核心提示：盡管身居高位，但王健林灑脫的性格仍然外界認為他是一個相對高調的人。

　　盡管身居高位，但王健林灑脫的性格仍然外界認為他是一個相對高調的人。

　　9月21日，各路記者奔赴青島，在閃光燈不斷捕捉澤塔·瓊斯、妮可·基德曼、萊昂納多·迪卡普里奧以及眾多國內一線明星的時候，王健林和老友孫明波卻抽空在青島啤酒[微博]博物館坐了下來，享受新鮮的原漿啤酒。

　　近期，有關王健林的身影多見報端，其在商言商、不搞政商聯盟的言論和高調進入文化界的舉動，都令這個“中國內地新科首富”廣受關注。即便是他在青島參加萬達集團東方影都的啟動活動，但啤酒喝著，王健林也愿意和時代周報談談這個項目之外的萬達。

　　9月22日，青島膠南，萬里無云。

　　當萊昂納多·迪卡普里奧、妮可·基德曼、澤塔·瓊斯、約翰·特拉沃爾塔、章子怡、李連杰、梁朝偉、甄子丹、趙薇等一線中外巨星出現在紅毯上時，一位在外圍圍觀的當地人嘟囔了一句：國際電影節什么時候搬到青島來了？

　　這不是什么國際電影節，只是萬達集團東方影都的啟動活動。啟動這個項目的人，上個月在彭博全球億萬富翁排行榜的最新一期榜單中，以142億美元身家成為中國內地新科首富，較第二位的娃哈哈集團創始人宗慶后的財富高出32億美元。在9月11日公布的胡潤百富榜上，他再次以創紀錄的1350億人民幣位列榜首。

　　他是中國最大商業地產開發商萬達集團董事長王健林。15歲參軍，28歲就成為了一名正團職干部，后為響應國家“百萬裁軍”的號召，離開部隊，成為大連市西崗區區政府辦公室主任，但在改革浪潮下，本可以在仕途上一片光明的王健林又選擇了棄政從商。

　　比起馮侖、潘石屹[微博]、易小迪、張玉良、胡葆森、黃怒波等92派房地產界大佬紛紛下海創業時，1988年改革的春風還沒有吹得那么暖， 25年前萬達成立之初，王健林因得不到計劃指標和土地，被迫選擇舊城改造方式獲得土地，成為全國第一個進行城市舊區改造開發的企業。

　　從軍人、官員、商人到中國首富，將當年欠債149萬元瀕臨倒閉的小公司發展成企業資產超過3000億元的超級王國，王健林完成了人生的三級跳，但他的夢想還不止于此，除了要成為全球最大的不動產公司外，要做全球前10的文化集團公司。

　　商業地產，仍有擴張空間

　　時 代周報：公開數據顯示，從2012年6月收購AMC開始截至目前，萬達近一年內海外投資累計金額超過500億元人民幣（含正在推進中的項目），國內僅僅哈 爾濱、南昌、合肥3個文化旅游城投資就超過900億元，加上廣州4個項目450億元，巨額的投入是否帶來資金上的壓力？

　　王健林：我們宣布的是總投資，不是宣布的當年投資，總投資是指這個項目從開始到項目投資結束，它的投資額的相加。比如我們長白山項目總投資160億，長白山到現在只完成了一期，今年把五個酒店建完才二期。

　　今 年開始萬達進入文化領域的投資，而且文化領域的投資規模都比較大，比方說南昌文化旅游城這次總投資400億， 計劃10年時間完成，也就是2013-2023年，這400億如果分成十年，每年可能就40億，當然可能第一年第二年投資多一點，因為除了注冊資本，還有 啟動資金，主要是拿地的錢，要再加50%，所以第一年第二年可能是投50億、60億，以后逐步穩定。每個項目，房地產的銷售什么時間結束，每年市場大概只 能容納多少，每年這個項目需要多少財務費用，我們內部都有一個很詳細的計劃。

　　時代周報：萬達的融資渠道主要是什么？

　　王健林： 還以剛才的項目為例，比方當年投資50億，我們自己拿的啟動資金，注冊資金就是30%-40%，第二塊是銀行融資，大約30%；第三塊是預售款，比方說預 售，還有一些預定，有的不是預售，比如他看好我三星級酒店，他來經營，我們就不用經營，還有大酒樓干脆委托我們來給他投資，我們規劃有酒樓，有酒吧，他可 以把這條街全掃走。

　　實際上嚴格來講自有的資金投下去這一塊就是40%，銀行融資30%，預售30%，所以大一點就是各三分之一。

　　這是中國的融資模式，在境外有些不同，公寓是可以預售的，但是預售的資金是不能動的，這筆錢叫定金，一般是房屋總價的10%-20%，這筆錢直到入戶交房，把尾款交齊后我們才能動用，但是這個定金可以用做抵押融資，當然要支付一些財務費用了。

　　時代周報：越來越多的開發商都在轉型做商業地產，你認為現在中國商業地產有泡沫嗎？尤其是二、三線城市？

　　王健林：商業地產有泡沫，但是要分地方。有些城市，確實商業地產扎堆、過剩。但是一些地級市，那些城市連好的電影院都沒有，也沒有成熟的購物廣場，尤其是一些高新區，經濟開發區，人口不少，但是配套跟不上，這些地方商業地產的發展還遠遠不夠。

　　把中國酒店品牌推向世界

　　時代周報：作為首家在海外建造豪華酒店的中國企業，將如何應對海外市場的激烈競爭？

　　王健林：有個所謂的投資專家說，在倫敦投資一個酒店要花7億英鎊，就是70億人民幣，才只有160個房間，說怎么能夠收回成本啊？我要強調一點，7億英鎊是項目的總投資額，不是單純買酒店的錢。

　　其實這個并購實際上是撿了一個大便宜，我們買這個地只有9000多萬英鎊，這個項目是10.3萬平米，算下來樓面價只有十五分之一，這在中國是不可想象的，中國賣一萬塊錢的房子，700塊錢的樓面價怎么可能呢？

　　另 外，我們并不是所有面積都用來做酒店，其中6.3萬平米的公寓是用來銷售的，因為在倫敦公寓是很好銷售的，我們考察過項目周邊的公寓價格，基本都在1.5 萬英鎊/m2左右，我們就算再便宜點，以每平方米一萬三四銷售，銷售額就將近9億英鎊，除去2億英鎊的稅金，大概收入是7億英鎊，正好等于我們這個項目的 投資總額，也就是說三四年時間開發結束，我們在倫敦可以白賺一個酒店，那這個事情就是放在北京、上海也是不容易實現的。

　　時代周報：能談談即將在紐約投資的五星級酒店的具體計劃嗎？未來是否會通過建酒店，將萬達的公寓賣到世界各地？

　　王 健林：我們在美國紐約正在談的也有幾個項目，紐約酒店房間可能比倫敦的略多一點，另外我們在法國也尋找了一個酒店投資項目，已經有一段時間了，我相信明年 就會落地。另外，洛杉磯有一個項目，簽了初步的框架協議，簽了預簽書了。總之我們要在海外選8-10個城市建造超五星級酒店，這是第一步。

　　我們在海外投資的五星級酒店原則上都會采用這種模式。如果單純做酒店，比如紐約的兩百個房間需要6億美元，如果純粹去投資，那經營壓力可能比較大，光是付利息就很難受，但如果這個項目有房地產，有公寓銷售，沉淀的現金就很少，就比單純買酒店合適多了。

　　當然，倫敦的項目是特例，因為這是一個當地銀行的不良資產項目，如果短期內處理不掉就會進入拍賣程序，所以我們能以這樣的低價拿下這塊地。我們不可能所有項目都能通過公寓銷售完全收回酒店的投資，但是可以稀釋酒店的整個投資，我們至少要稀釋到50%才能有開發。

　　時代周報：從并購美國第二大院線AMC影院，3.2億英鎊并購英國圣汐游艇公司，到7億英鎊在倫敦投資建設五星級酒店，你海外并購的步子邁得是不是有點大？海外發展這部分未來還有什么計劃？

　　王 健林：先說說我們在海外投資的策略吧，海外投資去年公布了26億美元，今年又公布了一個10億英鎊，10億英鎊差不多也是15億美元了，而且我們接著還要 再宣布，很多人會說萬達哪兒來這么多錢？舉個例子，我們并購游艇公司3.2億英鎊，這個3.2億英鎊我們本身出50%，再融資50%，而這個融資50%現 在非常容易，海外的銀行什么都愿意來融，我們選擇便宜的合作。

　　另外，海外投資我們會集中在兩個方面，一個是往文化產業并購，盡快把萬達文化產業收購規模和盈利規模做大；另一個就是我的夢想，把中國酒店品牌打到全世界，憑什么世界上只能有外國的酒店到中國來呢？為什么中國的酒店不能到外國去啊？

　　國家旅游局的邵奇偉局長給我說了幾次，建立中國五星級酒店品牌希望在萬達。我覺得我們該想辦法來改改酒店管理行業外國獨大，一統天下，制定游戲規則的局面了，中國人“兩彈一星”都能搞，建世界級奢華酒店品牌總得有人來走這一步吧。

　　至 于大目標，五年前給我們自己定的收入是2500億，資產3000億，凈利潤是3500億，但沒想到這個東西都很快就實現了，目前我們給自己定的目標很清 晰，2020年就是收入1000億，資產至少還要做到七八千億，讓萬達成為一流的跨國企業，至少在500強企業里面混一混，其中海外業務至少達到 20%-30%。

　　曾被騙錢越挫越勇

　　時代周報：你當年決心“下海”的時候，想到過今天的成就嗎？

　　王健林：沒有，我當時辦的是停薪留職，那個時候國家鼓勵大家去創新，你不管什么級別的人都可以去創業，創業可以簽長達5年到10年的停薪留職，就是你玩不轉再回來還是正處職務，工資標準什么的都不變，我那時就想，反正也有退路，就干吧。但是第三年我就正式辭職了。

　　時代周報：25年來，萬達的發展也不是一帆風順，你遇到過最大的“坎”是什么？

　　王 健林：太多了，剛出去搞跨區域發展，第一站在廣州就不成功，我們是跟別人合資做一個什么項目，我們是占小股份，別人占大股份，投資了2個多億，但是這個小 子把我們的錢投進去他自己拿著錢就跑了，我們當然先起訴，告狀，慢慢把公司接過來，我們接著再補錢進去，實際上我們還算不錯了，最后沒虧損，但只賺了幾千 萬。

　　不光這個，比如說我們做商業地產，2000年確定做商業地產，從2000-2003年，四年， 222場官司，公司里整天應付打官司，那一段時間打毀了，我們還被中央電視臺《新聞聯播》點名批評。后來我也覺得不行了，但是2004年做寧波這個項目的 時候，一下找到靈感了，又能賣點商鋪，又能賣點住宅，還有現金流，還能把物業整起來，也不用打官司了。這才確立以后的萬達模式。

　　其間，我們 和美國的幾個著名的發展商的董事長都見了面，其中有一家公司，規模在美國大概排不到前十，但是他的租金在美國是最高的，平均績效也是最好的，那家公司的老 板父子倆本身都是耶魯畢業的著名設計師，他一面畫圖一面給我解釋，之后我們大家豁然開朗，哎呀！商業地產不能像我們以前那樣就是一層一層地賣商鋪，還可以 有百貨樓、電影樓等業態，結果我們試著做了寧波的項目，效果非常好，之后北京和上海的也按照這個模式做，都火得一塌糊涂，不僅效益好，各界口碑也好，萬達 這才打了一個翻身仗。

　　時代周報：最困難的時候曾經想過放棄嗎？

　　王健林：沒有，我這個人是一個堅定主義者，軍隊磨煉出來這種意 志，品質是非常堅定。我按照既定目標，就像剛才講了，打幾百場官司公司里從總裁丁本溪到所有同志都勸我：你看住宅賣得那么好，又不愁，那時候沒有限購，基 本上嗖嗖的，推出來就沒了，只要把地搞到手就搞到錢，說你何必？

　　確實我自己疑慮過多次？是不是路走得不對，但是我一想如果我們老搞開發，如果有一天房地產發生系統性風險，或者有一天這個規模終結了， 怎么辦？我們是民營企業，那時候有很多人正廳的副廳的跟著我干，你看老丁，中遠房地產集團的總裁，還有好多人后來跟著我了，我想這幫弟兄我怎么對得起他 們，我一定要找一個靠譜的東西。另外，其他的我們也試過了，搞超市公司，搞醫藥，搞電器廠，最后大家都覺得不靠譜，都賣掉了，還是決定做商業地產。

　　時代周報：你在前不久的達沃斯論壇上曾說，萬達是一個走市場的企業，不是走人脈的企業，你怎么看待中國的政商關系？

　　王健林：在中國的官商關系，企業不能說你不理政府、不要政府，這做不到的。但是，第一我們聯絡政府，但是不勾結政府；第二不跟官員搞政治和經濟上的結盟，就像過去胡雪巖那個時代，看中這個官員有升遷前途，死貼著他去扶持扶持，我們不做。