點(diǎn)穴口岸建筑缺陷造就投資黑洞

　　A 業(yè)內(nèi)人士：進(jìn)深太長(zhǎng)不適合做商場(chǎng)

　　總府路東風(fēng)商場(chǎng)一帶雖然是商業(yè)的黃金口岸，但一個(gè)個(gè)經(jīng)營(yíng)者在這里多以失敗收兵。十年之間，這個(gè)口岸就讓東風(fēng)商場(chǎng)、粵多廣場(chǎng)、紅旗連鎖、和正百盛選擇了離開(kāi)。

　　成都華聯(lián)總經(jīng)理助理曾威是一位在成都從事商業(yè)長(zhǎng)達(dá)10多年的資深人士，他認(rèn)為，總 府路東風(fēng)商場(chǎng)之所以會(huì)由盛及衰，這與東風(fēng)商廈本身的建筑風(fēng)格有極大的關(guān)系，甚至是重要原因。由于商廈修建的年代太久，進(jìn)深太長(zhǎng)(154米)，根本不適合做商場(chǎng)，即使是做了很多努力，但是建筑本身的制約已無(wú)可改變。

　　另外，東風(fēng)商廈本身的口岸也比較成問(wèn)題，特別是在蝶形天橋修建之前，人流都主要在原來(lái)的天橋上形成了太平洋和王府井的對(duì)流，人氣在商業(yè)場(chǎng)一邊基本就被切斷了。現(xiàn)在蝶形天橋建成之后，能夠分流一部分人流，對(duì)東風(fēng)商廈口岸價(jià)值有一定的提升。

　　此外，商廈鄰總府路的面積太小了，不能形成很強(qiáng)的吸引，即使是以后商業(yè)場(chǎng)改造完成后，珠寶城能從側(cè)面亮出來(lái)，估計(jì)對(duì)經(jīng)營(yíng)的積極意義也不大。

　　最后，以前在此經(jīng)營(yíng)的眾多商家，都有一個(gè)共同的問(wèn)題，就是不清楚口岸適合做什么，經(jīng)營(yíng)定位很成問(wèn)題。東風(fēng)商廈地處總府路黃金地段，地價(jià)非常高，如果做大眾百貨，甚至以前的超市這些都沒(méi)有足夠的利潤(rùn)來(lái)支撐。

　　B 當(dāng)事人：

　　消費(fèi)者更注重軟環(huán)境建設(shè)

　　來(lái)來(lái)往往，歷史總這樣演繹。總有后來(lái)者拂去往昔，重新開(kāi)始?jí)阎玖柙啤?個(gè)月之前，四川盛世國(guó)發(fā)珠寶有限公司入駐總府路29號(hào)。

　　盛世國(guó)發(fā)以十足的資金底氣，應(yīng)對(duì)商界談之色變的“商場(chǎng)百慕大”。過(guò)去的幾個(gè)月，盛世國(guó)發(fā)小心翼翼，先對(duì)品牌進(jìn)行調(diào)整，而后調(diào)整經(jīng)營(yíng)措施。“在這里立足最重要的是實(shí)力，我們是上市公司，資金沒(méi)有問(wèn)題，”市場(chǎng)總監(jiān)徐青說(shuō)：“作為一個(gè)商場(chǎng)，需要一個(gè)成長(zhǎng)期，我們走得非常穩(wěn)。”

　　東風(fēng)商場(chǎng)是成都商場(chǎng)中的老字號(hào)，初創(chuàng)于上世紀(jì)90年代。雖為“老”，卻難為“寶”。“它在消費(fèi)者心中形成一個(gè)印記：老而古舊，老而檔次低。”徐青說(shuō)，這是劣勢(shì)之一。

　　“商業(yè)場(chǎng)定位太大眾化。”徐青說(shuō)，東風(fēng)商廈與王府井之間的商氣聯(lián)動(dòng)，被商業(yè)場(chǎng)大眾化定位橫然阻斷。“消費(fèi)者更注重軟環(huán)境建設(shè)。”百盛激拼太平洋之后，這一口岸段的劣勢(shì)日漸顯現(xiàn)，百盛退而求其次，致使這一口岸段形象起伏，商氣波折。

　　C 調(diào)查：

　　街兩邊走的人“不一樣”

　　東風(fēng)商廈到底怎么了？盛世國(guó)發(fā)委托廣告公司做調(diào)查分析，其結(jié)果出人意料。“平常我們這邊的人流量比對(duì)街高出1倍多，只有周末對(duì)街人流強(qiáng)過(guò)我們。”對(duì)兩邊人流細(xì)分也發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過(guò)總府路東風(fēng)商廈側(cè)的人流中，受教育程度及收入明顯高過(guò)街對(duì)面。

　　調(diào)查分析認(rèn)為，行走在東風(fēng)商廈所在的街側(cè)，以白領(lǐng)等高收入群體者較多。出現(xiàn)這一差異，是因?yàn)榧偃站频昙案浇�的高檔寫(xiě)字樓做了支撐。

　　高收入者流動(dòng)勢(shì)必帶動(dòng)高消費(fèi)力，東風(fēng)商廈曾經(jīng)的房客和它們的鄰居，為何偏偏沒(méi)有富貴命？徐青認(rèn)為，東風(fēng)商廈左右地段是個(gè)嬌貴地，只是入駐商家沒(méi)有真正讀懂。

　　“他們沒(méi)有認(rèn)真分析，更多靠本能意識(shí)經(jīng)營(yíng)，定位大眾化。”大眾定位有悖口岸特質(zhì)，無(wú)法博得行走于此的高收入者好感———“嬌貴地被當(dāng)成粗丫頭使喚了。”徐青說(shuō)，它怎能不成“百慕大”？

　　最新動(dòng)態(tài)

　　據(jù)悉，商業(yè)場(chǎng)棚戶區(qū)目前已在拆除，今后它將是又一引人矚目的高檔購(gòu)物中心。得知西武取代和正百盛成新鄰居后，盛世國(guó)發(fā)已將臨街墻磚更換，從外形上與鄰居一致。“商業(yè)場(chǎng)開(kāi)發(fā)，西武進(jìn)來(lái)，對(duì)我們都是非常好的消息。”徐青說(shuō)，他日與左右鄰居聯(lián)手，共成高檔購(gòu)物區(qū)，東風(fēng)商廈地段能否一洗“投資黑洞的”惡名，高檔購(gòu)物中心能否成為救市法寶，將有待事實(shí)檢驗(yàn)。

　　早報(bào)記者 蘭俊 鄭宇 攝影方偉