特約記者 羅綺萍 本報記者 蘇絲

　　“投資銀行叫我們只能講招股書內的東西，講其它的便是違規。”4月2日，即將在香港招股的碧桂園(2700.HK)主席楊國強正在新加坡路演，透過視頻會議，首次“面對”記者。這個強調自己是“做泥水出身”的著名“隱型富豪”，在打造總市值達860億港的上市王國之余，也為自己創造512億港元的賬面身家。

　　然而在投資者最關心的股權問題上，楊國強所說的與招股書不一樣。根據招股書，持有碧桂園95.2億股的是“必勝公司”，持有“必勝公司”100%股份的，是年僅25歲的楊家二女兒楊惠姸，她持有的股份，占碧桂園上市后擴大后股本的59.5%。這批股份如以碧桂園招股價上限5.38港元計，價值達512億港元。

　　這種表述方式，在上市公司十分罕有，隨后，承銷商瑞銀集團投資銀行董事倪傳順重申楊惠姸只是代表楊國強家族持股，而港交所上市科也同意招股書的表述方式。

　　楊惠姸出任碧桂園的執行董事，畢業于美國俄亥俄州立大學，獲得市場營銷及物流專業學士學位，2005年加入碧桂園擔任采購部經理，現主要負責整體采購監督，企業資源管理，并參與制訂發展策略。

　　碧桂園今次將發售24億股，占總股本的15%(即總股本為160億股)，招股價介乎4.18-5.38港元之間，集資額100-129億港元，據稱，正式掛牌將在4月下旬。

　　家族企業蛻變

　　中行順德分行北滘支行的員工透露，近幾天來，很多人匯錢去香港認購碧桂園的股份，“每天都有1000多萬元港幣匯過去。”隨著順德本土企業碧桂園公開招股日的到來，順德人已習慣于津津樂道一個“全國首富”的故事。沒錯，一旦掛牌上市，碧桂園將實現“700—800億”市值的

　　碧桂園上市令楊國強這位隱型富豪浮上水面，同時“露富”的還有另外四位創辦人，現時已是“十億富豪”。

　　其中楊貳珠持有16.32億股，持股比例為擴大后股本10.2%，市值88億港元；蘇汝波、張耀垣及區學銘三人各持8.16億股，占5.1%，各持有市值44億元股份。另外碧桂園在上市已將滾存利潤25億元，按持股比例派發予5人。

　　楊貳珠與楊國強并無親屬關系，但親如兄弟。現年56歲的楊貳珠與楊國強攜手創辦騰越建筑工程公司，并出任騰越及順德碧桂園公司的董事兼副總經理；現年52歲的蘇汝波、61歲的張耀垣及57歲的區學銘，加入騰越和順德碧桂園的時間與楊貳珠一樣，現時四人與楊國強共享富貴。

　　來自順德的同行，楊國強的朋友們對于碧桂園的崛起一點也不奇怪，相反，他們表示很佩服，除了每個項目周期短，成本控制得好以外，楊國強還非常有膽識，“抓住了機遇，敢搏”。

　　楊國強是順德人，從包工頭到全國首富，只花了十年，與其果敢的個性不無關系。

　　1992年，順德碧桂園開發商是三和房地產公司，由于第一期銷售情況一般，其中一個股東準備退出，而當時主業還是建筑承包的楊國強毅然接盤，并逐漸做大，同時創立碧桂園品牌。1999年，碧桂園進入廣州之后，也踏入了高速發展的快車道，至今共開發了21個碧桂園樓盤。在2004年，房地產行業進入宏觀調控的時候，房地產行業進入收縮階段，楊卻在順德碧桂園創辦了一家貴族學校——廣東碧桂園(IB國際)學校，并通過該校實現了一定的資金回收。

　　碧桂園是次IPO也得到“順德鄉里”的大力支持，恒基地產(0012.HK)主席李兆基，和新世界發展(0017.HK)主席鄭裕彤，各擲10億港元認購新股。

　　承銷團消息人士對本報說，截至4月2日，國際配售已有10倍認購，預計4月3日開始的公開招股，會有十分熱烈的反應，現時承銷團最頭痛的是僧多粥少。

　　第一個擴張周期

　　有記者將碧桂園與另一家已上市的雅居樂比較，楊國強說：“他們做了多久？盈利多少？他們也很優秀，但我們希望以更快的速度發展。”

　　一位業內人士如此評價：兩者均是從珠三角地區轉戰廣州，進而立足廣州、全國布點的民營企業，在產品銷售、設計等方面，雅居樂和碧桂園均有相互競爭之處。

　　然而，雅居樂的本土市場沒有碧桂園寬廣，碧桂園總部在順德，產品可輻射南海、順德、產品基本面比較好。然而，早期的碧桂園，只注重快，實行流水線生產模式，外觀設計上要比雅居樂的產品略遜一籌。

　　在后期轉型中，上述業內人士認為，碧桂園比較幸運，“給你一個五星級的家”成為了廣州樓市一句膾炙人口的流行語。

　　目前而言，雅居樂的規模與利潤都無法與碧桂園相比了。

　　根據招股書，碧桂園2004-2006年，每年的營業額及純利的復合增長，分別達56.5%及141.1%，難怪投資者擔心該公司上市后無以為繼。

　　碧桂園通過大規模開發和資產快速周轉，以最大限度提高回報，所以當記者問該公司現時負債率多少時，財務總監黃德銓剛說截至2006年底負債40億元，快人快語的楊國強便打斷他，答非所問地說：“人家問你現時負債率多少！但其實負債多少不是問題，我們有能力現在便還清所有負債，我們要借錢是為了回報，你要看我們為股東帶來多少利益。”

　　截至07年1月31日，碧桂園的土地儲備的建筑面積約1900萬平方米。于往績紀錄期間，單位土地成本占平均售價低于10%。

　　承銷商瑞銀研究報告指出，碧桂園06年的銷售額達79億元，樓盤落成量130萬平方米，銷售額位列本港上市的內地房地產公司前5大，落成量則是前3大。該行預期，2008年碧桂園的落成量，將大增至300萬平方米，毛利率上升至40%(2006年為33%)，2008年全年純利會由2006年的15.19億元，大升至56.76億元。

　　面臨資產結構調整

　　碧桂園能獲得如此高的機構評價，關鍵一點是，碧桂園固定資產比較優質，并有豐富的土地儲備與持有物業。來自碧桂園網站有這樣一段話：“我們的主要業務是開發大型住宅區項目及銷售各種類型的產品，包括單體住宅、聯體住宅、洋房、車庫及商鋪。作為綜合房地產開發商，我們亦參與建筑、安裝、

　　一名已認購的歐洲基金經理對本報說：“碧桂園過去的盈利強勁增長，來自他們可以低價取得土地，但現時他們是否可以同時做到？在廣東省以外能否同時做到？”

　　楊國強的回應簡單而充滿信心：“我是做泥水出身的，10多歲做到現在，對于成本控制很在行，我們以往可以做到，現在都可以做到，我們走出廣東省，全國都是一樣。你看我們去年10月1日在湖南開盤，出貨的速度和其它項目差不多。”

　　對于碧桂園的土地儲備，大部分業內人士表示“這家公司非常神秘”。實際上，碧桂園已經展開全國布局，“江蘇已經拿了2000多畝地。”知情人士透露，而在北京和天津，均有項目儲備。“2000萬平方米的土地儲備是肯定有的。”但是，目前碧桂園名下的酒店度假村等均沒有進入盈利階段，正常的資產效率很低，知情人士透露，“鶴山、江門、增城等固定資產的評估很高，但都已經做了銀行抵押物了。”

　　上述業內人士表示，碧桂園上市后將面臨3個主要問題：跨區域運營能力、郊區開發的核心模式轉變和龐大資產規模之下的資產效率有多高？

　　跨區域營運能力是該企業必將要解決的問題。“碧桂園曾是一個很封閉的企業，這兩年有所改變，”一位曾在碧桂園任職的知情人士透露，近年來，碧桂園在逐步改善管理團隊，逐漸增強團隊的多元化，最近也在招攬一些有國際背景的人才。

　　上市后，隨之而來的核心發展模式也面臨瓦解。碧桂園的核心模式是郊區物業開發，呈粗放型，深為同行關注的是，碧桂園“進城”后的運作模式。據透露，宏觀調控之前，碧桂園拿地成本相當低，不超過20萬元/畝，并且多為分期付款的方式。2006年8月31日，碧桂園首次進入廣州市中心區拿地，以近4。8億元拿下珠江新城B-6地塊。

　　業內人士評價，分期付地價款、大盤運作的時代已經過去了，如何控制單個產品利潤的極致化將成為擺在眾多開發商面前的難題。

　　投資者表示，碧桂園這幾年值得關注，其在上市之后增加大量市區土地，對管理能力是一個很大的挑戰，調整資產結構也是該公司較為重要的一步。