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從整個(gè)樓市的銷量、市場(chǎng)預(yù)期、炒家心理以及金融機(jī)構(gòu)的反應(yīng)等，都可以看到，通過(guò)中央和地方一系列有系統(tǒng)的、力度越來(lái)越強(qiáng)的調(diào)控，政府已經(jīng)達(dá)到了改變市民和投資者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的作用。一些偶爾做一下房地產(chǎn)短期投資的小炒家都表示，今年內(nèi)不會(huì)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。但同時(shí)，不少準(zhǔn)備二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)者，以及備受打擊的房地產(chǎn)商卻提出了一個(gè)疑問(wèn)：廣州真正的大“炒家”本來(lái)就不多，就算偶有投資行為，也是一些有資金富余的消費(fèi)者的零散行為，不存在過(guò)多的泡沫。這種“一刀切”的宏觀調(diào)控行為，真的對(duì)全國(guó)所有城市都適合
嗎？
廣州市場(chǎng)與京滬大不相同
北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究所所長(zhǎng)馮科指出，廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)與京滬市場(chǎng)其實(shí)大不相同。現(xiàn)在全國(guó)都在說(shuō)房地產(chǎn)泡沫，但真正的泡沫無(wú)非集中在上海、杭州、溫州一帶，北京次之，深圳和廣州的市場(chǎng)在全國(guó)來(lái)看屬于比較溫和與成熟的，并沒(méi)有太多泡沫。如果用“風(fēng)險(xiǎn)偏好型”來(lái)概括上海人，那么廣州人應(yīng)該是屬于“風(fēng)險(xiǎn)厭惡型”的，這就決定了上海的樓市買(mǎi)賣中，投資和投機(jī)者占了很大比例，而廣州的樓市交易則以自住用房為主，就算偶有投資行為，也不形成規(guī)模。而有一些內(nèi)地城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)更是根本還沒(méi)有發(fā)展起來(lái)，更別談是否過(guò)熱了。但中央的宏觀調(diào)控政策，對(duì)各地來(lái)說(shuō)卻是一樣的，沒(méi)有因應(yīng)具體情況加以區(qū)分——這就造成了明顯的“上海發(fā)燒，全國(guó)吃藥”現(xiàn)象。一方面，明明沒(méi)有過(guò)熱的地方，甚至根本沒(méi)有開(kāi)始發(fā)展的地方，都遭到了調(diào)控的影響；另一方面，接二連三地出臺(tái)政策，用行政手段來(lái)控制市場(chǎng)，一旦影響驟然突顯，就顯得打擊太重，有點(diǎn)矯枉過(guò)正。一旦政策力度過(guò)重，直接體現(xiàn)的將會(huì)是銀行不良資產(chǎn)的增加，而不良資產(chǎn)增加導(dǎo)致的后果是銀行失去放貸的信心，加緊追還到期貸款，減少新增貸款——這樣一來(lái)，勢(shì)必使一些實(shí)力相對(duì)來(lái)說(shuō)沒(méi)有那么雄厚的房地產(chǎn)商出現(xiàn)資金緊張的問(wèn)題。一位業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤(pán)，資金的投入量非常大，而且負(fù)債率較高，一旦銀行收縮貸款，市場(chǎng)預(yù)期又大幅下降，樓盤(pán)賣不出去，資金無(wú)法回收，動(dòng)輒就會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的危機(jī)。
上海受的沖擊起碼是廣州4
倍
不過(guò)，由于廣州市場(chǎng)比較理性與穩(wěn)健，樓價(jià)上升的速度比較平緩，因此雖然吃了一服有點(diǎn)過(guò)重的“猛藥”，但安全渡過(guò)寒冬的可能性還是比較大。反觀上海，如果廣州受沖擊指數(shù)是“1”，那么上海的指數(shù)起碼是“4”，一旦宏觀調(diào)控引致炒家紛紛“跳水”，那么將會(huì)對(duì)金融業(yè)造成非常大的震蕩。很簡(jiǎn)單的一點(diǎn)：上海樓價(jià)從2003年到2004年，平均上升了100％。如果銀行按照當(dāng)時(shí)的價(jià)格給炒家做按揭，在樓市大跌之后，因炒家“跳水”而收回的不良資產(chǎn)將由銀行拿去拍賣。但一來(lái)樓價(jià)縮水，二來(lái)手續(xù)成本非常高，這樣的拍賣給銀行帶來(lái)的損失非常大。因此，宏觀調(diào)控政策作用在上海市場(chǎng)，跟作用在廣州市場(chǎng)上的表現(xiàn)亦會(huì)不盡相同。馮科指出，在上海，宏觀調(diào)控的影響首先會(huì)表現(xiàn)為樓市成交量（尤其是二手市場(chǎng)成交量）會(huì)大量萎縮，市場(chǎng)預(yù)期及供求關(guān)系一旦改變，接下來(lái)就是樓價(jià)的大幅下滑——而到了最后，市場(chǎng)上更會(huì)出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”的狀況。雖然，現(xiàn)階段上海樓市還沒(méi)有出現(xiàn)大跌，但這不過(guò)是市場(chǎng)的一種慣性作用，如果政府仍然不斷施加壓力，到了市場(chǎng)反應(yīng)過(guò)來(lái)的時(shí)候，可能會(huì)出現(xiàn)突然崩塌的現(xiàn)象。而在廣州市場(chǎng)上，由于樓房買(mǎi)賣向以自住為主，因此即使政策出臺(tái)，手中有樓的人也不會(huì)急于放盤(pán)；而且，廣州的樓價(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)分虛高，因此也沒(méi)有太大的下降空間。因此，政策對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，主要在于一開(kāi)始持幣觀望的人可能會(huì)增多，成交量會(huì)略有萎縮；其次，由于“銀根”緊縮，銀行各支行的放貸權(quán)全數(shù)收歸省行，銀行放貸的審批將會(huì)更嚴(yán)格，處理速度也會(huì)下降，這將會(huì)導(dǎo)致部分房地產(chǎn)商的資金緊張，最終他們可能會(huì)因?yàn)榧庇诨鼗\資金而稍微降低樓價(jià)，形成市場(chǎng)價(jià)格的略為下滑。但總體來(lái)看，廣州的影響應(yīng)該還是會(huì)趨于溫和。用一位業(yè)內(nèi)人士的話來(lái)說(shuō)，廣州房地產(chǎn)即使是降價(jià)，也不太會(huì)“明降”，更可能是“暗降”，例如買(mǎi)房送裝修、家具等。
記者日前采訪了富力地產(chǎn)、錦繡香江等幾家廣州房地產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人，他們都表示，企業(yè)雖然受到了一定程度的沖擊，但相信較具實(shí)力的房地產(chǎn)公司，在廣州市場(chǎng)上安然渡過(guò)這場(chǎng)“嚴(yán)冬”應(yīng)該不會(huì)太困難。而資金實(shí)力不是太強(qiáng)的企業(yè)，則要慎之又慎，做好項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。新聞錄入員：admin（共計(jì)481 篇）
作者：甄靜慧
（來(lái)源：贏周刊）
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