|
莫小勇
結盟“首富”黃光裕之前，在大佬云集的地產界，禹晉永還遠說不上是個公眾人物。但自去年2月與黃光裕“牽手”，主政黃光裕旗下的國美置地，隨后短短7個月又與黃分道揚鑣，一時間禹晉永成了焦點人物。
沉寂了數月之后，禹晉永再次出現在媒體面前，細說他與首富“分手”內幕，期間不斷亮出其“招牌動作”——大談資本地產。
細看禹的名片，眾多的頭銜中，中國世代投資控股集團(簡稱“中國世代”)總裁職務列在了最前面。是次，禹晉永便是要通過這間公司來實現他的資本地產夢想。
細說分手
“連聘任書都沒有，何來的解聘呢？我和黃光裕先生是合作的關系。”禹晉永向《財經時報》這樣定義自己去年9月的離職。
依照禹的版本，事情起于一次偶然：由于對一位應聘人員職位安排產生分歧，導致他與國美集團某高管發生矛盾，“而這些細節，黃光裕并不知情。”禹晉永解釋。最終，他還是在與黃光裕的越洋電話中提出了“不能合作就散”。
然而坊間卻流傳著與此相反的兩種版本：一種說法是由于禹泄露國美地產業務的上市計劃，“違反公司制度”；還有一種說法是，黃光裕開始懷疑禹的“資本地產”概念。曾有國美高層要求禹解釋“資本地產”的細節，卻遭到禹的拒絕。于是當時在美國的黃光裕通過越洋電話解雇了禹晉永，理由是其“泄露了國美置業的上市計劃”。
對于以上兩個版本，禹反駁：早在去年3月，黃光裕就已經提出了國美地產業務要上市，“因為國美置業豐臺的項目如果實打實投入資金，得60多個億，5個、10個國美置地都做不起來。所以必須通過上市、資本運作來解決資金問題。”
禹所說的豐臺項目，是國美置業在2005年以8.05億元在北京豐臺科技園區拿下土地后運作的項目，這也是去年2月剛成立的國美置業運作的第一個項目。時任國美置業總裁的禹晉永將開發項目方案定名為“國美商都”，他的計劃是，將其建成30萬平方米的“全球高科技體驗中心”，同時還包括大型商場、國際化公寓酒店、會議展覽中心等。
對于一貫以“資本地產”理念為指導的禹晉永，國美商都的項目自然離不了資本運作的成分。
禹當時的打算是通過國美置業的上市，將國美商都的項目裝進上市公司，然后增發股份，進行減持、套現，用這筆資金來回補國美商都項目所需的資金。也就是通過賣出國美置業的股權，獲得現金。
禹介紹說，當時國美置業之所以敢于進行100多個項目的談判，并且還在香港籌劃成立房地產信托投資基金，正是因為他們是采用“資本地產”的運作模式。“我們強調的是把地產項目權益化。這種投資不是拿別人的錢投資，而是用自己的權益去投資。”
然而，就在禹晉永準備利用國美置業這個平臺大展手腳的時候，迫不得已和黃光裕分手，離開了國美置業。禹晉永說，目前國美商都項目進展緩慢。
記者獲悉，禹晉永在任時的“國美商都”案名已經棄用，該項目新案名為“鵬潤時代廣場”，并且由高科技體驗中心定位改為體驗式購物中心，預計2008年竣工投入使用。
對于此，禹晉永感嘆，如果由他繼續運作，項目肯定進展得會快一些。
將“資本地產”進行到底
離開國美置業的禹晉永不甘寂寞。
今年5月中國世代在香港成立，公司注冊資本10億港元，股東方包括禹晉永，禹晉永控股的凱愛置業以及13家基金，基金來自美國、英國、加拿大、新加坡和中國香港，以美國的居多。其中，凱愛置業占20%股份，其他基金持股均不超過10%。
提到在中國世代的履新，禹晉永仍然三句話不離“資本地產”，“我們目前有30多個項目在談，只要是合適的地塊，我們就要拿，我們有境外實力雄厚的投資者做支撐。”
這便又回到他去年在各個場合不斷提到的所謂“資產權益化→權益資本化→資本市場化”，即不再走買地開發、賣房子再買地的傳統房地產商的老路。而是將土地權益化，使之變為股權，讓國際資本購買權益，從而既獲得了項目開發所需的資金，同時也保持了對該項目的控股權。
從中國世代的部門設置也反映出禹的“資本地產”的思路。
與禹擔任國美置業總裁時期部門的設置并無二致，中國世代組織架構分設三個投資部，即投資一、二、三部，而不是傳統的以工程、銷售、成本部門為公司基本架構。
據悉，雖然國家的金融政策對地產商而言存在諸多限制，但事實上市場并不缺少資金。大量國際熱錢覬覦中國地產市場，只不過是入境無門而已。而這便是禹認為“資本地產”大有可為的條件之一。
然而，當記者對中國世代是否能輕松得到投資者的資金、以及如何進行運作，禹只是套用他的老話，“正是別人都看不懂、想不到時，我們才有空間，當年黃光裕開第一家國美店賣電器時，誰會想到他會成為首富呢？”
同時，禹還向進一步向《財經時報》表示他的信心，“今年年底，我們有信心拿下計劃入市的‘地王’——北京吉普車廠地塊，我們不缺資金”。
禹所說的北京吉普車廠地塊，位于北京CBD附近，規劃建筑面積為90萬平方米，土地現已經實現“七通一平”，被北京市土地整理儲備中心列入“即將入市”土地。由于地塊完整且面積大，加上地理位置優越，該地塊將成為北京有史以來成交價最高的“地王”。華遠集團董事長任志強曾預計，該塊地的成交總價“超過40億元很正常”。
除了公開市場拿地，禹晉永還透露今年年底中國世代會上市，與擔任國美置業總經理時的言辭相似，“中國世代可能在國內，也可能在香港或是美國上市，我們計劃5年內把公司做成地產上市公司15強。”
| 
