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原標(biāo)題：2006年第一天所想到的
今天，是2006年的第一天，我從英國(guó)倫敦飛往北京。在上飛機(jī)之前，我收到了公司關(guān)于05年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析報(bào)告的郵件，在飛機(jī)上正好有十幾小時(shí)清閑的時(shí)間,可以認(rèn)真的看一看。
我們公司05年合同銷(xiāo)售金額以政府登記為準(zhǔn)是33億人民幣，與04年底我們公司計(jì)劃完成40億人民幣的目標(biāo)還有一定的差距，只完成了計(jì)劃的83%。但2005年對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，的確是非常不平凡的一年。05年年初，由于全國(guó)各地的房?jī)r(jià)上漲太快，政府出臺(tái)了一系列對(duì)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的政策。從05年4月中旬開(kāi)始，我們公司的銷(xiāo)售基本停滯。一直到8月底，政府的政策基本趨于平穩(wěn)，建設(shè)部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也多次表示政府將不再出臺(tái)新的宏觀(guān)調(diào)控的政策。我們公司的銷(xiāo)售情況和全北京的情況一樣，從9月份開(kāi)始，逐步的“走出觀(guān)望”。
05年年終的這樣銷(xiāo)售成果與04年的計(jì)劃相比，雖然說(shuō)沒(méi)有完成計(jì)劃，但是和2005年的形勢(shì)相比，也是一個(gè)很好的成績(jī)了。從市場(chǎng)部提供給我的分析報(bào)告來(lái)看，不光我們公司的銷(xiāo)售比預(yù)計(jì)的好，其他公司項(xiàng)目的銷(xiāo)售也都不錯(cuò)，應(yīng)該對(duì)2005年，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，也是平穩(wěn)、健康發(fā)展的一年，是一個(gè)豐收年。
北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)2005年銷(xiāo)售面積與2004年相比，略有下降，下降的幅度為14.8%。銷(xiāo)售總額比2004年上升了3.8%。2004年的銷(xiāo)售金額是在2003年的基礎(chǔ)之上大幅增長(zhǎng)了50%，而2005年又有上升。而北京房地產(chǎn)的一些名牌項(xiàng)目，占的比重越來(lái)越大，我們統(tǒng)計(jì)前100名銷(xiāo)售金額為780億元，占全北京銷(xiāo)售總額接近50%。從單價(jià)來(lái)看，北京房地產(chǎn)的單價(jià)普遍都有了上升，前100名中除了當(dāng)年開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目沒(méi)有可比性之外，與有兩年以上銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的項(xiàng)目相比，除了一個(gè)項(xiàng)目單價(jià)略有下降之外，其余項(xiàng)目的單價(jià)都有上升。當(dāng)然，每個(gè)項(xiàng)目每年推出的所銷(xiāo)售房子的品種不同，對(duì)價(jià)格也會(huì)造成一定的影響，這個(gè)上漲幅度不一定能夠確切的表明每個(gè)項(xiàng)目真實(shí)的情況，但比起來(lái)大家更常用的“平均房?jī)r(jià)”要準(zhǔn)確的多，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析也要有意義的多。因?yàn)椤捌骄績(jī)r(jià)”把所有的住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商鋪這些不可比的東西，加在一起平均；把二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)、六環(huán)之外的不同地區(qū)，不能相加的東西加起來(lái)簡(jiǎn)單的平均，使“平均房?jī)r(jià)”對(duì)房地產(chǎn)的分析失去了它的實(shí)際意義。
從報(bào)告上看到，前100名的項(xiàng)目普遍都有上漲，大部分在10%的范圍之內(nèi)，只有極個(gè)別的項(xiàng)目超過(guò)了20%的漲幅，這與前兩年沿海一些城市每個(gè)項(xiàng)目的漲幅達(dá)到100%，甚至200%比較而言，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康和平穩(wěn)的。
新的一年開(kāi)始了，對(duì)2006年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，最關(guān)鍵的問(wèn)題是土地，因?yàn)?005年土地的供應(yīng)才能夠形成2006年房子的供應(yīng)，而2005年北京的土地供應(yīng)計(jì)劃并沒(méi)有完成，據(jù)說(shuō)完成的比例很少。這樣將會(huì)直接影響2006年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)房子的供應(yīng)量。我也從網(wǎng)上看到一些消息，說(shuō)外地一些城市房地產(chǎn)發(fā)展商拖欠政府土地出讓金的情況非常的嚴(yán)重，溫州一個(gè)城市房地產(chǎn)商就拖欠了政府20多億人民幣的出讓金，據(jù)我知道的溫州的房?jī)r(jià)和北京不相上下，房地產(chǎn)商不是沒(méi)有錢(qián)，而是拿錢(qián)去做更大的生意了。在土地價(jià)格快速上漲的時(shí)期，拖欠政府的錢(qián)，甚至是巨額的資金，讓這些房地產(chǎn)發(fā)展商占有政府的資金去賺大錢(qián)，這是非常不合理的，也常常容易出現(xiàn)各種各樣的腐敗。
北京市2005年開(kāi)始已經(jīng)下決心開(kāi)始清查那些欠交政府土地出讓金的項(xiàng)目，2006年，這將是對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的事情。因?yàn)橥锨氛耐恋爻鲎尳穑匾氖沁@些拖欠出讓金的公司是缺乏資金，缺乏實(shí)力的，他們連政府的土地出讓金都不交，更談不上有資金和實(shí)力去開(kāi)發(fā)房子，來(lái)形成2006年房子有效的供應(yīng)量，這樣就會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致北京市房子價(jià)格和土地價(jià)格的上漲，尤其是房子價(jià)格的上漲。而這些拖欠出讓金的公司不用在土地上建一分錢(qián)的房子，就可以坐收漁利，讓自己的土地更加升值。所以政府能不能全面的清理拖欠出讓金的地塊，對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展至關(guān)重要。如果進(jìn)而能夠執(zhí)行中央政府規(guī)定的“兩年之內(nèi)不開(kāi)發(fā)的土地，土地要無(wú)償收回；一年不開(kāi)發(fā)的土地要收土地占用費(fèi)”的規(guī)定，這樣才能夠有效的在短期之內(nèi)增加市場(chǎng)上房子的供應(yīng)量，使北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系基本趨于平衡。也使市場(chǎng)和政府之間的關(guān)系形成一種良性、健康的關(guān)系。
我也看到了我們公司分析報(bào)告中，列舉出來(lái)2003、2004、2005年房地產(chǎn)變化的趨勢(shì)。這個(gè)趨勢(shì)是與經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容三年前“北京房?jī)r(jià)一定要跌”的預(yù)言是完全相反的。回想2005年一年之內(nèi)與易憲容PK了好多次，但基本的觀(guān)點(diǎn)沒(méi)有變，我是樂(lè)觀(guān)的，認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)是健康的，房?jī)r(jià)不會(huì)大跌。而易憲容的觀(guān)點(diǎn)是悲觀(guān)的，他認(rèn)為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，中國(guó)的房地產(chǎn)是糟糕的，房?jī)r(jià)一定會(huì)跌。我和易憲容在網(wǎng)上“PK”的最好成績(jī)是50%:50%，所以，易憲容總是說(shuō)，我是他的手下敗將。但這一系列的數(shù)據(jù)證明，他錯(cuò)了。
在飛機(jī)上，看到新的一期《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》的雜志，談到了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的問(wèn)題，說(shuō)中國(guó)各個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率都非常的低，列舉了一大堆的數(shù)字，說(shuō)電器和機(jī)械設(shè)備行業(yè)平均利潤(rùn)率不足4%，而美國(guó)和歐盟國(guó)家這兩個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率都在14%左右。 我想這也不是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問(wèn)題，正是中國(guó)競(jìng)爭(zhēng)能力的體現(xiàn)，中國(guó)人為了解決就業(yè)，為了有飯吃，就是靠低的利潤(rùn)率，低的價(jià)格贏(yíng)得國(guó)際的市場(chǎng)。但隨著制造業(yè)一步步轉(zhuǎn)移到中國(guó)，我想設(shè)計(jì)、品牌和創(chuàng)意慢慢也會(huì)在這個(gè)市場(chǎng)中生長(zhǎng)起來(lái)。2005年一年總有人說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)是暴利行業(yè)，據(jù)我了解，行業(yè)普遍的利潤(rùn)率還是非常非常低的，前幾年許多公司都是處在虧損之中，整個(gè)行業(yè)都面臨著虧損的狀態(tài)。現(xiàn)在，一般的房地產(chǎn)公司利潤(rùn)率在10%以下，超過(guò)10%的公司會(huì)很少。
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