商鋪投資：選好市口 學會養鋪

　　李叔波 NBD特約供稿

　　按照我國加入WTO的承諾，去年底，已允許外資在中國境內設立外資獨資商業企業，這將推動商業的發展。隨著眾多的外資商業企業及其他企業全面進軍中國市場，商鋪的需求將出現一個較大幅度的增長。那么投資者應如何選擇與購買商鋪呢？

　　好的地段和市口并不一定要類似南京路、淮海路

　　所謂好的地段和市口，并不一定要類似南京路、淮海路這樣的黃金地段，而是要有獨特的眼光，發現即將成型而尚未成型的商圈。

　　綜合考察周邊的規劃狀況、居住氛圍、居住人群、人流情況以及他們的消費習慣。

　　從目前的狀況來看，周邊居住氛圍較為成熟新盤的配套商業是一個比較好的投資方向，類似一城九鎮的中心區域也是一個不錯的選擇。

　　投資商鋪之前，須先確定其經營業態，以及承租行業對租金的承付能力

　　一般在即將交付使用的小區周圍，適合經營建筑裝飾材料、房地產中介門店。在已形成居住規模的小區周圍，適合經營餐飲、休閑娛樂業等。這些行業對商鋪租金的承付能力，也是投資商鋪所要考察的重要指標。

　　從商鋪經營業態的人流分布來分類，又可分為動態消費類和靜態消費類商鋪：動態消費類商鋪，即一直有較為平均的人流所支撐的商業業態；靜態消費類商鋪則是在指定時間內才有較為集中的人流來進行消費的商業業態。一般情況下，購買動態消費區商鋪的，都需要大筆投入；而購買靜態消費區商鋪的，投資就相對較少，升值空間可能還會更大一些。

　　投資要有計劃，學會養鋪

　　舉一個實例，筆者的一個朋友購買了一間社區配套街鋪之后，將其分為三個階段向外租賃，結果使得商鋪的租金逐年上升，還間接地提升了商鋪價格。

　　在居住區剛建成的兩年里，他選擇引進經營裝潢、五金、電器或建材等業種。

　　兩年以后，家居裝飾進入尾聲，小區入住率達到一定水平、尚未達到高峰之際，人們需要的是零售業的服務，而此時大型零售企業尚未進入。這時他引進便利店，因為此時的便利業態最適合社區內服務需求，其提供的服務最有價值，租金向上提高，超過建材裝潢行業的租金水平，商鋪的使用價值會得以體現，市場價格會開始向上攀升。

　　當商業街市進入成熟階段以后，主力商業紛紛進入商圈，他為商鋪設定了個性化強、代替難度高的業種，如時裝店、鞋店、飾品店。

　　這樣做除了避免與主力商業正面競爭、減少出租風險之外，更重要的是為了提高商鋪的產租能力。