軟銀總裁溫天納：外資進入房地產并不可怕

　　軟銀總裁溫天納在投資銀行業中有超過15年的從業經驗。他牽頭及參與了數十項國內H股及B股海內外上市的融資項目——在“殼資源”及“企業債務拯救”項目上表現尤其突出，他也因此被業界譽為“重組王”及“公司醫生”。

　　11月25日，軟庫金匯集團(軟銀)執行董事暨投資銀行業務總裁溫天納先生來到重慶尋找市場機會。這個將自己業務的一半放在中國內地的亞洲區著名金融專家及投資銀行家，利

用午飯時間接受了本報記者的專訪。

　　加速改變國內資本市場現狀

　　時代信報：為什么最近國內的企業越來越熱衷于到海外去上市？股民也樂意到海外去炒股？

　　溫天納：內地企業越來越多的到香港、美國或者是新加坡的股票市場去上市，可能主要是基于兩點。一是國內證券市場的入門門檻太高，由于眾所周知的原因，內地企業要在國內證券交易所上市并不是太容易。目前，國內上市公司大都有國有企業的背景，而且虧損面也相當大，不少上市公司都有不誠信的記錄，這給今后在國內上市的企業造成了很大的壓力。同時，越來越多想上市的民營企業已經感覺到在國內資本市場融資的難度在加大。很多高技術、高成長性的企業不怎么被國內股民看好，但是國外的資本市場卻比較看好如百度這樣的企業。

　　至于股民樂意到海外去炒股，一方面是因為國內股市目前相對低迷，股民感覺在國內炒股的回報不是太高。另一方面，由于國內開放程度的提高，國內居民對海外資本市場的熟悉程度加強，他們可能已經熟練地掌握了參與海外股市的渠道。而且由于網絡信息傳播速度快捷，國內的股民也能夠很快知道世界上每天發生的一切，可以比較準確地判斷各種影響因素對自己所持股票的影響。

　　時代信報：你認為目前國內資本市場有些什么問題？大量依靠外資對國內經濟發展有何影響？

　　溫天納：目前，一方面國內金融市場過于單一，其資本的供求嚴重失衡；另一方面國內股市劣幣驅逐良幣的現象正在逐步增多。這是目前中國資本市場的積弊。顯然，美國用了200年才走完的路程要讓國內在20年來走是有難度的，因此國內資本市場出現一些問題也無可厚非。

　　然而，這樣的現狀不可以持久，因為國內經濟的發展不可能依靠外資來完成。從客觀來看，外資一般主要考慮的是短期、或者中期的投資及回報。就戰略的角度考慮，國家必須考慮長期的投資和回報而不是急功近利。這就要求迅速改變目前國內資本市場的現狀，建成內地真正的市場經濟體系，資本市場不繁榮或者缺位將會影響整個市場經濟體系的建立。

　　在這一改變的過程中，教育是很重要的，誠信需要長期的教育來形成觀念。

　　幾千億外資想進入商用物業

　　時代信報：在開辟新的融資渠道方面，海外機構目前已成為很多內地地產企業眼中的“香餑餑”，在和海外機構的接觸和合作中，內地地產企業應注意些什么呢？

　　溫天納：想進入中國市場的海外資金規模巨大。據我所知，現在想進入中國商用物業市場的肯定有幾千億元的資金，這個數字一點都不夸張。但現在就算有1000億資本同時進入國內地產市場，對于國內體量很大的房地產市場而言也不過是九牛一毛。

　　目前，國內的商業物業價格水平遠低于一些國際城市如香港、東京。外資收購物業后參與物業管理和提升整體的配套和營運水平，租金有機會提高，進一步提升回報率，這是海外資金有投資沖動的基本原因。

　　在過去的幾年中，上海確實有蠻多的外資進入，但重慶現在還無法與北京、上海相提并論，盡管這個城市是除了沿海城市后的首選投資目標。關鍵是要看重慶當地的政策支持，在大環境下主要商業活動的活躍程度以及CBD建設的進展。作為地區中心，重慶目前的發展前景尚不明晰。重慶有時是在刻意地吸引海外資本的注意力，但是真正海外基金要大舉進入可能還需要時間。

　　其實外資在整個中國投入房地產方面的資金還是遠遠低于內資的企業，因此我們客觀地認為中國房地產泡沫應該不是直接由外資引起，至于是不是有推波助瀾的影響，這一點就比較難去下判斷。

　　不過應注意的是，從去年開始的宏觀調控使得內地房地產發展商的現金流非常緊張，于是他們很多時候都是急于和外資機構合作，把旗下的物業出售給對方。但如果把公司自身最優質的資產出售出去后，可能會影響到公司自身的品質和今后的發展，這一點內地地產商還應該考慮清楚。

　　時代信報：目前推動海外資本進入國內地產行業的主要因素有哪些？

　　溫天納：目前推動外資收購國內商業性房地產的主因有三方面：一是外資對人民幣升值的預期；二是去年宏觀調控打斷了民營房地產發展商的資金鏈，因此需要轉售物業以套現；其三，退出機制如REIT(房地產信托投資基金)在亞洲區市場已經成型，讓外商可以把物業證券化產品銷售給熟悉當地房地產的本地或鄰近地區的散戶。

　　時代信報：目前，國內的房地產企業都在努力開辟新的融資渠道及融資方式，您認為什么融資方式對重慶的房地產商更有利？

　　溫天納：房地產業可以運用的融資方式實際上非常之多，股票、債券、資產證券化、REITS等。

　　現在很多海外資金都對中國市場非常感興趣，不過值得注意的是，不是所有的投資者都追求每年翻一番的回報率，現在大量的資金追求的是一種穩定的回報，很多時候6%到8%就足夠了，這種能提供定期回報再加上地產的項目本身的升值，就是在亞洲金融風暴以后最吸引投資者的工具，這種工具就是REITS。

　　談不上什么樣的融資方式對重慶的房地產

　　重慶地產商還沒有心理準備

　　時代信報：海外基金在與重慶地產商對接中存在著哪些障礙？

　　溫天納：其實有很多基金都是不希望直接參與房地產的整個開發進程的。因為這一市場有其特殊性，政府完全介入，規劃、市政的變化可能會使國內的房地產價值發生比較深刻的變化。

　　因此，目前外資基金主要采用的操作步驟是，買斷——證券化——賣出套現。在這個過程中，市場操作透明度越低，在市場交易時的折扣就越大。具體到重慶房地產行業，可供海外基金選擇的地產項目和范圍都比較少。而海外基金感覺可以下叉的項目，重慶的開發商們又可能不愿撒手。由于重慶房地產項目在資本市場上的價格，內資還沒有完全掌握，外資基金經理也不可能完全告訴談判對手。因此二者在交易的過程中，由于信息不對稱，將可能導致漫天要價坐地還錢的情況，導致交易很難做成。

　　實際上，重慶的房地產商對海外基金的到來還沒有多少心理準備，他們甚至沒有準備好相應的文檔，因此不說合作成功，即使只是談一談，也沒有多少重慶本土的開發商有足夠的熱情。在北京、上海有不少