本報記者 李伊琳

　　外資從上海樓市抽離的痕跡越來越明顯。記者了解到的接盤手，大多是溫州人。他們或者在房價尖端時刻接盤，或者在此時“抄底”。

　　入套“富豪游戲”

　　一個典型的外資開發樓盤就是李嘉誠的御翠豪庭。柳速(化名)是高端價格進駐的一個縮影。

　　“我要跳樓了，三套馬車套住了。”柳速(化名)所說的三套馬車指的是房子、股票、資金。當他聽說朋友以2萬多的單價買到了半年前他進駐的樓盤御翠豪庭一套房子的時候，簡直捶胸頓足。

　　御翠豪庭處在上海市長寧區古北。這一帶是境外人士聚居區域，而御翠豪庭曾經是這個區域的房價標桿。如今走在仙霞路一帶，沿著人行道兩側，依然可見該樓盤的促銷掛幅，密密麻麻地在冷風中飄揚著。

　　“御翠豪庭曾經經歷過幾次調價，一次比一次高。”中原地產一名徐姓人士介紹。

　　2007年8月份，御翠豪庭首度開盤，銷售均價約35000元／平方米，創出當時古北房價新高。2008年3月下旬，御翠豪庭以50000元／平方米的價格開盤，高出前期房源價格近四成，再次穩坐古北最高房價的“寶座”。

　　當時，柳速經常往返在上海和溫州之間，事業重心已經向上海挪移。他是沖著香港和黃地產而來的，否則也沒有那么沖動。

　　與一些中低價位樓盤不同的是，御翠豪庭玩的是低調的“富豪游戲”。

　　柳速稱自己購買之前還頗費周折。御翠豪庭售樓處設于長樂路898號世紀商貿廣場，得預約才能獲銷售接待。

　　曾經電話一整天，售樓處只有人工留言稱銷售人員暫時不能接聽電話，“請留下姓名和電話，我們將回復您。”

　　大概過了三天，才有銷售人員主動聯系了他。“除了網上房地產的數據外，這類豪宅的銷售、信息都和公眾完全脫離。”柳速最終決定，買下了該樓盤一套170平方米的房子， 4.2萬元/平方米，全額一次性付清。

　　柳速還記得開盤當日，推出黃金城道688弄16、17、18三個單元的房源共174套，參考價為49716元／平方米，房源建筑面積從160-230平方米不等。這個價格跟之前比，起碼上漲近四成。

　　低谷里徘徊

　　柳速的朋友陳小民，在開盤次日聯系開發商，就被告知174套房源在開盤前已被預訂一空。當時，柳速還顯得洋洋自喜。

　　陳小民一直關注這個小區，原本想買進與柳速為鄰。但去年下半年以來，這個樓盤就沒有了以往的“牛氣”。

　　果真，2009年開年，御翠豪庭推出36套黃金城道上單套建筑面積在48-2200平方米不等的商鋪，報價(參考價)是5.2萬-12萬元／平方米出售。之前，他清楚地記得，開發商稱這批商鋪是自己持有出租，不準備出售。

　　在陳小民的眼里，李嘉誠旗下這個樓盤資金的撤離跡象，在去年以來就開始顯露痕跡。當時御翠豪庭“熱銷”的房源，多為建筑面積約70平方米的一房二廳，成交總價約在250-300萬元，售樓處為購房投資者設定的預計租金為10000-12000元／月。

　　他認為，這更像是一種變相降價。而且，他結合6月份佑威房地產研究中心公布的數據分析，跟之前相較之下，新房源的成交均價降幅達到24.4%。雖然開發商有關于戶型、位置不同等多種解釋，但市場認為最高達到24%的跌幅仍可說明李嘉誠降價套現的初衷。

　　降價和拋售的真相基本是兩種可能，或者本身資金緊缺，不看好后市。這是市場人士第一次對李嘉誠拋售物業的揣測。

　　去年5月是第二次。

　　李嘉誠旗下香港上市公司和記港陸(0715.HK)公告稱，與美國投資基金亞太置地旗下公司簽訂協議，以44.38億元出售其位于上海長樂路的世紀商貿廣場寫字樓物業。2005年，和記港陸以23億元左右的價格購入該物業，轉手收益21億元。

　　而此次，李嘉誠以“改租為售”的方式拋售黃金城道商鋪，并把位置最好的御翠豪庭商鋪低價甩賣，開啟了第三次甩賣上海物業的序幕。

　　對此，陳小民猶豫了。

　　外資“拋售”

　　而與陳小民相反的是，另一名溫州人賈珍(化名)卻于半月前沖進了御翠豪庭，購置了一套150平方米的房子，總額也只有480萬元左右。這個與柳速近一年前的170平方米總價為714萬比，簡直令他捶胸頓足。

　　另外，她通過中原房產中介公司一名徐姓經紀人處了解到，另有套三室兩廳兩衛房子，面積在154.97平方米，總價為449萬元。

　　有消息人士透露，據了解，商鋪最高價格在10萬元/平方米左右，兩三樓商位的售價相對較低，預計和黃本次拋售的商鋪價值超過10億元。此次拋售的2萬多平方米商鋪中較大比例由溫州投資客收購。

　　“我買的房子主要是投資的，現在買進當然還有很大的市場風險。果真出現大幅跌價，權當為李嘉誠接力了。”賈珍笑稱，之前，她也有意向投資該上述商鋪，但最終放棄了。

　　在買房的過程中，她了解到古北一帶一些境外個人投資者拋售物業撤離上海的事例也不在少數。比如她碰到的一套處在古北金獅公寓的80來平方米的房子，售價僅為100來萬元。業主是個韓國客商，因為感覺時下經濟不景氣打算回國，便低于市場價格拋售。

　　不過，令賈珍猶豫不決的主要因素還是最近在當地媒體上頻頻出現的外資拋售現象。

　　摩根士丹利推出的資產包內含有寫字樓、商場、住宅等多種類型物業，打包出售的上海廣場商場、東海廣場和安信商業廣場經營狀況都不佳。

　　2008年內地樓市受信貸緊縮政策影響萎縮嚴重，摩根士丹利中國業務區域陷入內外交困境地，早在去年下半年起便陸續傳出轉讓名下物業的消息,其拋售項目的行為一度引發對外資撤離市場的擔憂。有人認為,身處美國次貸危機的風眼,摩根士丹利急需出讓項目套現以支援本部。

　　“上海畢竟是中國境內一個外資最為匯集的區域之一，他們的動態也代表了樓市的主要走向。”賈珍的話說出了大部分投資者的時下心態。

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