朱孟依沉默走過調控之年

　　中國目前的地產市場，就像70年代的香港樓市一樣，目前才剛起步發展。誰能領導中國地產市場，很大程度取決于管理層對樓市起落的判斷能力，以及他們能否有效利用股市集資功能

　　□ 本報見習記者 莫小勇

　　萬科(資訊 行情 論壇)董事長王石曾感嘆：“萬科不是地產航母，珠江系才是真正的地產航母。”

　　朱孟依，這位

　　盈利翻番

　　這個低調的地產大亨，一直信仰著“求財不求名”的生存哲學。但市場卻因此更對他矚目有加。

　　2006年4月13日，朱孟依為董事局主席的合生創展(資訊 行情 論壇)集團有限公司(0754.HK下稱合生創展)在香港聯交所公布其2005年全年業績公告，根據公告資料顯示，其營業額為61.34億港元，盈利大幅度增加，達到12.17億港元，比2004年的4.33億港元增長181%.最令地產商頭痛的土地儲備則達到1295萬平方米，據調查，合生創展目前的土地儲備居行業第一位。

　　1992年朱孟依在香港成立了合生創展，作為公司的融資平臺。第二年，珠江投資有限公司(下稱珠江投資)在廣州成立，主要負責在內地市場拿地。朱孟依通過層層控股間接控制珠江投資，被認為是珠江投資的實際控制人。

　　合生創展大約70%的房產項目都與珠江投資合作開發，因而合生創展和珠江投資被業界稱為“珠江系”。

　　珠江發力

　　朱孟依在內地地產界呼風喚雨、攻城略地，在地產圈外卻寂寂無名、杳無蹤跡，被稱為行內“沉默的大佬”，據說他的神秘和低調簡直令人窒息，出道多年至今，給大眾媒體捕抓到、公開流行于市面的僅有唯一一張個人照，而且嚴禁下屬向外界透露有關他的任何舉動，萬一媒體由此曝光他的事跡，公司內部追查下去必然嚴懲不貸。

　　朱孟依只是一直默默吸納土地儲備，銳意要成為全中國最大的地產發展商。

　　到2006年，合生創展突然發力，僅在北京就一下推出六大新項目，分別位于CBD、第三使館區項目、西二環、南二環、東二環，都是北京的黃金地段。物業形態涵蓋了公寓、高檔住宅、別墅和寫字樓。這樣一來，合生創展在京津地區的項目已經達到11個。在全國范圍內同時運營的項目更是高達36個。

　　資金趨緊

　　在一年前，一直胸懷大志向的朱孟依還受困于資金鏈緊繃。

　　10多年的急速擴張讓合生創展資金鏈趨向緊張。2004年年報顯示，其資產負債表中流動負債的比率高達1.23，而負債與總資產比率也高達74%.現金流出現壓力，房地產市場又遭遇宏觀調控，融資已成為當務之急，而只有一個強大的融資平臺，才具備融資吸引力。

　　2005年3月8日，合生創展發布公告稱，在北京拿到總建筑面積為20.3萬平方米的兩塊地，共付金額為5.11億元人民幣，預付約3.4億元人民幣，其余款項在15個月內支付。其公告顯示，“代價總額由集團內部資源擔負。”

　　而在去年1月，朱孟依的珠江投資曾以報價16億元人民幣拿下了上海新江灣城項目，第一筆支付了2.3億元人民幣，按照約定，到7月底應付清全部16億元土地款。然而，宏觀調控使得全國房地產市場受到影響，合生創展也不例外，其中高檔樓盤銷售轉淡。

　　到去年6月份時，珠江投資發現自己的資金已經十分緊張。據了解，珠江投資目前已經撤消了其在新江灣城的項目部。

　　有觀點就曾直接指出，合生、珠投資金緊張在業內已不是什么大新聞了，超級大盤需要持續投入、滾動開發，非常依賴銀行貸款和銷售回款，但宏觀調控正好緊緊卡住了它們資金的來源。

　　解決之道

　　2005年6月3日，合生創展發布公告，委任武捷思為其集團董事總經理及行政總裁。武捷思來頭甚健，原為深圳市副市長、廣東省省長助理，曾配合王歧山主刀被認為是“亞洲有史以來最大及最復雜”的債務重組——粵海集團重組，從而在國內國際資本市場留下口碑。

　　武捷思的履新更加重了外界對珠江系資金鏈的質疑。大量的土地儲備和大開工量必然要求大量的資金滾動投入，在銀行緊縮信貸的關鍵時刻，資金鏈的緊張成了懸在朱孟依頭上的‘達摩克利斯之劍’。就在這個時候，武捷思來了。

　　8月9日，合生創展發布公告稱，公司董事局主席朱孟依減持公司股權，由63.56%減至52.97%，同時引入淡馬錫、老虎基金成為合生創展的戰略投資者，合生創展向這兩家配售了2.06億股，每股4.875港元，這樣兩家戰略投資者為合生創展提供了9.57億港元的資金支持。公告顯示，“2004年本公司欠債總額為35億港元，所得款項用于償還債務、一般營運資金及擴展中國業務。”

　　11月2日，合生創展宣布發行3億美元7年期優先票據，票息及收益率訂為8.125厘，較美國國庫債券高359點，可在4年后贖回。據透露，發行票據所得款項凈額估計約2.91億美元，將用作購買土地及物業發展等一般企業用途。

　　朱孟依的這些動作，不僅融到了大筆資金，緩解了資金壓力，也增強了資本市場對合生創展的信心，到11月份時，股價逼近12港元。

　　在解決資金鏈緊張的同時，合生創展并沒有停下拿地的步伐，2005年7月2日，合生創展以象征性的代價間接獲得位于上海一塊商業用地，總面積為81000平方米。

　　7月15日，合生創展又以約3.23億元人民幣(約合3.044億港元)收購惠州亞新100%股本權益，獲得總面積為1275000平方米的土地。

　　用人之道

　　武捷思的加盟，也看出朱孟依的用人之道。朱孟依以年薪500萬元，另加2000萬股合生創展認購權聘請武捷思擔任合生創展總裁一職。以一家國內民企的標準而言，這是一個極其可觀的數字了。

　　不過，武捷思的價值很快就得到反映。他加盟之時，合生創展總市值不過40億元。2005年8月9日，合生創展發行2億股新股給老虎基金及淡馬錫，集資9.6億港元。自此之后，合生股價便展開一場升空之旅。當下市值已膨脹至接近200億元，不足一年，公司價值提升了超過150億元。合生老板朱孟依只用了500萬元，一年之內便換取了超過4倍的回報。

　　當然，武捷思本人除了獲得那500萬元年薪外，手上的2000萬認股權，未夠一年時間，便升值了超過2.4億元，這樣的回報自然不薄。

　　中國目前的地產市場，就像70年代的香港樓市一樣，目前才剛起步發展。誰能領導中國地產市場，很大程度取決于管理層對樓市起落的判斷能力，以及他們能否有效利用股市集資功能，在有利的市場環境下壯大規模而定。

　　并購珠江投資

　　2005年6月，武捷思向外界透露其上任后首個重大計劃：公司有意在適當時候收購珠江投資。

　　隨后的8月份，合生創展并購同為朱孟依控制的珠江投資。業內人士認為，在國家宏觀調控政策之下，朱孟依是為了緩解外部政策及市場環境急劇變化所造成的資金方面的壓力，同時也可提高合生創展在資本市場上的號召力以拉升股價，并為下一步的再融資行動鋪路。

　　通過一系列的運作，合生創展的

　　與2004年相比，2005年合生創展在北京的營業額有了較大增長，從2004年的15.8億港元增加到2005年的20.87億港元，廣州及上海營業額都出現了不同程度的下降。

　　而對于其營業額的增長，合生創展全年業績公告將此解釋為“年內的營業額當中約65%來自五個發展項目：北京珠江帝景、逸景翠園、駿景花園—南苑、北京