控制和設(shè)計(jì)成果評(píng)審三項(xiàng)基本工作。根據(jù)筆者經(jīng)驗(yàn)，做好該三項(xiàng)工作后，設(shè)計(jì)變更的次數(shù)可以得到一個(gè)較好的控制。

　　嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更的發(fā)生。設(shè)計(jì)變更發(fā)生的控制主要是堅(jiān)持“先研討再測(cè)算最后決策”的控制原則，簡(jiǎn)單說來，先從技術(shù)上驗(yàn)證是否可行，然后從成本上驗(yàn)證是否可行，最后決策是否變更。這樣做來，可能會(huì)影響施工效率，在此可以適當(dāng)?shù)慕o予項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一定設(shè)計(jì)變更的權(quán)限進(jìn)行操作。

　　另外，設(shè)計(jì)單位素質(zhì)的優(yōu)劣也是一個(gè)不可忽視的環(huán)節(jié)。目前國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)水平和素質(zhì)差異較大，一般來說，大型設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)水平高，設(shè)計(jì)質(zhì)量更為可靠，但價(jià)格稍高而且配套服務(wù)不能跟上，中小型設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)水平偏低，設(shè)計(jì)質(zhì)量也相應(yīng)折扣，但價(jià)格稍低而且配套服務(wù)質(zhì)量高。建議房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身資源情況選擇合理的設(shè)計(jì)單位，不要盲目的追求大型設(shè)計(jì)院，也不要一味的追求節(jié)約成本。