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秀水2號走回頭路求成功


http://whmsebhyy.com 2005年07月17日 11:41 中國經營報

  作者:侯生

  “秀庫+裝庫+食庫+玩庫,讓你的消費體驗酷到頂點!”曾經豪言要顛覆傳統商業地產模式的“巨庫”如今已經淪為反面教材。但許多業內人士將其失敗原因歸集到“地理位置不佳,缺少商業氛圍”而不是分割產權出售模式的先天缺陷。于是,繼“巨庫”之后,“搜秀城”商品批發市場、百榮世貿商城等照樣分割產權出售。

  商業與地產在巨庫項目上開了一個大玩笑,小投資者成了犧牲品。

  如果單純從房地產開發的角度來說,“巨庫”應該是個成功案例,無論是從前期定位,還是后期推廣策劃以及最后的銷售,它都非常成功。然而在作為地產開發項目成功以后,零售商業運營模式卻給地產商上了深刻一課。主要從事住宅開發的開發商本來在商業運作方面就沒有什么經驗,還一再向小業主們承諾,兩年內投資回報不低于16%。專業人士早有預警:“住宅地產開發只需要考慮房地產開發方面的問題,而商業項目則不僅需要房地產開發知識,還需要在資本運營、商業經營領域進行專業運作。”然而,很多地產把專家的警告當做了耳旁風。而商鋪產權散賣的項目后期很難實現統一管理,運營失敗幾乎是注定的結局。

  大連萬達集團董事長王健林在痛定思痛后曾表示,商業地產不是商業,也不是地產,也不是簡單的商業+地產,商業地產應是以零售物業的租金收入為目的的長期房地產投資,如果開發完了就賣出去,從本質上說就不是商業地產。

  北京秀水投資全程顧問袁洪利對王健林的觀點深表贊同。袁洪利提出,只租不售,這是做商業地產必須牢記的一點。他認為,北京商業地產的整體運營始終在學習的階段,這是一件相當值得反思的事情。沒有規矩,不成方圓。方法論的先天不足,導致了北京商業地產運作的投機特性。不僅在美國、日本等國家,即使在中國香港,“規劃與運營能力”都是商業地產的黃金信條。

  針對北京新秀水的運營,袁洪利分析,作為國際知名的商業品牌,“北京秀水街”是由眾多商戶一點一點根據市場的規律建立起來的特色區域,如果這兒的商業地產先銷售之后再進行商業規劃整合,就有兩個方面保證不了:經營的整體性和經營的有效性。“根據我們的統計與分析,凡是賣掉商鋪來做商業地產項目的,九成以上的命運都不好。有個別成功的,那就是天時、地利、人和都趕上了或者是蒙著了。所以,秀水2號從一開始就堅定了只租不售的原則,提出要用商業運營方式去做租賃市場”,袁洪利說。

  據其介紹,秀水2號的做法是,在開盤之前先給原秀水街的所有商戶發出邀請函,進行內部認租登記。項目排號認租不僅要填寫詳細的登記表,而且還以“認人”為主,“身份證”為輔,這樣不僅能保證原“秀水特色”,而且還能有效地控制商鋪的投資炒作。據袁洪利保守估計,秀水2號約有70%以上的商鋪為攤主自營,這大大高于其他銷售型的商業項目投資人自營率20%的比例,也是對未來秀水2號項目經營水準的最大保障。談及商業經營法則,袁洪利強調“聚土成山、聚水成淵、聚商成勢”,“商人逐利天經地義,但取之有道”。“殺雞取卵的短期資本回籠,是對商業經營原則的最大違背。因為商業是人氣與商氣聚合的產物。得之則興,失之則亡!”袁洪利的話擲地有聲。

  秀水2號的操作模式與最后運營能否成功還需要市場的檢驗。不過,其回歸商業地產基本規則的做法起碼是對的,路線對頭,是成功的基本保證。



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