大摩重金豪賭商業房地產

　　本報記者 李雁爭 報道 摩根士丹利收購上海商辦物業的市場傳言，從中國海外發展有限公司(中海)的一份公告中得到證實。公告顯示，MSR亞洲收購公司以8.46億港元代價收購了上海永菱房產發展有限公司92%的股權，其中包括中海發展旗下福邦投資持有的60%股權，從而將“上海廣場”收入囊中。

　　上海廣場位于中國上�；春Ｖ新�138號，該處為上海商用物業的黃金地段，為一項辦公 室與商業綜合發展項目，由一幢建于6層高商用平臺的25層高辦公大樓，再加上3層商用、停車場、設施地庫及兩層保護層組成。此次收購終于塵埃落定，意味著海外資金進入上海房地產的力度加大。

　　MSR可能是大摩的特別項目公司

　　中國海外發展有限公司在公告中，沒有披露MSR亞洲收購公司的具體信息。但據有關方面猜測，MSR可能是摩根士丹利為了收購“上海廣場”而特別成立的項目公司。

　　從“MSR”三個字母來看，和摩根士丹利房地產?MorganStanleyRealty，簡寫為MSR?一致。摩根士丹利房地產基金是摩根物業投資部門的屬下基金。自1991年，摩根成為全球最為活躍的房地產投資商之一。而中國房地產業的高速增長，使得摩根士丹利迅速圈定了中國作為其投資的一個重點區域。

　　2004年，摩根士丹利在中國進行的房地產投資項目有10個。摩根士丹利方面先前曾表示，2005年在中國的投資將是上年度的2～5倍，預計投資超過6億美元。

　　北京銀河證券研究員丁文說，政府此次調控的目標主要是住宅，上海廣場不在調控范圍之內。而且它地處市中心黃金地段，還有一定增值空間。收購上海廣場的計劃，顯然和摩根士丹利的中國發展戰略吻合。

　　投資商業地產謀求長遠利益

　　北京大學中國經濟研究中心博士馬曉野告訴記者，整體購買物業正成為摩根士丹利投資中國房地產物業的趨勢。他們一般會整體購入物業并長期持有，經過幾年的運作后，這些物業可以具有穩定的現金流，即租約穩定，租金回報穩定，“這時候他們會把物業整體出售。”

　　“從他們(投行)手中‘接盤’的買家通�！�低調財團’，像海外退休金、養老金等其他允許投資房產的資金。這些財團對回報率的要求并不太高，但要求項目一定是風險很小而收益穩定�！�。

　　這兩年，美元持續貶值高達57%，由于人民幣匯率盯住美元，所以相應“貶值”

　　57%。當美元兌人民幣為1比18.27時，以8270元人民幣／平方米，合1000美元／平方米買入的樓盤，等到美元兌人民幣為1比8時，合1033.75美元／平方米。

　　業界普遍認為，摩根此舉是在豪賭人民幣升值�！八�不但是賭(地產)增值，也在賭(人民幣)升值�！倍∥恼f。

　　但是馬曉野認為，根據中國的匯率制度，人民幣不能自由兌換。沒有退出機制?游資的投機所得帶不走，只能繼續在中國投資�！昂褪澜缙渌鼑�家相比?中國的人均擁有資本量很少。所以，游資進入還是有一定的積極作用�！�

　　馬曉野同時表示，任何一個發展中國家都會經歷高經濟增長、高通貨膨脹“雙高”階段。而高通貨膨脹時期，房地產市場的表現最明顯。目前，中國正處于這樣的階段。隨著資本市場的逐步完善，海外資金為實現保值、增值進入中國，將是大勢所趨。

　　原作者： 李雁爭