2004北京商業五大懸案 最后沖刺還是最后瘋狂

　　風風火火的2004年，北京商業急追猛跑，一系列大賣場相繼入市，但還未開業，就充滿了變數，開業之后，仍然迷霧重重，業內人士擔憂地表示，這些龐然大物們終究會成為留在2004年的商業懸案。

　　既然被稱為“懸案”，就仍未下定論，但如今的不景氣所蘊涵的敗因，如果不及時糾錯，待來年春暖花開的時候，恐怕就從懸案變成了定案。

　　巨庫

　　——“產權商鋪”懸案

　　曾經熱炒青年時尚體驗賣場概念的巨庫，剛剛開業4個多月就風光不在，陷入顧客稀少、商戶欲撤租的困境，先鋒的概念難掩管理的混亂，酷勁難覓。

　　——《北京現代商報》

　　“巨庫從它面世的第一天起就埋下了失敗的種子。”著名商業地產專家潘好龍指出，“商鋪其實是一種不錯的投資方式，但有一種商鋪一定要慎重，那就是室內產權商鋪。”而室內產權商鋪的典型代表就是“巨庫”。

　　今年年初，新東家首創資產管理公司將北京嘉信長城小商品批發市場在原址上改建起來，定名為“巨庫”，大張旗鼓地開業了。但“開業”并未“大吉”，時至今日，營運效果都很不理想，糾紛不斷。

　　首創集團一直在遵循房地產開發的大原則，選擇了租售結合的方式，將賣場分割成10平方米左右的面積，租賣給不同的個體經營者40年的經營權。

　　潘好龍認為，這種方法之所以容易失敗的主要因素是：產權分割出售后很難統一所有投資人的意愿去經營什么，大量的廣告促銷費由誰來投入并不明確。

　　此外，巨庫定位為時尚的大賣場，但它所在的位置和區域蔣宅口，此商圈范圍內居民的人口結構與其定位在35歲以下新青年剛好相反。對于一個2萬-3萬平方米的商場或者市場，其核心商圈半徑3公里左右，你要吸引全北京的時尚青年來此消費難度相當大。但如果換作西單就截然不同了。

　　第五大道

　　——“概念錯炒”懸案

　　到記者截稿時為止，第五大道地上一、二層共有76家店鋪，只有47家正常營業，12家停業維權，另外的17家空置。而整個購物中心，只有地上的一、二層店鋪對外營業，招商率大大低于50%。據初步統計，位于地面一層鄰街的主要店鋪，如寶島眼鏡、星巴克咖啡、全聚德、歐伯萊等知名品牌在營業高峰時段尚有一些顧客，而購物中心的二層就更加顯得死氣沉沉，鮮有顧客出現。

　　——《新地產》

　　搞商業地產的人往往將第五大道當作一個概念炒作的反面典型。甚至有人總結說，這完全是“概念”惹的禍。

　　“第五大道”作為一個商業房地產的案名是非常成功的，正如其網站上宣傳的那樣“第五大道取名自聞名世界的紐約第五大道。那是一條精品與特色匯集，繁華與品質相聚的商業名街”。

　　概念打出之后，過不多久就現了原形，潘好龍認為，項目整體案名是“MALL”，但它并不像真正的購物中心，由于總體規模只有3萬多平方米，其中新世紀錢柜、青鳥健身和全聚德等主要商家占了近50%，所以導致作為購物中心核心業種的精品零售店數量非常少，而且臨街的所有鋪面商戶全部對外開門營業，更弱化了商場內的人氣。

　　購物中心的顯著特征是以其中1-2家百貨店作為主力店聚集人氣，附屬諸多精品店，集購物、休閑、娛樂、餐飲等綜合功能，然而“第五大道”根本就沒有真正意義上的主力店，因此只能說，它是一個完全靠市場包裝出來的“MALL”。

　　第五大道產權已經出售給小業主，每一個商戶都是一個經營主體，經營的好壞，與開發商或者管理方沒有任何關系。臨街的鋪面房可以不依管理方隨時開業，而室內小商鋪的商戶就不那么幸運了，必須依靠整體經營才能賺錢付小業主的房租。曾經在京城商業圈子里摸爬滾打了十幾年的一位老商業毫不留情地指出，第五大道從出現的那一天起就是一個市場炒作和投資不理性的“商業怪胎”。

　　搜秀

　　——“青春泛濫”懸案

　　期待中的搜秀，與對面的新世界形成了強烈的對比，一街之隔，成了截然不同的兩道風景。

　　——京城某電視媒體

　　去年4月，位于崇文門的金倫商廈因為經營不善，被云柏集團接手，更名為搜秀城。目前的形勢還極不明朗。

　　“搜秀的位置是不錯的。”一位商業專家肯定地說，“新世界商圈的輻射半徑的購買潛力非常巨大。”

　　但是，搜秀并不被看好，“盲目地跟風時尚路線，恐怕就難有出路了。”

　　搜秀主要瞄準了韓國、日本的時尚少女裝，但這些能否成為賬面上的銷售主流，“就不見得了。”搜秀城是中韓兩國合作的第一個商業項目，而周邊已經有了韓城時尚廣場，由此形成的競爭態勢不言自明。

　　“流行的東西頗多短命。”關鍵是，在這個商圈里，以青春時尚為核心的賣場實在是太多了。尤其是韓日的時尚商品，重合度非常大。有調查顯示，偽韓日的低端品牌充斥其間，而真正鐘情于此的核心消費群卻并不像預期的那么大。

　　商業專家坦言，一個商場要可持續發展，在通常情況下，必須做一定數量的大眾消費品，這樣才能實現可持續發展。

　　百榮世貿商城

　　——“超量供給”懸案

　　空蕩的大廳、空駛的扶梯、空置的地下車庫。雖然整個商城的商鋪空置率不高，但卻看不到多少一個交易市場應有的喧鬧。

　　——《中國市場》

　　百榮世貿商城地處北京南城木樨園服裝商圈，總投資額約為22億元人民幣，是亞洲單體規模最大的綜合性商品批發交易中心。在百榮的規劃中，這里會建亞洲最大的服裝市場，亞洲最大的圖書市場，交易商品要超過10萬種。商城還預計，這里的日人流量會達到21萬人次，年交易額要超過300億元人民幣，能夠成為稱雄亞洲的商業航母。

　　回顧當初的預期，蕭條的現狀很難令人接受。

　　木樨園地區的商業供給量在一年之內增加了80萬平方米，相當于原有供給量的4倍(原來只有不到20萬平方米)，但到底能消化多少？仍是一個懸念，在百榮覬覦木樨園時，木樨園其實已經是一個飽和甚至過量的大市場。發展過快，總量過剩已經成為這里的頑疾。曾經在木樨園經營多年的一個小服裝個體業主告訴記者，以前雖然熱鬧，但生意勉強還可以，他的語氣中充滿了對未來的憂慮。

　　分析人士認為，這部分超額增量即便能被消化掉，也需要一段時間，持樂觀態度的商業專家表示，明年年末或許會有起色，但更多的人則并不看好。

　　秀水街

　　——“退路進樓”懸案

　　今年6月初，新建購物中心的租賃拍賣成了公眾關注的焦點。一個大約5平方米的攤位，5年租金競價就高達人民幣395萬元，約合47.7萬美元，使這里一躍成為中國最昂貴的商業樓之一。秀水現有的商家基本上都沒有參與競拍。

　　——《華爾街日報》

　　從1982年開始，有人在秀水東街南口經營各種雜貨、工藝品。1985年，朝陽區政府組織成立了秀水市場。1988年，當時的140多位攤主集資對市場進行了一次改造。20年的辛勤努力，使秀水由一條不知名的小街，成為今天外國人來京必到的一處景點。其旅游意義絲毫不亞于為當地帶來的實際稅收。

　　但隨著“退路進樓”的提出與施行，秀水市場變得前途未卜起來。

　　按照政府有關部門的說法，新建大樓會“提升秀水市場的品牌”。也會帶來更多收益。新大樓定于今年年底完工，能容納1000個攤位，幾乎是現有規模的3倍，還將出售珠寶和古董。

　　秀水的搬家牽動了社會各界的廣泛關注，新秀水明年方可入住營業，此前，眾多學者已經表示出了強烈的反對意見。

　　新秀水到底是換了藥還只是換了湯，輿論氛圍顯出諸多的迷茫，當初的馬路經濟在升級換代之后能否維系勃勃的生機，這個謎底到明年才會被揭開。

　　中央民族大學的一位老教授指出，全球的商業組織形態經歷了雜貨店、百貨商場、超級市場、購物中心一系列的發展演變后，又回過來連鎖經營到社區便利店。但馬路經濟一直是最富活力的一種業態。進入大樓之后，高昂的租金勢必迫使小商販們提高價格，而秀水街的傳統優勢就將喪失殆盡。

　　6月份的攤位拍賣被視為新秀水的一次回光返照，高得離譜的攤位費把整個市場的成本徹底顛覆了。

　　商報記者 李海／文