地產(chǎn)富人進入淘汰賽

　　在2006年的“《新財富》500富人榜”中，房地產(chǎn)行業(yè)依然產(chǎn)生了眾多富人，上榜總數(shù)達到了81人，占到總數(shù)的16.2%，與去年上榜人數(shù)94人相比，減少了16%，這個幅度大致近似于我們?nèi)ツ甑念A測。

　　張宇/文

　　2005年房地產(chǎn)行業(yè)上榜人數(shù)創(chuàng)歷史新高，更多地預示著行業(yè)頂峰的出現(xiàn)，隨著行業(yè)集中度的提高，房地產(chǎn)業(yè)進一步向資金密集型產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)回歸，傳統(tǒng)盈利模式所帶來的暴利正逐步消失。從這個意義上而言，“500富人榜”已經(jīng)不再是單純的中國富豪名單大展示，而是深刻記錄中國行業(yè)發(fā)展軌跡的年輪。

　　區(qū)域房屋價格指數(shù)走勢與富人的區(qū)域分布密切相關

　　房地產(chǎn)富豪人數(shù)的回落，與2005年國家對房地產(chǎn)行業(yè)加強

　　在區(qū)域市場上，與以往房價同漲同跌不同的是，在這輪房地產(chǎn)行業(yè)景氣周期中，有一個非常明顯的非對稱性矛盾，即房價漲幅與經(jīng)濟發(fā)展程度不對稱，并導致了各地房地產(chǎn)商的苦樂不均，珠三角城市和除青島之外的環(huán)渤海城市風險很小，房價持續(xù)上漲，商品住宅供不應求，特別是珠三角房價在補漲力量作用下走勢非常耀眼。

　　政策沖擊房地產(chǎn)商的利潤回報預期

　　在一般消費者關心商品房價格漲跌的同時，房地產(chǎn)商們密切地注視著政府主管部門對這個行業(yè)越來越嚴格的管理。以2005年上半年出臺新、老國八條為標志，中央部委和地方政府密集出臺多種具體政策組合拳。在這些政策中，有相當部分是取消了地方政府既往為刺激商品房市場發(fā)展而出臺的優(yōu)惠政策，最典型如營業(yè)稅經(jīng)歷了從基本不收到差額征收、最后到全額征收的演變，表明政策趨勢正在從鼓勵走向抑制;而金融政策和稅收政策的變化，更多是將管制重點集中于建立行業(yè)進入門檻、控制資金運用、完善稅收體系等方面。似乎是一夜之間，資金問題成為全國所有房地產(chǎn)商們必須解決的瓶頸，曾經(jīng)最為得心應手的傳統(tǒng)模式已經(jīng)無奈地漸行漸遠。初步評估一年政策實施的效果，應該說對國內(nèi)樓市消費層面的影響比預期小，但卻使得投資者對房價的預期更為謹慎，直接沖擊了國內(nèi)房地產(chǎn)商的利潤回報預期。這從2005年三季度上海市房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)跌至90點以下可以驗證，這個水平已與1999年本輪樓市啟動時的水平相當，說明房地產(chǎn)商的花樣年華已經(jīng)一去不復返了。

　　資金決定房地產(chǎn)商前景

　　這次“《新財富》500富人榜”反映出來的另外一個特點，是地產(chǎn)富人財富的集中程度正在加快。導致這個結果的根本原因是資金實力的決定作用。在高房價、高利潤成為政策直接調(diào)控對象，上游開發(fā)及其盈利模式受調(diào)控時間最長、程度最深的環(huán)境下，行業(yè)進入的資金門檻越來越高，由此導致行業(yè)集中度的迅速提高也就成為必然，這也是一個行業(yè)過度景氣并被社會資金踴躍追逐后的必然結果。在一個市場需求依然保持穩(wěn)步增長的行業(yè)中，具備優(yōu)秀資源整合和戰(zhàn)略調(diào)整能力的房地產(chǎn)商，其實力和業(yè)績或?qū)⒆钕让摲f而出。因此現(xiàn)階段判斷房地產(chǎn)商未來前景的依據(jù)也只會有一個，那就是資金因素。

　　筆者認為，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著因行業(yè)管制加劇和資金門檻提升而帶來的盈利模式轉(zhuǎn)變，這種轉(zhuǎn)變正在越來越深刻地影響著行業(yè)的未來。

　　而在現(xiàn)有企業(yè)中，誰能有效地解決自有資金實力擴張的問題，誰就獲得了在未來參與贏家通吃游戲的資格，我們看到這次排行位居前列的陳卓賢家族的雅居樂集團、張力和李思廉領導的富力地產(chǎn)，去年都成功登陸香港股市，籌集了數(shù)以十億計的資金，突破了現(xiàn)有開發(fā)規(guī)模下資金瓶頸的限制，并吸引了更多商業(yè)銀行擴大對其的信貸投放規(guī)模，因此使這些上市公司能利用資本市場的融資渠道，更加從容地參與到房地產(chǎn)行業(yè)大整合的過程之中。我們判斷，這種通過上市籌資解決發(fā)展資金壓力的方式將會為更多的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)所采用。如近期，因境內(nèi)外投資者對人民幣升值的巨大預期而使房地產(chǎn)股票成為熱點投資板塊，特別是那些在國內(nèi)有大量開發(fā)業(yè)務的企業(yè)股票倍受追捧，如合生創(chuàng)展、蘇寧環(huán)球等在香港和國內(nèi)證券市場的良好表現(xiàn)就是佐證。

　　股票價格持續(xù)上揚所導致的富人榜排名的波動，揭示的不僅僅是富人們當前財富數(shù)額的變遷，更多地是描述了這些富人們管理的企業(yè)所能獲得市場支持的程度以及未來發(fā)展壯大的空間，這個本質(zhì)對于房地產(chǎn)行業(yè)這樣一個資金密集型產(chǎn)業(yè)顯得尤為重要。

　　作者為國泰君安證券研究所分析師，2005年度新財富“房地產(chǎn)行業(yè)”最佳分析師(《新財富》2006年05月號最新文章)