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通過分析合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)及雅居樂等廣州地產(chǎn)公司近幾年的發(fā)展，以及目前的資產(chǎn)狀況、盈利能力、土地儲(chǔ)備等，我們發(fā)現(xiàn)，它們的發(fā)展?jié)摿εc持續(xù)開發(fā)能力已領(lǐng)先于國內(nèi)眾多的房地產(chǎn)“大腕”。據(jù)高盛預(yù)測，富力地產(chǎn)與合生創(chuàng)展將繼萬科之后進(jìn)入地產(chǎn)“百億企業(yè)”行列。我們不妨將它們稱為“地產(chǎn)廣州幫”。
李凌/文
2006年“《新財(cái)富》500富人榜”中，廣州的地產(chǎn)富人異軍突起。在前十位富人中，合生創(chuàng)展(00754.HK)的朱孟依家族、雅居樂(注冊地在中山，03383.HK)的陳卓林家族、恒大實(shí)業(yè)的許家印各占一席，分別排在第三、第四、第七位，如果合并計(jì)算富力地產(chǎn)(02777.HK)的李思廉和張力共擁有的76億元財(cái)富，那么廣州地產(chǎn)富人在前十中將占據(jù)四席。
從財(cái)富數(shù)額看，這四大地產(chǎn)富人合計(jì)擁有340.3億元，占500富人總財(cái)富的4.56%。
受國際投資者追捧
“地產(chǎn)廣州幫”浮出水面，與富力地產(chǎn)和雅居樂在2005年成功登陸香港股市密切相關(guān)。
2005年7月，富力地產(chǎn)在香港成功IPO，發(fā)行H股籌集資金約22億港元。從2005年7月14日上市首日至2006年4月7日，富力地產(chǎn)股價(jià)從10.8港元一路飆升至41.8港元，大漲287%。而且，富力地產(chǎn)至今仍然是海外機(jī)構(gòu)投資者追捧的對象，2006年3月15日、3月16日、3月23日，摩根大通分別以35.54港元/股、37.29港元/股、33.95港元/股連續(xù)3次增持，將其持有的富力地產(chǎn)股份由6.85%增加到8.1%(圖1)。
得益于富力地產(chǎn)的良好表現(xiàn)，雅居樂2005年12月在香港招股獲得了更大的成功，以招股價(jià)的上限3.3港元/股IPO，籌集資金超過31億港元(包括超額配售部分)。2005年12月20日上市首日至2006年4月7日，雅居樂的股價(jià)從4港元上漲到6.55港元，漲幅超過63%。
而1998年就已登陸香港股市的合生創(chuàng)展，2005年以前的表現(xiàn)差強(qiáng)人意。2005年8月后，伴隨合生創(chuàng)展在國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)生水起，其股價(jià)也開始大幅上升，在德意志銀行、美林、雷曼兄弟及摩根大通等機(jī)構(gòu)增持的推動(dòng)下，屢創(chuàng)上市以來的高價(jià)，從不到5港元大幅飆升至2006年4月7日的17.7港元，漲幅約達(dá)300%(圖2)。
全國布局雛形初具
作為“地產(chǎn)廣州幫”的兩只龍頭，富力地產(chǎn)和合生創(chuàng)展目前已成功走出廣東省，成為全國性的房地產(chǎn)投資運(yùn)營商。
截至2005年12月，合生創(chuàng)展擁有的土地儲(chǔ)備達(dá)1240萬平方米，主要集中在廣東、北京、上海、天津四個(gè)城市，僅次于新世界中國地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備量(圖3)。而且據(jù)高盛的調(diào)查，合生創(chuàng)展拿到的土地位置一般都很好，拿地成本也很低。比如，其在廣州的土地基本上都是在上世紀(jì)90年代廣州城市化改造過程中拿到的，價(jià)格約為500-1000元/平方米。在2000年2月-6月廣州市政府的城市擴(kuò)張計(jì)劃中，合生創(chuàng)展又拿到了華南新城的大片土地，每平方米地價(jià)僅為330元，而其樓盤平均售價(jià)達(dá)到4500元/平方米。迄今合生創(chuàng)展在華南新城還有200萬平方米的土地沒有開發(fā)。
從2002年開始，合生創(chuàng)展走出廣東，向北京、上海、天津等城市擴(kuò)張。目前其在天津?qū)氎娴摹熬┙蛐鲁恰表?xiàng)目已啟動(dòng)，由于拿地成本僅為78元/平方米，以及環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展前景，高盛等海外機(jī)構(gòu)非�？春眠@一項(xiàng)目。
2005年，合生創(chuàng)展在上海、廣州、惠州購買了約180萬平方米的土地，平均價(jià)格僅為510元/平方米。同年3月，合生創(chuàng)展還以5.11億港元收購了北京的兩塊地皮，總建筑面積達(dá)202700平方米。
富力地產(chǎn)2003年以后也積極向全國其他城市擴(kuò)張。截至2005年12月，其土地儲(chǔ)備達(dá)700萬平方米。2005年以前，富力地產(chǎn)的業(yè)務(wù)主要集中在廣州和北京，2004年其北京的營業(yè)額占到公司總營業(yè)額的55%，首次超過廣州(圖4)。而且，除廣州和北京外，富力地產(chǎn)已向天津、西安、重慶等城市擴(kuò)展，據(jù)高盛的預(yù)計(jì)，2006年其在天津的營業(yè)額將占到12%。
截至2005年12月，“地產(chǎn)廣州幫”的另一家企業(yè)雅居樂擁有的土地儲(chǔ)備也高達(dá)800萬平方米。顯然，“地產(chǎn)廣州幫”擁有的土地儲(chǔ)備與萬科1100萬平方米的土地儲(chǔ)備旗鼓相當(dāng)。
從融資能力看，富力地產(chǎn)和雅居樂2005年IPO籌集的資金分別達(dá)22億港元和31億港元，合生創(chuàng)展2005年8月也向其兩個(gè)策略股東定向發(fā)行了2.006億股新股，籌資9.57億港元。而從目前深滬市場的情況看，上市公司再融資何時(shí)重新啟動(dòng)還是未知數(shù)，上市房地產(chǎn)企業(yè)的再融資也難有大的起色。事實(shí)上，自2004年萬科發(fā)行可轉(zhuǎn)債籌集了19.9億元資金后，房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資幾乎壕無進(jìn)展。
巨量的土地儲(chǔ)備和強(qiáng)大的融資能力，體現(xiàn)了“地產(chǎn)廣州幫”的發(fā)展?jié)摿统掷m(xù)開發(fā)能力，使其可以保持快速的發(fā)展速度。
躋身“百億企業(yè)”行列
截至2005年底，富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展的總資產(chǎn)分別達(dá)172.77億元和159.6億元，雅居樂截至2005年6月30日的總資產(chǎn)也達(dá)59.16億元，與中國房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)重要旗幟—萬科2005年的總資產(chǎn)220億元距離越來越近(圖5)。
從衡量房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的重要指標(biāo)—股東權(quán)益來看，截至2005年底，富力地產(chǎn)的股東權(quán)益達(dá)53.09億元，較上年同期的20.63億元增加了157.35%。合生創(chuàng)展2004年底的股東權(quán)益為32.54億港元，預(yù)計(jì)2005年也將有較大幅度的增長。
從盈利能力看，2005年富力地產(chǎn)的營業(yè)額為58.12億元，較上年增長36.44%，而其凈利潤達(dá)12.66億元，較上年大漲134%，表明其盈利能力大大增強(qiáng);而據(jù)高盛的預(yù)計(jì)，合生創(chuàng)展2005年的營業(yè)額達(dá)65.59億港元，凈利潤較上年大漲206%達(dá)到13.29億港元，盈利能力也大為加強(qiáng)。值得注意的是，這兩家公司的凈利潤已與中國房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)之一的萬科比肩而立。據(jù)年報(bào)，萬科2005年凈利潤為13.5億元。
從產(chǎn)品單價(jià)看，截至2005年6月底，合生創(chuàng)展已交付物業(yè)的平均售價(jià)為5569港元/平方米，較2004年底的4946港元/平方米上升了12.6%，表明其開發(fā)高檔物業(yè)的能力在逐步增強(qiáng)。事實(shí)上，合生創(chuàng)展也在積極開發(fā)商用物業(yè)，其目前準(zhǔn)備開發(fā)北京的一塊8.1萬平方米的商業(yè)用地。
根據(jù)目前的發(fā)展態(tài)勢，富力地產(chǎn)和合生創(chuàng)展在近兩年內(nèi)將進(jìn)入地產(chǎn)“百億企業(yè)”行業(yè)，成為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)(表1)。根據(jù)高盛的預(yù)測，富力地產(chǎn)2006年?duì)I業(yè)額將超過百億元，凈利潤達(dá)到24.25億元;合生創(chuàng)展2007年?duì)I業(yè)額也將超過百億港元，凈利潤達(dá)到23.08億港元。(《新財(cái)富》2006年05月號最新文章)
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