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潘石屹：舉頭三尺有神明
編者按
上市的話題不說，房價的問題不談，政府的做法不論……2006年，一向被媒體稱之為“愛作秀”的北京房地產大佬潘石屹似乎淡出了媒體視野。
老潘擁有生意人的精明和狡黠，當他背負太多的時候，反而去找最簡單的方式釋放。
心底最真的那份淳樸使老潘在情感糾葛上選擇退讓。偶爾地阿Q一下，似乎使他更能有所反省和覺悟。
文/ 本刊記者 王曉慧
2006年終于過去了。
對于房地產商來講，2006年是他們想說又不敢說話的一年。違法土地的收回和腐敗官員的落馬使得房地產開發商人人自危，地產新政接二連三地出臺，讓開發商們變得異常謹慎和低調……
近日，SOHO中國赴港上市再次成為業界關注的焦點。而在其上市傳聞的背后，還緊跟著華遠地產、中遠地產、方恒地產等眾多北京房企謀求上市的消息。這些涉及上市傳聞的房地產公司對“上市”二字毫無例外地選擇了沉默，潘石屹也不例外。
前車之鑒 絕口不提上市
“無可奉告”，“我們這次訪談可以結束了”。采訪剛剛開始，老潘便讓記者吃了閉門羹，他明確表示，上市的話題一概不提。
潘石屹回避的話題恰恰是證券市場投資者關心的問題。采訪潘石屹之前，記者采訪了一些機構投資者和股民，他們對SOHO中國遲遲不上市表示質疑。企業上市不僅能夠籌集發展資金，而且能建立一個融資平臺。哪家企業能保證每時每刻資金充足？又有哪家企業會嫌融資渠道太多呢？
其實，SOHO中國早在2002年就打算在美國和香港同時上市，但潘石屹當時的高調并沒有給SOHO中國帶去良好的預期，最終上市計劃流產。
有道是“一朝被蛇咬，十年怕井繩”。有了上次的教訓，對傳聞中的SOHO中國上市，潘石屹此次謹慎再謹慎應對也就可以理解了。近幾年，房地產界政策變幻莫測，老潘一改此前的處事風格也情有可原。
中信證券研發中心總經理王德勇表示，“作為地產企業，現在應該抓緊上市了，因為今后房地產的發展主要依靠資本力量�！蓖醯掠陆ㄗh房地產企業最好選擇在境內上市，因為當今境內的資本市場融資環境遠遠好于境外，融資效率也非常高。無論是在發行價格還是融資成本方面，境內市場都具備相當大的優勢。
房地產一直屬于負債率較高的行業，融資對于地產企業而言已是迫在眉睫。而潘石屹似乎從不為缺錢發愁，“我們近四年半的時間，資產負債率是零，這四年半，我們沒借過銀行一分錢。雖然最近剛向銀行借了一些錢，資產負債率也就是20%～30%�！�
對于如何控制資金風險，老潘覺得自己做得好就行，給別人出主意，別人也未必會聽，每家企業都有自己的融資手段和獨門絕活。為了表明不是在敷衍記者，老潘舉了順馳中國董事長孫宏斌的例子，“他就有自己的融資辦法。”
樂得其“所”土地增值稅影響不大
2007年1月16日，國稅總局公布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求自2月1日起正式向房地產開發企業征收30%～60%不等的土地增值稅。清算土地增值稅的消息一出，中國股市可謂是“春江水暖鴨先知”，68只A股房地產股票中有26只跌停。同時，香港股市也有十幾只房地產股下跌，僅一個上午，100億港幣市值付之東流。
第二天，十幾家上市公司發布公告，“政策的出臺對我們沒有影響”。有沒有影響，股民一目了然。據專家介紹，土地增值稅清算會普遍加大房地產開發企業的資金壓力、壓縮利潤空間，使行業毛利率平均下降10個百分點左右。
“對SOHO中國沒有任何影響�！迸耸倏闯鲇浾叩陌胄虐胍�，繼而解釋，“第一，SOHO所有的項目都是預提，土地增值稅這個文件下發之前(2月1日)，我們已經主動按照原來的土地增值稅條例上繳了，所以對我們影響不大。比如，我們去年就把現代城這個項目的土地增值稅全都交完了，一分錢不欠。第二，SOHO的會計事務所是畢馬威，他們的預提額都非常保守，所以對我們現金流量不會有什么影響。”
起初，潘石屹對畢馬威的嚴謹并不認同。在得知同行中很多地產公司沒有預繳土地增值稅，而畢馬威卻要SOHO中國按照100%的比例預提的時候，潘石屹曾覺得不公平，因此多次與畢馬威討論此事。但是畢馬威一直堅持，認為必須按國務院1993年12月下發的文件執行。
其實，土地增值稅是個被束之高閣十多年的老稅種。畢馬威所指的文件就是《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，早在1993年即已經出臺。當時出臺該文件的目的是為了抑制海南瘋狂的房地產投機，短期效果十分明顯，沉重打擊了投機商。但是，該文件出臺以后并未得到嚴格的貫徹實施。
至今，房地產公司清繳土地增值稅非常少，大都采用按照銷售額的1%預繳的方式。潘石屹解釋，“清繳是一個特別復雜的技術問題，熟悉這個過程的人會發現，各個地方的政策都不一樣，但都不是用清繳的方式，而是用預繳的方式。”
按銷售額1%計提夠交土地增值稅嗎？記者從幾個專家處得到的答案都是“遠遠不夠”。從幾家上市公司的三季度報告來看，即使按照30%的最低稅率計算，應繳土地增值稅平均占到銷售額10%以上。高利潤的商品房、別墅、高檔公寓項目應繳納的土地增值稅就更高。
王德勇告訴記者，“這個政策對預提了增值稅的地產企業影響較小，但是也有影響，即使是按照1%的稅率足額計提，企業的現金流和日后的土地儲備也都有影響�！睋私�，68家A股房地產上市公司中，已經進行預提的還不到一半，其中，大部分預提也是近幾年才開始的。難怪會有如此多的房地產股票“大驚失色”。
畢馬威的謹慎得到了好的結果，讓SOHO中國避開了此次“清算”風險。任憑外面人喊馬叫，老潘現在心里美滋滋的，跟沒事兒人一樣。
痛斥潛規則 堅守房地產
近幾年地產界風云變幻，很多地產商就此打起了轉行的主意。今典集團的張寶全要去拍電影，萬科的業務更是涉及了物業管理、旅游、金融投資等多個領域�？粗磉叺娜瞬粍照龢I，“小地主”潘石屹依然選擇堅守地產這個領域，他的理由很簡單，“我對房地產的發展很樂觀”。
潘石屹給記者列舉了這樣幾個數據：2006年，北京一手房的銷售額超過2000億元，新房售出18萬套，其中不包括寫字樓�！耙荒�2000億元的銷售額，這是多大的購買力啊，全中國哪個行業年銷售額能超過2000億元？”潘石屹的感嘆說明他對這種市場表現非常滿意。
地產市場的銷量帶給潘石屹充足的信心，同時，潘石屹看重的還有二線城市的潛力。“中國的房地產業剛剛發展，城市里雖然高樓密布，但是農村里還都是土坯房。中國房地產還有特別大的發展�，F在北京、上海的市場發展起來了，但是二線城市還沒有發展呢！”
地產市場的發展前景讓潘石屹選擇了堅守，但也有讓他感覺受束縛的地方，比如土地交易價格的不透明。
2003年以前，房地產商異地發展處處撞墻，其中大部分原因在于土地政策不透明。如今，這種情況更是“王小二過年，一年不如一年”。
潘石屹給記者列舉了廣渠路地塊的例子。負有“地王”美譽的廣渠路36號地段是眾地產商追求的對象，這場招標引來了十三家地產諸侯競逐。其中包括華潤置地、世茂集團、富力地產等。
但是，最終的招標結果卻讓業界大為不滿，出價的第一名到第五名都沒有中標，中標的第六名是北京城建和城開公司聯合體，這兩家公司均是北京市國資委的旗下公司。有媒體報道，這家公司沒有能力進行一次性付款，而一次性付款卻是招標前的明文規定。
事隔多日，潘石屹依然對此事喘不勻氣，“排名靠前的都是實力雄厚的公司，拿著真金白銀去競標，第六名沒有資金，沒有能力，為什么還會把項目交給他們？現在這樣的事情接二連三地發生�！�
潘石屹很明確，“無論政府‘招拍掛’的標準有多極端，只要之前定下了一個標準就行。價格的不透明對整個地產界不公平，政府稅收也會減少，對消費者也不公平。占了便宜的就只有一個，就是中標者�！�
2004年后，“協議出讓”的土地交易方式基本上不再采用，“招拍掛”成為主要交易方式。這對于提高土地交易過程的市場化、透明度和公平性均大有裨益，在一定程度上遏制了土地交易中的腐敗，減少了國有資產流失。但是，“招拍掛”機制雖然總體上優于“協議出讓”，卻并不能保證解決土地交易過程中存在的所有問題。
一個制度的設計和執行如果出現不當，會扭曲一個行業的游戲規則。老潘希望地產界不會像娛樂圈那樣，形成一個“潛規則”，否則將對行業貽害無窮。
“談房價是在招惹政治”
房價，老百姓最關心，地產大佬們也就此話題高論連連。但此次增值稅政策出臺后，地產界的“快嘴”們像被綁了嘴的魚鷹，皆緘口不言。據知情者透露，原來在政策出臺之時，政府領導把潘石屹等幾個“快嘴”召集在一起，談論了一個下午，希望他們不要再對出臺的政策進行評論。而潘石屹等人當著領導的面答應了，從而形成了口頭承諾。
《新財經》：近年來蜂擁而出的政策條文也好，規章制度也罷，影響的無外乎還是房價，您覺得2008年房價走勢會是什么樣？
潘石屹：我從2003年開始就再也不提房價了。
《新財經》：您2004年還在提，并且發表了《2004年北京房地產將要發生的事情》，預言“房價會漲”。
潘石屹：那是2003年春節，陽歷已經到了2004年了，我一共寫了四條，寫完之后，各大媒體轉載。最后《21世紀經濟報道》給我做了一個整版報道，說是建設部不點名批評潘石屹，我說你這不是糊弄大家嗎？不點名怎么能說是批評潘石屹呢？我還說是在批評你呢。
《新財經》：我知道您的處事風格一向很謹慎，既然不愿意談房價走勢，那么，我想知道，近兩年房價的上漲跟2008年奧運會有關系嗎？
潘石屹：有關系。(潘石屹意識到記者欲從側面了解房價問題，他的回答變得簡單而謹慎。)
《新財經》：聽說其他舉辦過奧運會的國家房價有這樣的走勢：奧運會前兩年房價都上漲，奧運會之后很快下跌，中國會有這種趨勢嗎？
潘石屹：這要看跟哪個國家比較。我覺得奧運會的舉辦讓老百姓從心理上感覺房價會漲，但是除掉心理因素，從房子價值來看，有相當一部分是所處城市設施的價值。如果有故宮，有各種好公園和學校等配套，尤其是地鐵，這個城市的價值自然會在房價中體現，房價自然會高。相反，生活成本非常低的城市，房價就相對較低。北京和悉尼是完全不一樣的，北京是投資了幾百億美金建基礎設施，包括奧林匹克的場館、公園，等等；所以，房價的價值是要把基礎設施的價值表現出來。而悉尼人太少，辦完奧運會后，很多東西就拆掉，還原成綠地了。北京很多建筑都是永久性建筑，包括CCTV，包括地鐵。
《新財經》：這么說2008年的房價不會下跌，是否會有一個價格回旋的余地？
潘石屹：不好說，太復雜了，不光是復雜。而且房價問題是特別政治化，特別情緒化的東西。
當“草根”遭遇愛情和信仰
老潘的博客上有一篇審視《愛情、信仰和死亡》的文章，但當談及到自身的愛情、信仰和死亡，老潘顯得非常平淡。
老潘認為自己是個不懂浪漫，比較死板的人，“每個人心里對浪漫的定義是不一樣的�！崩吓搜壑械睦寺�僅限于最基礎的表達方式，比如，送個玫瑰花，一起喝杯酒等方式。形成這樣的認識，與他的少年生活有著直接關系。
潘石屹在農村一直生活到十四五歲，正是一個人的世界觀、價值觀和表達方式形成的時候。但在偏遠的山村，每天聽見的多是豬叫和雞叫，幾乎不需要什么表達方式�！澳莻�環境對我世界觀的形成很重要，比如人性的淳樸和樂于助人等方面品質的形成。而浪漫是一種表達方式，身體的、語言的，包括各種各樣的方式，我的表達方式是特別弱的�！�
老潘和張欣的婚姻曾被視為土鱉與海歸的結合。他們的生活里幾乎從不談錢�！板X對我們來說已經不是約束了，我們吃什么，喝什么，去哪兒度假，讓孩子上什么學校，坐什么樣的車，都已經不是約束了。主要是態度，比如別人都覺得我的辦公室小，但是我覺得這都不是錢的問題�！�
的確，潘石屹的辦公室是記者采訪過的董事長中最小最簡陋的。從外面看，他的辦公室像個白色的火柴盒，空間僅比相鄰的副總辦公室大些，十幾平方米而已。里面除了一張辦公桌、一張會議桌，就是兩列長條的矮柜，權當是書柜了。
接受采訪之前，老潘剛剛買回來一輛新車。在選車過程中，他一度在41萬元和89萬元的價位之間徘徊，最終選擇了一部89萬元的車�！斑@個89萬元的車具有豐田的一個新技術，當高車速的時候，它會主動給電池充電，如果車速降下來，它會把發動機關掉，靠電池運行�！�
老潘所說的這款車配備的是最近盛行的油電混合動力系統，屬于環保型車，在汽油消耗量相同的情況下，行駛里程可比傳統汽車多出20%。
“我覺得這個車的價位特別高，因為我選的這兩款車在內部配置和外觀方面差不多，僅是多了一個系統就多付了三四十萬元�！崩吓苏f這些不是為了顯擺，而是為了說明他對新技術、新理念的認可和尊重。
的確，以老潘現在的身價，即使他穿個假名牌，別人也認為那是真的。他不會認為買輛車有多貴，更不會將車列入奢侈品的行列。
老潘不無得意地透露：“公司里的錢都歸我管，張欣只當‘甩手掌柜’，雖然她是華爾街出身�！�
信仰方面，老潘自認是個有神論者，“我相信神明的存在”。這讓記者沒有想到�！拔矣X得人的精神方面要干凈，人需要有信仰。如果一個人沒有信仰，說假話跟說真話一樣，那就骯臟了。擁有信仰可以讓我們處處以誠實、團結、為別人著想作為最基本的原則�！�
在大多數人心里，“神明信仰”是人們精神上的寄托和安慰，它有別于宗教信仰。但是，不管你信仰的是何方神圣，敬不敬在心。
在潘石屹眼里，消費者就是他敬畏的神明，要日行一善。老潘建立了一個基金會，2006年向教育、醫療、環境等方面捐贈了630多萬元。
潘石屹在農村一直生活到十四五歲，正是一個人的世界觀、價值觀和表達方式形成的時候�！澳莻�環境對我世界觀的形成很重要，比如人性的淳樸和樂于助人等方面品質的形成。
老潘暗中“話聊”孫宏斌
孫宏斌一度給人們狂妄、另類和激進的印象，為了達到急速擴張的目的，他在半年多的時間里從國內各主要城市的地產商手中搶走了上千萬平方米的土地。這樣的土地規模，至少能夠保證開發100個中等大小的樓盤，足夠支持一個大型房地產公司十年里高速發展。順馳這種“從規模放量，用速度擴張”的模式被業內人士毀譽參半。
潘石屹介紹，王石一直質疑孫宏斌的做法。幾年前，王石一見孫宏斌，氣就不打一處來，不光是在私下，即使是在大會上也會當面“喝斥”孫宏斌，“你瞎吹什么牛�！蓖跏恢闭J為，房地產公司不能像孫宏斌那樣做。在王石眼里，孫宏斌是個瘋子。
老潘給記者描述了一件有趣的事情：陳勁松和王石兩個人正在桑拿，聊了一會兒，突然進去一個小伙子，拿起一桶水倒在熱石頭上，屋子里頓時悶熱難耐。陳勁松叫喊著“熱得不得了”，就出去了。王石就跟小伙子咬著牙在桑拿房里較勁，后來小伙子承受不住也離開了。陳勁松進來對王石說，“您真行，把他熬走了”。王石說了一句話，“這小子就好比房地產界的孫宏斌，攪局來了，千萬要堅持住，不能輸給他。”
潘石屹借王石說事兒，好像事不關己，但實際上，就像王石一樣，看得出他是在暗中與孫宏斌較勁。
鐘情博客：拿得起放不下
“潘石屹是個不停翻身的人”，這是大多數人對他的評價，時不時拍個電影，寫個博客，辦個SOHO小報。
老潘對現在的生活狀態非常滿意，每天上午寫個博客，聽上一個小時的音樂。博客是老潘比較鐘情的平臺，但內容都是他寫在本子上，然后讓秘書敲進去的，老潘急不可耐地拿出一個非常普通的筆記本翻給記者看，然后孩子氣地告訴記者，“我已經寫了好多這樣的本子�！庇浾呖吹焦P記本上密密麻麻地寫滿了字。
老潘的秘書每天除了整理博客，還有一項任務就是刪除垃圾回帖。“我讓秘書見罵人的評論就刪，因為我的博客我媽也看，我爸也看，這樣的回帖既不傳播知識，也不給人啟發，沒有任何好處。”
據記者了解，很多名人的博客都為此關閉了，因為太多罵人的回帖讓他們感覺很不舒服。為了父母的尊嚴，他們關閉了自己的博客。但老潘并不打算這么做。
火燒欠賬單：
演繹釋懷的快樂
過了豬年，老潘就45歲了。
人到中年，除了喜歡回憶，同樣學會了釋懷。不久前，老潘將一張寫滿名字的紙一把火燒掉了，“這都是長時間欠我錢的人”。
這是一張欠賬單，上面有近20個人，最早一個借錢的至今已有七年。據老潘回憶，那是他的同班同學，由于犯事跟他借錢。當時老潘的資金也很緊張，但依然借給他10萬元，后來又借了3萬元。此后該人杳無音信。
金錢一度拉近了潘石屹和朋友之間的關系，但是從總體來說還是愈走愈遠。這是金錢的誘惑還是人性的貪婪？
“失蹤”的這個人是時間最早，也是借錢最少的一個。最多時候，老潘借給人家300萬元。“燒掉名單只是心理上的一個寄托，否則總是有個疙瘩，我現在真的釋懷了�！�
怨恨掩蓋人性中那些善良淳樸的本質，怨恨也會使各種矛盾發生轉化�？雌漆寫岩埠�，“精神勝利法”也罷，都是潘石屹心理的自我按摩，老潘現在真的舒服多了。
老潘的“釋懷”讓記者想起了那副有名的佛門對聯，“藤杖一條，拿得起才能放得下；禪門兩扇，看不破就打不開�！� 潘石屹一切全憑真心做事,只求對得起頭上神明。